בשלב שבו אנשים מחליטים לקנות דירה חדשה למטרת מגורים או דווקא להשקעה, לרוב הם מגלים שעל אף הקשיים ובעיקר הביקוש הגבוה, לא מדובר בתהליך מורכב מדי. לעומת זאת, במכירת דירה נוכל להיתקל במורכבויות רבות יותר ונצטרך לעסוק בתחומים של מיסוי ושל שיווק נכון, תחומים שרובינו לא מתעסקים איתם ביום-יום ובאופן אינטואיטיבי. כדי למכור דירה במהירות ובאופן מוצלח, חשוב להכיר את התהליך לעומק ולהבין בדיוק מהו כולל ואיך ניגשים לכל שלב. במדריך המפורט שלהלן תוכלו ללמוד כל מה שצריך לדעת על מכירת דירה, חשיבות הליווי המשפטי המקצועי, עלויות נלוות לעסקה, מנגנוני הגנה משפטיים ועוד.
מכירת דירה: חשיבות ההבנה והידע על התהליך
בראש ובראשונה צריך להבין דבר אחד בסיסי – הכרת תהליך מכירת דירה והבנה שלו חיוניים למזעור סיכונים ולמיקסום הסיכויים למכירה מוצלחת. הכרת שוק הנדל״ן המקומי ומודעות למחירי השוק יעזרו לנו לקבוע מחיר ריאלי ותחרותי על סמך תנאי השוק, מה שיעזור למשוך קונים פוטנציאליים ולהבטיח מכירה מהירה. הבנת הדרישות המשפטיות כמו חובות גילוי נאות, פרטי חוזה והיבטי מיסוי, יבטיחו עמידה בתקנות וימנעו בעיות משפטיות פוטנציאליות. נוסף לאלו, יכולות משא ומתן יעזרו לטפל בהתנגדויות ויסייעו להשיג מחיר הגון. הפן הבירוקרטי בתהליך הוא עוד נדבך חשוב וצריך להביאו בחשבון מהתחלה. לבסוף, חשוב להכין את הבית למכירה, החל משדרוג העיצוב ועד ליישום תיקונים – אלה ישפרו את האטרקטיביות של הנכס ויאפשרו להרוויח יותר.
תהליך מכירת דירה: 3 שאלות שחשוב להביא בחשבון
לפני שאנחנו מפרסמים את הדירה שלנו למכירה חשוב לשאול את עצמנו שלוש שאלות:
- מהו שווי הדירה? שווי הדירה הוא הפרמטר החשוב ביותר, וצריך לזכור שלכל דירה יש מחיר ריאלי שבו היא יכולה להימכר. חשוב להכיר את טווח המחירים באזור ולהביא בחשבון שדרוגים קיימים בבית שיכולים להעלות את המחיר המבוקש. שווי הדירה נקבע ביחס לשוק וכדי לקבל שווי מדויק חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס.
- האם צריך לשפר את נראות הדירה? לא יפתיע אתכם לדעת שלדירות משופצות ואסתטיות יש סיכוי טוב יותר להימכר מהר. אם הדירה ישנה, אינה מטופחת או זקוקה לשיפוץ כדאי להביא זאת בחשבון ולדאוג לשפר את הנראות שלה. לפעמים גם שדרוג קוסמטי בעלות נמוכה עשוי לעשות את העבודה, ולפעמים יש צורך בשיפוץ מאסיבי – אבל זכרו שהוא יכול את ההבדל במהירות המכירה וגם בסכום העסקה הסופי.
- איך מתבצע פרסום הדירה למכירה? הפרסום הוא אלמנט מכריע בהצלחה של מכירת דירה וללא פרסום יעיל יהיה קשה למכור. הפרסום צריך להתבצע בכמה ערוצים, למשל ברשתות חברתיות, באתרי נדל״ן וביד 2 ובשלטים גדולים וברורים. הפרסום חייב גם להיעשות על פי כללים ברורים, צילומים טובים, תיאורים המדגישים את יתרונות הדירה וכו׳.
