שיעורי מס רכישה לדירה יחידה בישראל, שונים מהותית משיעורי המס לדירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש. המחוקק העניק הנחה משמעותית במס הרכישה לרוכשי דירה יחידה, בתנאים ובמגבלות שנקבעו בחוק. מהם שיעורי המס לדירה יחידה בישראל? עד כמה הם באמת שונים וזולים יותר משיעורי המס לדירה שנייה? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.
מס רכישה – חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירות בישראל יתחייבו בתשלום מס רכישה כנגד הדירה שרכשו. נציין, כמובן, כי חובת תשלום מס שבח אינה מוגבלת לרכישת דירות בלבד, אלא משתרעת על רכישת כל זכות במקרקעין. הסעיף, קובע, אם כן, בזו הלשון:
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה);
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…" (ס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין).
החוק קובע אמנם חובת תשלום מס רכישה, אך אינו מפרט בדבר שיעורי המס בהם יתחייבו הרוכשים וכן על האבחנה בין תרחישים שונים של רכישת דירה. פירוט שכזה מצוי בהמשך החוק ובתקנות שהותקנו מכוחו. אחת הקביעות המשמעותיות ביותר של החוק ביחס למס רכישה, היא החלוקה שבין שיעורי המס לדירה יחידה לבין שיעורי המס לדירה שאינה דירתו היחידה של אדם.
רכישת דירה יחידה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963, קובע שיעורי מס שונים בתכלית לרוכשי דירה יחידה לבין מי שרוכשים דירה כאשר בבעלותם דירה נוספת. החוק מעניק פטור מלא ממס לרוכשי דירה יחידה עד לתקרת הפטור, והנחות משמעותיות מעבר לתקרת הפטור.
על פי החוק, לרוכשי דירת מגורים יחידה יינתן פטור מלא ממס רכישה כאשר שווי הדירה הנרכשת אינו עולה על 1,191,155 שקלים חדשים (נכון לשנת 2023). במקרים בהם מחיר דירת המגורים היחידה עולה על המחיר האמור, יינתן פטור חלקי ממס רכשה. על החלק במחיר שעד תקרת הפטור, יהיו הרוכשים פטורים לחלוטין ממס רכישה. על יתרת המחיר, יתחייבו במס רכישה בשיעורים נמוכים יחסית.
שיטת מיסוי זו נקראת שיטת המדרגות. לפיה, כל "מדרגה" במחיר ממוסה באופן שונה. המדרגה הראשונה, כפי שכבר ציינו, פטורה ממס באופן מלא. תחילתה של מדרגה זו בשקל הראשון וסופה ב-1,919,155 מיליון שקלים. המדרגה הבאה משתרעת מסוף המדרגה הקודמת, ועד ל-2,276,360 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה לדירת מגורים יחידה עומד על 3.5%.
מדרגת המס הבאה היא האחרונה הרלוונטית לרוב הדירות בישראל. מדרגה זו נעה בין 2,276,361 שקלים לבין 5,872,725 שקלים, ובה שיעור מס הרכישה לדירה יחידה בישראל עומד על 5%. נדירות הדירות שמחירן עובר גם את המדרגה הזו, אך ככל שתרכשו דירה שכזו, דעו כי במדרגת המס הבאה תידרשו לשלם מס רכישה בשיעור 8% ממחיר הדירה.
שיעורי מס רכישה לדירה שנייה
כדי להבין עד כמה משמעותי הפטור ממס רכישה לדירה יחידה, נזכיר מהן מדרגות מס הרכישה לדירה שאינה דירה יחידה. בדירה שאינה דירה יחידה, קיימות שתי מדרגות מס בלבד. הראשונה, מתחילה בשקל הראשון ומגיעה ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה יעמוד על 8%. ממחיר זה והלאה, שיעור מס הרכישה יאמיר ל-10%!
נניח, לצורך הדוגמה, כי רכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים. ככל שמדובר בדירתכם היחידה, בהתאם למדרגות המס שהוצגו, חבות המס שלכם תעמוד על 48,684 שקלים. לעומת זאת, אם הדירה אינה דירתכם היחידה, החיוב יזנק ל-240 אלף שקלים! סכום שכזה יוכל לגרום לכם לשקול את כדאיות העסקה מחדש ואף להניא אתכם מלרכוש דירה נוספת.
