קבלת דירה בירושה היא אירוע חשוב ועמוס בלא מעט רגשות, אך לעיתים כרוך גם באתגרים ובתהליכים מורכבים. כאשר מקבלים דירה בירושה, חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של המצב החדש, ואת האפשרויות העומדות בפני היורשים, כולל מכירת הדירה. ירשתם דירה ואתם תוהים מהי המשמעות של מכירתה ומה חשוב להביא בחשבון? המאמר שכאן יעשה לכם קצת סדר בעניין.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מה זה אומר?
כאשר אדם מקבל דירה בירושה, הוא הופך להיות הבעלים החדש של הנכס. עם זאת, לפעמים היורשים אינם מעוניינים להמשיך להחזיק בדירה, למשל אם היא רחוקה ממקום מגוריהם, אם יש להם כבר דירה משלהם או אם הם זקוקים לכסף. במקרים כאלו מכירת הדירה יכולה להיות פתרון טוב. עם זאת, מכירת דירה שהתקבלה בירושה אינה זהה למכירת דירה רגילה מבחינה משפטית ומיסויית. יש כללים מיוחדים החלים על מכירת נכסי עיזבון, וחשוב להכיר אותם לפני שמתחילים בתהליך המכירה. למשל, לפעמים נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה כדי להעביר את הבעלות על הדירה ליורשים, ויש לוודא שכל ההיבטים המשפטיים מוסדרים. כמו כן, ייתכן שיהיו השלכות מיסוי מיוחדות למכירה של דירת ירושה, כמו פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, ולכן חשוב להבין את ההשלכות המיסויות כדי למקסם את הרווח ממכירת הדירה. כמו כן, כשיש כמה יורשים לאותה דירה צריך לדאוג לחלוקה הוגנת של ההכנסות ממכירתה. לכן מכירת דירה שהתקבלה בירושה דורשת תשומת לב מיוחדת והיערכות מתאימה.
תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מה חשוב לוודא?
לפני שמתחילים בתהליך המכירה של דירת ירושה, כדאי לאסוף מידע על הדירה ולוודא כמה פרטים חשובים כדי להימנע מהפתעות ובעיות בהמשך:
- מהו שטחה של הדירה שקיבלתם בירושה – חשוב לדעת מהו שטח הדירה הרשום בנסח הטאבו. לפעמים יש פערים בין השטח הרשום לשטח בפועל, ואלו עשויים להשפיע על שווי הדירה ועל היכולת למכור אותה. במקרה של ספק, אפשר להזמין מודד מקרקעין שיבצע מדידה מדויקת של הדירה. נוסף על כך, כדאי לברר אם יש הפרשי שטח בין מה שרשום בטאבו לבין ההיתר, ולוודא שהבנייה שנעשתה בדירה נעשתה בהתאם לחוק
- אם יש חריגות בנייה או חובות לעירייה – מעבר לנושא של שטח הדירה, חשוב לוודא שאין חריגות בנייה או בעיות אחרות העלולות להקשות את מכירת הדירה או להפחית את ערכה. כדאי להזמין בדיקה של מהנדס בנייה או אדריכל כדי לזהות חריגות אפשריות מוקדם ככל האפשר ולטפל בהן. כמו כן, מומלץ לברר מול הרשות המקומית אם רשומים חובות כלשהם המיוחסים לדירה כמו מיסים, אגרות או קנסות שלא שולמו על ידי המנוח. חובות כאלו עוברים בירושה, וחשוב להסדיר אותם לפני שמוכרים את הדירה כדי להימנע מעיכובים ובעיות בהמשך
הוצאת צו ירושה לדירה
אחד הצעדים הראשונים בתהליך מכירה של דירת ירושה הוא להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה. מסמכים אלו קובעים מיהם היורשים החוקיים של העיזבון, ונדרשים כדי להעביר את הבעלות על הדירה על שמם. את הבקשה לצו ירושה מגישים לרשם לענייני ירושה בבית משפט השלום באזור המגורים של המנוח. יש לצרף לבקשה תעודת פטירה, הוכחת קרבה משפחתית ואסמכתות לגבי הרכוש והחובות בעיזבון. אם הייתה צוואה, מגישים במקום זאת בקשה לצו קיום צוואה. תהליך הוצאת צו ירושה יכול להימשך כמה חודשים, בייחוד אם יש סכסוך או ערעור על חלוקת העיזבון, ולכן כדאי להתחיל אותו מוקדם ככל האפשר. לאחר שמתקבל הצו, יש לבצע העברת בעלות בטאבו כדי לרשום את הדירה על שם היורשים ולהסדיר את זכויותיהם.
תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מה חשוב לדעת?
לאחר שהסדרתם את הנושאים המשפטיים ואת המידע הדרוש לגבי הדירה, הגיע הזמן להתחיל בתהליך המכירה עצמו. הינה השלבים החשובים בתהליך:
- הערכת הדירה – הכרחי מאוד להעריך את שווי הדירה. לפני שמתחילים לפרסם את הדירה למכירה חשוב לדעת כמה היא שווה בערך, כדי לקבוע מחיר מכירה ריאלי המשקף את מצב הדירה ואת תנאי השוק. אפשר להיעזר בהערכה של שמאי מוסמך או מתווך מנוסה באזור. חשוב לקבוע מחיר הוגן ותחרותי. מצד אחד, אין טעם לנפח את המחיר מעבר למה שהשוק מוכן לשלם ומצד שני אל תמכרו את עצמכם בזול. מומלץ לברר היטב את המחירים המבוקשים לדירות דומות באזור ולנסות להתאים את המחיר. זכרו שתוכלו תמיד להוריד את המחיר במהלך המשא ומתן
- שיפוץ הדירה – דירה שנראית טוב ומציגה את הפוטנציאל שלה תמשוך יותר קונים ותשיג מחיר גבוה יותר. שקלו השקעה בניקיון יסודי, בצביעה, בתיקון ליקויים קיימים ובסידור הגינה. חשוב גם לרוקן את הדירה מחפצים אישיים, מרהיטים ומגרוטאות שהצטברו. אפשר לתרום לנזקקים, למכור אותם בשוק יד שנייה או לשכור מחסן זמני ולאחסן בו הכול. דירה מרווחת ונקייה תיראה אטרקטיבית הרבה יותר בצילומים ובסיורים של הקונים
- ייעוץ מקצועי – על אף שאפשר לנסח חוזה גם בעצמכם, עדיף לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. הוא יוכל להכין חוזה מקיף שיגן על זכויותיכם וימנע בעיות משפטיות עתידיות. עורך הדין גם ייצג אתכם מול הקונים וידאג שההתנהלות מולם תהיה הוגנת ושקופה. הוא יעבור ביסודיות על בקשות לשינויים בחוזה, יעקוב אחר ביצוע התשלומים ויטפל בתהליכים הבירוקרטיים. זה יכול לחסוך לכם הרבה כאבי ראש, בפרט אם מדובר במכירה מורכבת עם כמה יורשים
מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה
האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח? התשובה לשאלה זו יכולה להיות חיובית אם המכירה עומדת בתנאים הקבועים בחוק. סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע באילו תנאים מכירת דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח. מפאת חשיבותו של הסעיף, נצטט אותו בלשונו:
(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
החוק קובע שלושה תנאים לפטור ממס שבח, במכירת דירה שהתקבלה בירושה. התנאי הראשון הוא שהדירה תוגדר כ"דירת מגורים מזכה". דירה נחשבת לדירת מגורים מזכה אם היא שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות או ב-80% מתקופת הבעלות של המוכר בדירה. חשוב לציין כי גם דירה מושכרת, ואף דירה ששימשה כגן או כבית כנסת, נחשבת כדירת מגורים מזכה.
התנאי השני, המופיע בסעיף קטן א' לחוק, עוסק ברמת הקרבה של המוכר למוריש. הפטור יינתן למוכר רק בתנאי שהמוכר הוא בן זוגו, צאצאו או בן הזוג של צאצאו של המוריש. אם ירשתם דירה מאחיכם ואפילו, חלילה וחס, מהילד שלכם, לא תיהנו מפטור ממס שבח במכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
התנאי האחרון קובע כי תוכלו ליהנות מהפטור רק בתנאי שהדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, והוא היה נהנה מפטור ממס שבח אילו הוא היה מוכר אותה בעצמו. אם היו בבעלותו דירות נוספות לא תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. כמו כן, אפילו אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש אך הוא לא היה זכאי לפטור ממס שבח אילו הוא היה מוכר אותה, גם אתם לא תיהנו מהפטור ממס שבח למכירת דירה שהתקבלה בירושה.