במקביל, מומלץ להיערך בהקשר המשפטי
ייעוץ והכוונה משפטיים מקצועיים הם קריטיים בתהליך מכירת דירה. עורך דין מנוסה המתמחה בתחום יסייע מאוד בעריכת חוזים ובהתמצאות במסמכים משפטיים מורכבים, בהבטחה שכל היבטי העסקה עומדים בתקנות ובחוקים הנדרשים. שירות משפטי מקצועי הוא חיוני למזעור סיכונים באמצעות טיפול בהתחייבויות הקיימות בחוזה והבטחת גילוי נאות עם כל המידע לקונים. יתרה מכך, עורך דין מנוסה יכול גם לתת תמיכה בתהליך המשא ומתן ויעזור למוכרים להבין את הזכויות ואת החובות שלהם לאורך התהליך. ליווי של עורך דין כולל לרוב גם ייעוץ בהיבטי מיסוי ובהשלכות משפטיות. בסופו של דבר, הכוונה המשפטית מבטיחה עסקה חלקה ותקינה מבחינה משפטית ומעניקה למוכרים שקט נפשי במינימום סיכונים למחלוקות או לאתגרים משפטיים בהמשך הדרך. אם אתם מעוניינים בליווי של עורך דין למכירת הדירה, עורכת דין מכירת דירה מירי יעקב גביש תשמח לייעץ גם לכם בתהליך.
חשיבות הליווי המשפטי בתהליך מכירת דירה
כפי שאפשר להבין, עורך הדין שיעניק ליווי משפטי מקצועי מהשלב הראשון הוא אחד משחקני המפתח החשובים ביותר בתהליך. בסופו של דבר זהו איש המקצוע שאחראי לוודא שהעסקה מתנהלת כשורה, ללא סיבוכים משפטיים ושתקבלו את הכסף בזמן ובצורה מאובטחת, ללא תקלות בלתי רצויות. על כן, חשוב לבחור את איש המקצוע המתאים, כזה שלא רק מכיר את התחום לעומק, אלא גם שיש לו הניסיון והמוניטין ובמקביל יודע להציע זמינות, אוזן קשבת ומתן הסברים של מושגים ותהליכים משפטיים מורכבים. הינה כמה טיפים שיעזרו לכם לבחור את עורך הדין הנכון לכם:
איך לבחור נכון עורך דין לתהליך זה?
בחירת עורך הדין המתאים למכירת דירה היא קריטית. הינה שבעה טיפים שיעזרו לכם לבחור את איש המקצוע הטוב ביותר לכם:
- ניסיון והתמחות: חפשו עורך דין בעל ניסיון בעסקאות מקרקעין ובייחוד במכירת דירות.
- היכרות עם שוק הנדל״ן באזור הספציפי: בחרו עורך דין שמכיר את שוק הנדל"ן המקומי ואת התקנות השונות, שכן החוקים יכולים להשתנות לפי אזורים וסוגי נכסים.
- מוניטין וביקורות: קראו ביקורות אונליין, קבלו המלצות ובקשו הפניות כדי לקבל מושג על המוניטין והאמינות של כל עורך דין.
- תקשורת ברורה: ודאו שעורך הדין מתקשר בצורה ברורה, זמין לכם ברוב שעות היום ומעדכן בכל שלב בתהליך.
- אופן התשלום: מהו מבנה העמלות של עורך הדין? האם הוא כולל את כל העלויות הצדדיות? ודאו זאת כדי למנוע הפתעות בהמשך הדרך.
- אישורים ורישיונות: ודאו שעורך הדין שאתם בוחרים מוסמך לעסוק בנושאים הרלוונטיים ויש לו כל ההיתרים והרישיונות המתאימים.
- כימיה: אל תתביישו גם לסמוך על האינסטינקטים שלכם ובחרו בעורך דין שאתם מרגישים בנוח לעבוד איתו, שמקשיב לחששות שלכם ושיודע להציע ייעוץ מותאם אישית.
