מכירת דירה שהתקבלה בירושה תוכל להיות פטורה ממס שבח. הפטור ממס שבח יחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ויאפשר לכם ליהנות ממלוא כספי המכירה. מהם התנאים למכירת דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח? מי זכאים בכלל למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות החשובות.
מס שבח על מכירת דירה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יש לשלם מס שבח על הרווח שאדם הרוויח ממכירת דירה. המס הינו על הרווח הנקי בעסקה, כלומר מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, בניכוי הניכויים המותרים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (הוצאות משפטיות, תיווך, מיסים, שיפוצים ועוד).
מס השבח מטיל נטל כבד מאוד על המוכר. שיעור מס השבח הקבוע בחוק עומד על 25%, כלומר רבע מהרווח שלכם בעסקה ישולם כמס למדינה. אם, למשל, הרווחתם 800 אלף שקלים ממכירת הדירה שלכם, 200 אלף מתוכם לא יגיעו לכיס שלכם אלא לכיסה של המדינה!
עם זאת, ישנם מצבים בהם ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח. הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור ממס שבח למכירת דירת מגורים מזכה. אולם התנאי הבסיסי ביותר כדי ליהנות מפטור זה הוא שהדירה הנמכרת תהיה דירתו היחידה של המוכר. פטור נוסף אשר יכול לחול גם אם בבעלותו של המוכר יותר מדירה אחת, הוא פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה.
מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה
האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח? התשובה לשאלה זו יכולה להיות חיובית, ככל שהמכירה עומדת בתנאים הקבועים בחוק.
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע באילו תנאים מכירת דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח. מפאת חשיבותו של הסעיף, נצטט אותו בלשונו:
(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
החוק קובע, אם כן, שלושה תנאים לפטור ממס שבח, במכירת דירה שהתקבלה בירושה. התנאי הראשון הוא שהדירה תוגדר כ"דירת מגורים מזכה". דירה נחשבת לדירת מגורים מזכה, אם היא שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות או ב-80% מתקופת הבעלות של המוכר בדירה. חשוב לציין כי גם דירה מושכרת, ואף דירה ששימשה כגן או כבית כנסת, נחשבת כדירת מגורים מזכה.
התנאי השני, המופיע בסעיף קטן א' לחוק, עוסק ברמת הקרבה של המוכר למוריש. הפטור יינתן למוכר רק בתנאי שהמוכר הוא בן זוגו, צאצאו, או בן הזוג של צאצאו של המוריש. אם, למשל, ירשתם דירה מאחיכם ואפילו, חלילה וחס, מהילד שלכם, לא תהנו מפטור ממס שבח במכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
התנאי האחרון קובע כי תוכלו ליהנות מהפטור, רק בתנאי שהדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, והוא היה נהנה מפטור ממס שבח אילו הוא היה מוכר אותה בעצמו. ככל שהיו בבעלותו דירות נוספות לא תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. כמו כן, אף אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש אך הוא לא היה זכאי לפטור ממס שבח אילו הוא היה מוכר אותה, גם אתם לא תהנו מהפטור ממס שבח למכירת דירה שהתקבלה בירושה.
אם כן, כדי למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח, על המכירה לעמוד ב-3 תנאים:
1. הדירה היא דירת מגורים מזכה;
2. המוכר הוא בן זוגו / צאצאו / נשוי לצאצאו של המוריש;
3. הדירה היא דירתו היחידה של המוריש, ואילו הוא היה מוכרה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
האם הורשה חייבת במס?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל העברת זכויות במקרקעין נחשבת למכירה, יוצרת אירוע מס וחייבת במיסוי מקרקעין. זאת, בין אם העברת הזכויות הייתה בתמורה ובין אם היא הייתה בחינם.
לאור זאת, ניתן היה לסבור כי הורשה הינה אירוע מס, עזבון המוריש יתחייב במס שבח והיורש יתחייב במס רכישה. אולם סעיף 4 לחוק מתייחס לכך וקובע במפורש כי הורשה אינה אירוע מס. ממילא, היא אינה נחשבת למכירה והצדדים פטורים ממיסוי מקרקעין.