אם כן, כדי למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח, על המכירה לעמוד ב-3 תנאים:
- הדירה היא דירת מגורים מזכה;
- המוכר הוא בן זוגו / צאצאו / נשוי לצאצאו של המוריש;
- הדירה היא דירתו היחידה של המוריש, ואילו הוא היה מוכרה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח
רישום בטאבו והסכם חלוקה עיזבון
לאחר הוצאת צו הירושה והעברת הבעלות על הדירה בטאבו, היא רשומה על שם כל היורשים ביחד. כעת כדאי לערוך הסכם חלוקת עיזבון שבו יסכמו היורשים כיצד לחלק את נכסי המורישים ביניהם, ובכלל זה את תמורת מכירת הדירה. בהסכם החלוקה מפרטים מה מקבל כל יורש בדיוק – איזו דירה, כמה כסף וכדומה, ועל מה הוא מוותר מתוך העיזבון. אפשר לקבוע בהסכם שכל התמורה ממכירת הדירה תעבור רק לחלק מהיורשים, בתמורה לוויתור שלהם על נכסים אחרים מהירושה. אין חובה לערוך הסכם חלוקה אך עדיף לעשות זאת, בייחוד אם יש מספר רב של יורשים ונכסים. הסכם בכתב ימנע חילוקי דעות ומריבות בין היורשים בהמשך. מומלץ לערוך את ההסכם בעזרת עורך דין דיני משפחה או מקרקעין, שיוודא שהוא מנוסח כהלכה ומשקף נאמנה את רצון היורשים.
הסכמים בין יורשים
מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח רק אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוכר. אם היו בבעלותו מספר דירות, היורשים לא יוכלו ליהנות מהפטור ממס במכירה. עובדה זו יכולה ליצור בעיות עבור היורשים.
ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להמחיש את הבעיה. נניח כי לרוני היו שני ילדים – דני ודינה. רוני נפטר והוריש להם 1 מיליון שקלים וכן 2 דירות. האחת בחיפה ושוויה 1.5 מיליון שקלים, השנייה בבאר שבע ושוויה 1 מיליון שקלים בלבד. דני גר בצפון ודינה גרה בדרום. על פי דיני הירושה, כל הרכוש מתחלק בשווה בין שני ילדיו. התוצאה תהיה שכל אחד מהילדים יקבל חצי מיליון שקלים, חצי דירה בבאר שבע וחצי דירה בחיפה. כמובן שעבור הילדים תוצאה זו אינה רצויה, והם היו מעדיפים לקבל כל אחד דירה אחת, בסמוך לאזור מגוריו.
לכאורה הילדים יוכלו למכור זה לזה את חלקם בדירה לאחר חלוקת הירושה, וכך כל אחד מהילדים היה נותר עם דירה אחת, כפי שהוא רצה. אלא שמכירה שכזו תהיה חייבת במס שבח, מאחר שבבעלות אביהם היו 2 דירות ולא רק אחת. מה יוכלו הילדים לעשות כדי להשיג את התוצאה הרצויה מחד, ולהימנע מתשלומי מס שבח מאידך?
הפתרון למצב משפטי זה הוא עריכת הסכמים בין יורשים. היורשים, דני ודינה, יוכלו לערוך ביניהם הסכמים לפני חלוקת העיזבון. האחים יחליטו ביניהם כי דינה תקבל את כל הדירה בבאר שבע ודני את כל הדירה בחיפה. כיוון ששווי הדירות אינו זהה, האחים יחליטו כי דינה תקבל 750 אלף שקלים מתוך המיליון שקיבלו בירושה, ודני 250 אלף שקלים. כך כל אחד מהאחים יקבל נכסים וממון בשווי 1.75 מיליון שקלים.
רק לאחר ההגעה להסכם בין היורשים תתבצע חלוקה של העיזבון. כלומר, האחים לא יקבלו את חלקם בירושה לפני עריכת ההסכם אלא רק לאחריו, ועל פיו. כך החלוקה בין האחים תהיה יעילה, לא יהיה צורך במכירת הדירות שהתקבלו בירושה והאחים לא ישלמו תשלומי מס מיותרים.