בחירת עורך דין מתאים תבטיח תהליך מכירה חלק ותקין מבחינה משפטית, תגן על המוכרים מפני סכנות משפטיות ותקל על חלקים בירוקרטיים מתישים.
מכירת דירה: עלויות נלוות לעסקה
חשוב לדעת שמכירת דירה כרוכה בעלויות נלוות. ההוצאות משתנות מעסקה לעסקה והנפוצות שבהן הן הוצאות כמו מס שבח או היטל השבחה (אם חלים ואם אין זכאות לפטור), שכר טרחה לעורך הדין, הוצאות סילוק משכנתה כמו עמלות, פיגורים וכו׳, עלויות של תיקונים או ביצוע שדרוגים בדירה, הוצאות על תיקונים של ליקויים בדירה שהתרחשו בין מועד החתימה על חוזה המכר ועד מסירת הדירה בפועל, עלויות של אריזה והובלה של תכולת הבית ועוד. יש הוצאות שקל ואפשרי לנבא מראש, אך עלויות אחרות עשויות לבוא לפעמים בהפתעה. צריך לזכור שבסופו של דבר אותן ההוצאות הן בגדר השקעה מסוימת והמטרה היא יצירת רווח ממכירת הדירה, ככה שצריך להיערך ולהכניס את הסכום המשוער לתקציב הכולל.
נסח טאבו
עוד לפני שמתחילים לפרסם דירה ולחפש אחר קונים פוטנציאליים, מומלץ להפיק נסח טאבו עדכני וזאת על מנת לוודא שרישום זכויות הבעלות בדירה הוא תקין ושאין בעיות כלשהן, למשל טעויות הקלדה בפרטי הזיהוי, הערת הזהרה או עיכול כלשהו שלא ידענו לגביו. היום אפשר להפיק בקלות נסח טאבו אונליין דרך האתר הממשלתי ואגף הרישום והסדר המקרקעין בישראל. כדי להפיק את הנסח יש לדעת את מספרי הגוש והחלקה, שאותם אפשר למצוא במסמכי רכישת הדירה, בטופס חשבון הארנונה או אפילו לאתר את המידע באינטרנט. במקרים שבהם דירה מסוימת לא רשומה בטאבו, יש להזמין מסמך בשם "אישור זכויות" מהגוף הרלוונטי – רשות מקרקעי ישראל או בספרים של החברה המשכנת. לפני שיוצאים לדרך חשוב מאוד לבחון את מצב רישום הזכויות שעשוי להשפיע על תהליך מכירת הדירה.
תשלום מס שבח
מכירת דירה נחשבת לפעולה החייבת במס, ועל כן אנחנו עשויים להיות מחויבים בתשלום מס שבח. מס שבח הוא מס הנגבה על הרווח מהמכירה – למשל אם קנינו דירה במיליון שקלים ומכרנו אותה במיליון וחצי, נצטרך לשלם מס על החצי מיליון שהרווחנו מהעסקה. חשוב לברר את סכום המס ולבדוק אם קיימת אפשרות לפטור חלקי או מלא. כדאי לדעת שיש הבדל בין מס שבח במכירת דירה ראשונה לבין מס שבח בדירות נוספות, כך שכדאי לברר באשר לגובה המס שעליכם לשלם ואף לבדוק אם מגיע לכם פטור מתשלום מס זה.
מה עושים במקרה של מכירת דירה מושכרת?
במקרים רבים אנשים גרים בדירה שבעלותם, אך במקרים של מכירת דירה עם שוכרים, תהליך המכירה יהיה קצת שונה. מכירה כזו דורשת התייחסות ותשומת לב מיוחדת עוד בהתחלה ולפני שבכלל מחליטים אם להוציא את הדירה למכירה בשוק החופשי. אם הדירה מושכרת, יש לעיין היטב בחוזה השכירות ולבדוק את מועד סיום תקופת השכירות, אם יש נקודת יציאה לבעלי הדירה, אם קיימת אפשרות הארכה לשוכרים וכן הלאה. לנוכחותם של שוכרים עשויה להיות השפעה על מועד פרסום הדירה, קביעת מועד הפינוי והיבטים נוספים במכירת הדירה. קיימת גם אפשרות למכירת הדירה כולל הסכם השכירות, ויש קונים המחפשים דירה להשקעה שדווקא ישמחו על ההזדמנות.