הודות לכך, מכירת דירה שהתקבלה בירושה תוכל לפטור אתכם באופן מלא מתשלומי מיסוי מקרקעין. לא תצטרכו לשלם מס רכישה כשתקבלו את הדירה וכן תהיו פטורים ממס שבח במכירתה.
הסכמים בין יורשים
כזכור, מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח רק אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוכר. ככל שהיו בבעלותו מספר דירות, היורשים לא יוכלו ליהנות מהפטור ממס במכירה.
עובדה זו יכולה ליצור בעיות עבור היורשים. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להמחיש את הבעיה. נניח כי לרוני היו שני ילדים – דני ודינה. רוני נפטר והוריש להם 1 מיליון שקלים וכן 2 דירות. האחת בחיפה ושוויה 1.5 מיליון שקלים, השנייה בבאר שבע ושוויה 1 מיליון שקלים בלבד. דני גר בצפון. דינה גרה בדרום.
על פי דיני הירושה, כל הרכוש מתחלק בשווה בין שני ילדיו. התוצאה תהיה שכל אחד מהילדים יקבל חצי מיליון שקלים, חצי דירה בבאר שבע וחצי דירה בחיפה. כמובן שעבור הילדים תוצאה זו אינה רצויה, והם היו מעדיפים לקבל כל אחד דירה אחת, בסמוך לאזור מגוריו.
לכאורה, הילדים יוכלו למכור זה לזה את חלקם בדירה לאחר חלוקת הירושה, וכך כל אחד מהילדים היה נותר עם דירה אחת, כפי שהוא רצה. אלא שמכירה שכזו תהיה חייבת במס שבח, מאחר שבבעלות אביהם היו 2 דירות ולא רק אחת. מה יוכלו הילדים לעשות כדי להשיג את התוצאה הרצויה מחד, ולהימנע מתשלומי מס שבח מאידך?
הפתרון למצב משפטי זה הוא עריכת הסכמים בין יורשים. היורשים, דני ודינה, יוכלו לערוך ביניהם הסכמים לפני חלוקת העזבון. האחים יחליטו ביניהם כי דינה תקבל את כל הדירה בבאר שבע ודני את כל הדירה בחיפה. מאחר ששווי הדירות אינו זהה, האחים יחליטו כי דינה תקבל 750 אלף שקלים מתוך המיליון שקיבלו בירושה, ודני 250 אלף שקלים. כך, יוותר כל אחד מהאחים עם נכסים וממון בשווי 1.75 מיליון שקלים.
רק לאחר ההגעה להסכם בין היורשים, תתבצע חלוקה של העזבון. כלומר, האחים לא יקבלו את חלקם בירושה לפני עריכת ההסכם אלא רק לאחריו, ועל פיו. כך, החלוקה בין האחים תהיה יעילה, לא יהיה צורך במכירת הדירות שהתקבלו בירושה והאחים לא ישלמו תשלומי מס מיותרים.
חשוב להדגיש כי במציאות, הסכמים בין יורשים סבוכים יותר מזה שתואר כאן. ההסכמים כוללים תשלומי איזון מורכבים, ניתוח שוק המתבסס לא רק על השווי הנוכחי של הדירה אלא גם על השווי העתידי שלה והתשואה הצפויה מהשכרתה, ועוד. אשר על כן, חשוב לבצע את ההסכמים בין היורשים בעזרת עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי, אשר ידאג לכלל ההיבטים המשפטיים בהסכם היורשים.
לסיכום
לסיכום, מכירת דירה שהתקבלה בירושה תוכל להיות פטורה ממס שבח. זאת, בתנאי שהדירה היא דירת מגורים מזכה, הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש והמוכר הוא בן זוגו או צאצאו של המוריש.
במקרים בהם הדירה לא הייתה דירתו היחידה של המוריש והיורשים רוצים להימנע מעסקאות מיותרות ומתשלומי מס, עליהם לערוך הסכמים בין יורשים. ההסכמים יסדירו את אופן חלוקת העזבון, לא יתרחשו אירועי מס וממילא היורשים לא יתחייבו במיסוי מקרקעין.
מעוניינים למכור דירה שקיבלתם בירושה? קרוב שלכם נפטר ומחפשים עורך דין לעריכת הסכמים בין יורשים? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת סיוע משפטי מקיף ומקצועי. עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין מקצועית ומנוסה, המתמחה בדיני המקרקעין ובדיני הירושה. צרו איתה קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