חשוב להדגיש כי במציאות, הסכמים בין יורשים מורכבים יותר מזה שתואר כאן. ההסכמים כוללים תשלומי איזון מורכבים, ניתוח שוק המתבסס לא רק על השווי הנוכחי של הדירה אלא גם על השווי העתידי שלה והתשואה הצפויה מהשכרתה ועוד. לכן חשוב לבצע את ההסכמים בין היורשים בעזרת עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי, אשר ידאג לכלל ההיבטים המשפטיים בהסכם היורשים.
שאלות נפוצות
איך אפשר להעריך את שווי הדירה?
יש כמה דרכים להעריך את שווי הדירה שקיבלתם בירושה. אפשר להיעזר באתרי אינטרנט או באתר רשות המיסים, המרכזים נתוני מכירה של דירות לפי אזור. השוואה לדירות דומות שנמכרו לאחרונה תיתן אינדיקציה טובה. לקבלת הערכה מדויקת יותר מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך, שיבצע הערכת שווי מקצועית של הדירה תוך התחשבות בגורמים כמו מקום גאוגרפי, גודל, מצב הדירה ועוד.
איך מוכרים דירה בירושה?
מכירת דירה שהתקבלה בירושה דומה למכירת דירה רגילה, אך יש לבצע כמה פעולות נוספות. תחילה יש לוודא שכל ההיבטים המשפטיים של העברת הבעלות ליורשים הוסדרו, כולל קבלת צו ירושה ורישום בטאבו. רצוי לערוך הערכת שווי לדירה ולהשקיע בשיפוץ קל שיגדיל את ערכה. כדאי לשכור עו"ד מקרקעין שיסייע בניסוח חוזה מכר מפורט וייצג אתכם מול הרוכשים. יש לפרסם את הדירה, לארגן סיורים ולנהל משא ומתן עד להשגת המחיר הרצוי.
האם כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף?
כן. לפי חוק המקרקעין, כל אחד מהשותפים בנכס זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, גם אם השותפים האחרים מתנגדים. זכות זו נועדה למנוע מצב של כבילה לשותפות לא רצויה. במכירת דירה שהתקבלה בירושה על ידי כמה יורשים, זכות זו מאפשרת לאחד השותפים ליזום תהליך של מכירת הדירה בשלמותה וחלוקת התמורה, גם אם היורשים האחרים אינם מעוניינים בכך.
האם יש פטור ממס שבח לתושב חוץ?
תושב חוץ שירש דירה יכול לקבל פטור ממס שבח אם הוא הוכיח שאין ברשותו דירת מגורים באותה מדינה שבה הוא מתגורר היום. אפשר להוכיח זאת באמצעות חוזה שכירות דירה, באמצעות דוחות מס, באמצעות הצהרה מרואה החשבון ועוד.
מתי יינתן ליורש דירת ירושה פטור ממס רכישה ברכישת דירה נוספת?
יורש שקיבל בירושה דירה שחלקו בה עד 50%, יוכל לרכוש דירה נוספת ולקבל בגינה פטור מלא ממס רכישה (עד לשווי דירה של כ-1.7 מיליון ש"ח), או מדרגות מופחתות של מס רכישה לדירה יחידה, זאת בתנאי שהדירה הנרכשת תהיה דירתו היחידה, מלבד הדירה שקיבל בירושה. אם חלקו של היורש בדירה שירש עולה על 50%, או שיש לו דירות נוספות מלבד דירת הירושה, לא יוכל עוד ליהנות מהטבות אלו ברכישת דירה נוספת.
לסיכום
מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא הליך מורכב הדורש הכנה והתנהלות נכונה. חשוב להקדים ולהסדיר את כל ההיבטים המשפטיים של העברת הבעלות ליורשים באמצעות צו ירושה ורישום בטאבו. רצוי לברר פרטים חשובים על הדירה, כמו שטחה ואם קיימות חריגות בנייה או חובות לעירייה. כדאי להעריך את שווי הדירה באופן מדויק, להשקיע בשיפוצים קלים שישדרגו אותה, ולפנות לעורך דין שיסייע לאורך התהליך. יש לשים לב גם להיבטי המיסוי ולנצל פטורים והקלות אפשריות במס שבח ומס רכישה בעסקאות מסוג זה.