מה עושים במקרה של היטל השבחה ואם יש חשש מחריגות בנייה?
חריגות בנייה הן אחד הפרמטרים שיש להביא בחשבון. אם קיימות חריגות כאלה, כלומר תוספות בנייה שאינן חוקיות ושלא ניתן להן היתר בנייה כדין, יש להסדיר במהירות. לרוב, אפשר להסדיר בתהליך קצר יחסית תוספות בנייה קטנות (פרגולה, סגירת מרפסת בבנייה קלה וכו'), לעומת זאת, תוספות בנייה גדולות יותר (חדר נוסף או יחידת דיור שנוספה בבית צמוד קרקע) עלולות להיות כרוכות בתהליך תכנוני ארוך ומייגע, כאשר לפעמים לא יינתן אישור לחריגה ויהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו. חשוב לבחון חריגות אלו לפני חתימה על הסכם המכר, התעלמות מהן עשויה להתפרש כמצגי שווה או הפרה יסודית של ההסכם.
מה זה המסמך ״זיכרון דברים למכירת דירה?״
זכרון דברים למכירת דירה הוא הסכם ראשוני בין הקונה למוכר המתאר את תנאי העסקה הבסיסיים. מסמך זה כולל בדרך כלל פרטים כגון מחיר הרכישה המוסכם, תנאי תשלום, תיאור הנכס ולוחות זמנים לעסקה. אף שהוא שונה מהחוזה הרשמי, זיכרון דברים למכירת דירה עשוי להוות חוזה מחייב מבחינה משפטית לכל דבר ועניין והוא משמש בסיס למשא ומתן נוסף ומספק הבנה ברורה של הכוונות ההדדיות של שני הצדדים. הוא מסייע במניעת אי הבנות ויוצר את הקרקע לעריכת הסכם מכר מקיף בהמשך הדרך. זיכרון דברים הוא שלב חשוב בתהליך מכירת הדירה ומבטיח ששני הצדדים מתואמים לפני שהם חותמים על חוזה מחייב. עם זאת, יש בעלי מקצוע המצביעים על חסרונות למסך זה ואפילו מנחים את הלקוחות שלהם שלא לחתום על חוזה מסוג זה.
לחתום או לא?
נניח שפרסתם את הדירה שלכם למכירה, הגיעו כמה וכמה מתעניינים ובסופו של דבר יש קונה רציני שרוצה לסגור עסקה ומבקש לערוך זיכרון דברים למכירת דירה ולחתום עליו בהקדם – מה כדאי לעשות? ובכן, באופן עקרוני אם שני הצדדים רוצים להתקדם ומצליחים להסכים על פרטי העסקה, אין מניעה מלעשות כן, עם זאת ההמלצה הכללית היא שלא לחתום על שום הסכם ללא ייעוץ משפטי, בייחוד על כזה הנחשב לחוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין. אחרת, עדיף לחכות לשלב חתימת החוזה ואם מדובר בקונה רציני שבאמת מעוניין בנכס, סביר להניח שהוא יחכה.
מכירת דירה: שלב חתימת החוזה
שלב החתימה על החוזה במכירת דירה הוא שלב קצר יחסית ואורך בסך הכול בין שעה לשעה וחצי. בסופו של דבר זהו שלב פורמלי שמגיעים אליו אחרי שעורכי הדין של שני הצדדים הגיעו להסכמה מלאה על תנאי החוזה. החתימה על החוזה נעשית לרוב בנוכחות שני עורכי הדין המייצגים את הצדדים השונים, המוכרים והקונים עצמם ולעיתים גם מתווך נדל״ן, אם העסקה נעשתה דרך איש מקצוע כזה. על פי המקובל החתימה תעשה במשרדו של עורך הדין המייצג את הצד של המוכרים, אבל זהו נוהג בלבד ולא משהו שהוא בגדר חובה.