טבלת מדרגות מס רכישה – דירה יחידה ודירה שנייה
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | ||
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | ||
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
משפרי דיור
כפי שבוודאי כבר הבנתם, תכלית ההנחה במס הרכישה לדירה יחידה היא כפולה – ראשית, המחוקק מעוניין להקל על זוגות ברכישת דירת המגורים שלהם. זאת, במיוחד בהתחשב במחירי הדירות המאמירים מזה שנים. שנית, המחוקק רצה ליצור תמריץ שלילי לרכישת דירות להשקעה ובשל כך הוא מכביד על רוכשי דירות שאינן דירתם היחידה.
בהתחשב במטרות אלו של החוק, עלול היה להיווצר מצב אבסורדי ביחס למשפרי דיור. פעמים רבות, משפרי דיור רוכשים דירה חדשה ורק לאחר מכן מוכרים את דירתם המקורית. כך, נוצר מצב בו בזמן רכישת הדירה החדשה בבעלותם דירה נוספת, והדירה החדשה אינם דירתם היחידה. האם בשל כך נשללת מהם ההנחה במס רכישה לרוכשי דירה יחידה?
בחינה של מטרות החוק, מחייבת להגיע למסקנה כי לא ראוי לשלול ממשפרי דיור את ההנחה הניתנת לרוכשי דירה יחידה. גם המחוקק הגיע למסקנה זו, ובשל כך קבע כלל מיוחד עבור משפרי דיור. משפרי דיור יוכלו לבקש דחייה של שומת מס הרכישה ב-18 חודשים. כלומר, הרוכשים יוכלו לבקש מרשות המיסים לדחות את חישוב מס הרכישה ב-18 חודשים מיום בו רכשו את הדירה.
בתוך מסגרת זמן זו של שנה וחצי (18 חודשים), הרוכשים יצטרכו למכור את דירתם המקורית. אם בסופה של התקופה הם יוותרו עם דירה אחת בלבד, הרי שהם יוכלו ליהנות משיעורי מס הרכישה המיועדים לרוכשי דירה יחידה והם לא יתחייבו בשיעורי המס הגבוהים של רוכשי הדירות להשקעה.
אם כן, למשפרי דיור ניתנים 18 חודשים במהלכם יצטרכו למכור את דירתם המקורית. ככל שיעשו כן, הרי שהם יוכלו ליהנות משיעורי מס הרכישה לדירה יחידה.
רישום דירה ע"ש ילד – תכנון מס או העלמת מס?
רבים נוהגים לרשום דירה על שם הילד שלהם, ובכך להימנע משיעורי מס רכישה לדירה שנייה. האם מדובר בתכנון מס מותר, או בהעלמת מס אסורה?
התשובה הפשוטה היא שמהלך שכזה הינו אסור על פי חוק, שכן הוא מהווה הונאה של רשות המיסים. עם זאת, מדובר בפרקטיקה נפוצה מאוד שאינה ניתנת כמעט לאכיפה. רשות המיסים תתקשה מאוד להוכיח שהרישום על שם הילד נעשה לצרכי הונאת מס וממילא לא תחקור את הנושא. זאת, למעט מקרים בהם האדם יודה במפורש בעבירת המס שעשה.
על כל פנים, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני עשיית צעד שכזה. זאת, מאחר שלא תמיד תחשבו מראש על ההשלכות של רישום דירה על שם ילד. לשם הדוגמה, רישום זה עלול לשלול ממנו זכאות להשתתפות בהגרלות דוגמת מחיר למשתכן וייתכן כי הרווח הגלום בהזדמנויות אלו עולה על החיסכון האופציונלי במס הרכישה.
סיכום
לסיכום, שיעורי מס רכישה לדירה יחידה הינם נמוכים משמעותית משיעורי המס לדירה שנייה ומעלה. לעיתים, בעזרת תכנון נכון של העסקה, ניתן יהיה ליהנות משיעורי המס לדירה יחידה אף אם בבעלותכם דירות נוספות. לשם כך, עליכם להיוועץ בעורך דין מקרקעין שידריך אתכם בנושא. עשו זאת בעזרת משרד עו"ד מירי יעקב גביש. משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט וסייע לשורה ארוכה של לקוחות בנושאים אלו. פנו אלינו, הצטרפו להצלחה והפסיקו לשלם מיסים מיותרים.