מה חשוב להביא?
המסמכים הנדרשים לרגע החתימה הם בדרך כלל תעודות זהות של המוכרים ולא שום מסמך נוסף, אם לא קיבלתם הנחיה אחרת מעורך הדין שלכם. יש עוד כמה מסמכים חשובים שצריכים להיות במעמד החתימה, אבל עורכי הדין הם אלה האמונים על עריכת הסכם המכר ולדאוג שמסמכים אלו יהיו ברגע החשוב.
למה חשוב לשים לב?
חשוב להבהיר כי מעמד החתימה על הסכם המכר הוא אינו הזמן לדון בפרטי העסקה, אלא שלב שאליו מגיעים רק לאחר הסכמה מלאה על החוזה, לאחר עריכת כמה טיוטות והגעה לכדי הבנה משותפת. שימו לב שמרגע חתימת החוזה, אי אפשר לבצע כל שינוי שהוא בנוסח החוזה, אלא בכפוף להסכמה ולאישור מצד הקונה. על כן, אם משהו אינו ברור בחוזה או שיש השגות או אי הבנות עוד בטרם הגעה למעמד החתימה, חשוב להיעזר בשירותים של עורכת דין מקרקעין ולחתום כשכל הסעיפים ברורים ומוסכמים, כמו מחיר, אופן התשלום ומועד הפינוי.
למה זה חשוב?
חשוב מאוד להגיע לרגע החתימה שבעי רצון מהחוזה, משום שזהו מסמך משפטי מחייב שלאחריו אין אפשרות לשנות בו מאום בלא אישור של הצד השני. ברגע חתימת חוזה כזה, אנחנו מחויבים מול הקונים לעסקת המכירה ולכל התנאים והסעיפים הכלולים בו ועל כן חשוב שנהיה בטוחים שכל הנתונים והתנאים המשפטיים ברורים ומוסכמים במלואם. מהסיבה הזאת חשוב מאוד להתייעץ עם עורכי דין לניסוח החוזה, לבירור באשר לסעיפים שונים ולניהול משא ומתן מול הקונים כדי לקבל את העסקה הטובה ביותר לשני הצדדים ולחתום בראש שקט.
3 חלקים עיקריים
מעמד חתימת החוזה כולל שלושה חלקים מרכזיים: החלק הראשון הוא החתימה על חוזה המכר מצדם של שני הצדדים בעסקה. החלק השני הוא החתימה על מסמכים משפטיים נלווים והחלק האחרון הוא תשלום מקדמה של הקונים למכורים. בשלב הראשון יחתמו הצדדים על מספר עותקים מקוריים של החוזה כאשר יש לחתום על כל עמוד ועמוד, לרבות הנספחים. בהמשך חותמים על המסמכים הנלווים הקשורים בנושאים כמו העברת הזכויות בטאבו או הדיווח למיסוי מקרקעין.
נספחים להסכם מכירה
מהם נספחים להסכם המכר בשלב חתימת החוזה? אלו יכולים להיות מסמכים רבים מסוגים שונים בהתאם לעסקה עצמה, אך לרוב הנספחים השכיחים הם נסח טאבו (או לחלופין אישור זכויות מהמרשם הרלוונטי), אישור יתרת סילוק המשכנתה של המוכרים (אם למוכרים אכן יש משכנתה על הנכס), אם מדובר בדירה שעדיין לא נרשמה בטאבו יש לחתום גם על תשריטים של הדירה כולל חנייה, מחסן וכו׳, הסכם רכישה מקורי ונוהל העברת הזכויות של החברה המשכנת. אם הדירה מושכרת יש לצרף גם את הסכם השכירות מול הדיירים הנוכחיים.
המסמכים הנלווים
נוסף לנספחים, יש גם סט מסמכים נלווים המצורפים להסכם המכר. המסמכים הנלווים הם:
- מסמך בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו או לחלופין בקשה לרישום הערה על מכר במרשם המתאים
- ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום למוכרים
- ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול לקונים
- שטר מכר או לחלופין, אם הזכויות הן זכויות חכירה, שטרי העברת זכות השכירות
- מסמכים נוספים בהתאם לנוהל העברת זכויות כגון בקשה להעברת זכויות אם הזכויות בדירה רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
רצוי לוודא כי אנחנו מקבלים לידיים שלנו שני עותקים מקוריים של החוזה לפחות, וכן העתק נוסף שנחתם על ידי כל אחד מהצדדים. בסיום השלב הראשון מקבלים את התשלום הראשון מצד הקונים שלרוב יופקד בחשבון נאמנות מטעם עורך הדין. שלב חתימת החוזה הוא חלק אחד חשוב בתהליך של מכירת דירה הממחיש מדוע חשוב להיעזר מהשלב הראשון בשירותים של עורך דין מנוסה המתמחה בתחומי עיסוק מקרקעין, תמ״א 38 ופינוי בינוי. חשוב מאוד לוודא שהאינטרסים שלנו מיוצגים כמו שצריך ולזכור שכל טעות קטנה עשויה לפגוע בהצלחת העסקה מהצד שלנו.
תשלום מקדמה
כאמור, במעמד חתימת החוזה נהוג שהקונים משלמים את התשלום הראשון על הדירה, בעצם מקדמה על חשבון העסקה. יש מצבים שבהם קונים ועורכי הדין המייצגים אותם יבקשו לחתום על העסקה ורק לאחר מכן להסדיר את התשלום הראשוני, ומומלץ שלא להסכים. אם בכל זאת רוצים לבוא לקראת הקונה, אפשר לעשות זאת רק במקרים שבהם התשלום מופקד בחשבון נאמנות על ידי עורך הדין המייצג אותנו לזמן קצר בלבד, שיאפשר לקונים לרשום באמצעות עורך דינם הערת אזהרה בטאבו. נוסף לכך, מומלץ שהתשלום הראשון ייעשה באמצעות צ׳ק בנקאי על שם המוכרים ולוודא שאין טעויות סופר בשם. לא כדאי להסכים לקבל צ׳ק בנקאי, משום שאין ודאות שהצ׳ק יכובד אם אין יתרה מספקת בחשבון. אפשרות נוספת היא העברת זה״ב בנקאית ויש לוודא שהכסף אכן נכנס ומופיע בחשבון, מה שלוקח בערך 20-15 דקות ממתן הפקודה להעברה.
כמה מקובל?
לרוב מקובל שתשלום המקדמה יעמוד על 10 עד 20 אחוזים ממלוא סך התמורה, ובעסקאות מתחת למיליון שקלים רצוי גם להגדיל את גובה המקדמה. התשלום הזה חשוב ביותר ואפילו קריטי, שכן אם הקונים מתחרטים או אינם עומדים בהתחייבויות שלהם במסגרת העסקה, נוכל על פי חוק לחלץ את התשלום לטובתנו בצורה של פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה ולרוב מקובל לקבוע פיצוי של עשרה אחוזים. נוסף לכך, במקרה הנפוץ שבו מוכרים דירה על מנת לרכוש דירה אחרת, הכסף הזה יסייע לנו במימון ראשוני של העסקה.
לוח תשלומים מקובל וסטנדרטי של חוזה מכירת דירה
לאחר תשלום המקדמה במעמד חתימת החוזה, חשוב לדבר על לוח התשלומים בהמשך עד לקבלת הסכום המלא.
תשלום ראשון
על התשלום הראשון דיברנו מעלה, וזהו בעצם תשלום המקדמה המתבצע בשלב של חתימת החוזה. זכרו לוודא כי הוא מתבצע באמצעות צ׳ק בנקאי או העברת זה״ב ולא בשום דרך אחרת.
תשלום ביניים
תשלומי הביניים יתבצעו בתשלום אחד בלבד או לפי חלוקה למספר תשלומים נפרדים, זאת בהתאם לתאריכים הנקובים בחוזה במהלך התקופה שבין החתימה על הסכם המכר למועד הקודם לתאריך מסירת החזקה בדירה בידיהם של הקונים. שימו לב כי אם יש תשלומי משכנתה שצריך לסלק או שהקונה עתיד ליטול הלוואת משכנתה לטובת תשלומי התמורה, עורך הדין של הקונים הוא זה שצריך לסנכרן בין התשלומים. עניין זה נכון גם במקרה שכבר רכשנו דירה והתחייבנו ללוח תשלומים כלפי צד שלישי.
תשלום אחרון
התשלום האחרון הוא בעצם יתרת התמורה, סכום כספי שיינתן כנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים בתאריך המסירה. במועד הזה או כמה ימים לאחריו, עורך הדין של המוכרים אחראי להמציא לידי הקונים או לידי מי שמייצג אותם את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לטובת רישום הדירה בטאבו. לפי המקובל התשלום האחרון יעמוד לרוב על משהו כמו עשרה עד עשרים אחוזים מהתמורה כוללת. שימו לב – חשוב שלא להסכים למסור את החזקה על הדירה לקונים לעולם לפני קבלת התשלום האחרון בפועל וגם כאן חשוב מאוד לוודא שמקבלים את התשלום בצ׳ק בנקאי או בהעברת זה״ב. נוסף לכך, חשוב מאוד לוודא שכל התנאים המסחריים שסוכמו מראש בחוזה אכן מתקיימים, למשל מועד מסירה בזמן, תקינות הדירה כפי שהתחייבתם עליה, ציוד שהתחייבתם להשאיר, עדכון סטטוס מול שוכרים וכן הלאה.
מנגנוני הגנה משפטיים במסגרת מכירת דירה
כמו בכל עסקה שהיא, גם בעסקה של מכירת דירה עלולים להיות סיכונים שונים והם משמעותיים אפילו יותר כשמדובר בסכום כסף כל כך גבוה. הסיכון העיקרי כאן הוא מצב שבו הקונים מתחרטים או מפרים באופן כלשהו את חוזה המכר, מה שעשוי לקרות גם בעקבות נסיבות שאינן בשליטת הקונה כמו פטירה או מחלה חלילה. על כן, חשוב לוודא כי עורך הדין שמייצג אותנו מקפיד להכניס בחוזה המכר מנגנוני הגנה משפטיים בדיוק למצבים האלו על מנת לשמור האינטרסים ועל הזכויות שלנו במקרים בלתי מתוכננים. עורך דין מנוסה במכירת נכסים ונדל״ן יודע לזהות מראש את כל המוקשים הפוטנציאליים האלו ויודע איך לשמור בצורה הטובה ביותר ובמסגרת החוק על האינטרסים של המוכרים. הינה כמה כלים משפטיים המאפשרים זאת:
דוגמאות של מנגנוני הגנה שכיחים מהצד של המוכר
- ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול הערות בחתימת הקונה: מסמך קריטי וחשוב מאוד למוכרים וזהו כלל ברזל שצריך לזכור – אין לחתום על חוזה מכר מבלי שהקונים חותמים במקביל על המסמך הזה. ייפוי הכוח כולל למעשה הרשאות שאינן ניתנות לביטול מצד הקונים ומאפשר לעורך הדין של המוכרים לבצע פעולות של מחיקת הערת אזהרה או כל הערה אחרת לטובת הקונים בצורה מהירה ופשוטה. וכך, אם הקונים מפירים באופן יסודי את החוזה, יוכל עורך הדין המייצג את המוכרים לפעול לביטול הערת האזהרה, מה שיאפשר לנו למכור את הדירה לצד שלישי ובעיקר יחסוך הרבה הוצאות, עוגמת נפש וכאב ראש מיותר. זכרו כי ללא ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול, לא יהיה אפשר להסיר את הרישומים שביצע הקונה על הזכויות ללא הסכמה בכתב, אלא רק על ידי הגשת תביעה לבית משפט, תהליך ארוך, מייגע ולרוב גם יקר.
- סעיף פיצוי יומי מוסכם בגין איחור בתשלומים: חשוב מאוד להגדיר בחוזה מהו הפיצוי שאותו משלמים הקונים בגין כל יום של איחור בתשלומי התמורה בכל שלב. אפשר לקבוע קנסות של הפרשי הצמדה בתוספת ריבית גבוה או סכום נקוב מראש. חשוב לנקוב בסכום משמעותי וככל שהקנס גבוה יותר, כך פוחת הסיכוי לפיגור בתשלומים.
- פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה: חשוב מאוד להגדיר במדויק מהו הפיצוי המוסכם שכל צד משלם במקרה של הפרה יסודית של החוזה, נניח אם הקונים מתחרטים ולא רוצים לקנות את הדירה או מאחרים בתשלומים. ברוב המקרים נהוג לקבוע סכום פיצוי של עשרה עד חמישה אחוזים משווי התמורה.
- ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכרים: מטרתו העיקרית של המסמך הזה הוא להגן דווקא על הקונים ולהבטיח רישום זכויות בטאבו בשלב האחרון של העסקה, אך יש לו גם יתרונות מהצד של המוכרים. אם מסיבה כלשהי נבצר מהמוכרים לבצע כל פעולה שהיא במהלך הדרך (למשל בגלל מחלה או תאונה חלילה), יכול עורך הדין לחתום במקומנו על המסמכים ובכך למנוע עיכובים או הפרות מהצד שלנו.
- סעיף הנוגע לתשלום המשכנתה מהקונים: מומלץ לנסח סעיף ברור הקובע שסירוב לקבל משכנתה של הקונים לא תהווה עילה משפטית מצדם לביטול ההסכם.
מכירת דירה: שלבי ביצוע החוזה
כעת לאחר החתימה על החוזה, בואו נעבור על השלבים השונים לביצוע.
קבלת תשלומי התמורה
על כל תשלום שנקבל מהקונים על חשבון תמורת הדירה, חשוב למסור אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום ואת אופן התשלום. אפשר לעשות זאת על ידי מסמך כתוב או על גבי צילום של צ׳ק שנמסר לנו. במקרה של תשלום המבוצע בצ׳ק חשוב לשמור את הצילום שלו ואם התשלום בוצע בהעברה בנקאית, מומלץ להדפיס ולשמור את האסמכתא מהחשבון. שוב – הקפידו כי התשלום הראשון והאחרון נעשים באמצעות צ׳ק בנקאי או העברת זה״ב.
מס שבח
על פי חוקי המיסוי בארץ, כל המוכר זכויות במקרקעין חייב להגיש הצהרה בדבר העסקה ובמקרים כאלו על שני הצדדים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים בתוך 30 יום מחתימת החוזה. על ההצהרה המוגשת מטעם החוזה צריכים להופיע פרטי המוכר, פרטי הזכות הנמכרת, פרטים מלאים של הדירה, סך התמורה המשולמת, סך המס המגיע ואופן חישובו או פרטים לגבי זכאות לפטור שבח (אם מדובר במכירת דירה שנייה ולא דירה יחידה, לא ניתן לקבל פטור מלא). נוסף לכך, יש לצרף להצהרה מסמכים נוספים כמו עותק חוזה המכר, נסח טאבו, צו ירושה או צו קיום צוואה וכל מסמך רלוונטי לפטור ממס שבח. ההצהרה של המוכרים היא הצהרה אישית החתומה על ידי עורך הדין שהוא גם זה המגיש אותה לרוב. שימו לב שמשנת 2017 הדיווח מתבצע באופן מקוון דרך אתר רשות המיסים ואם אין זכאות לפטור יש לשלם את המס לאחר 60 יום מיום קבלת שובר התשלום.
מכירת דירה עם משכנתה
אם הדירה שנרצה למכור היא כזו שיש עליה משכנתה, במסגרת הסכם המכר יהיה עלינו להתחייב על סילוקה וסילוק השעבוד לצד רישום המשכנתה בטאבו. הקונים ירצו שהמשכנתה תסולק בהקדם, מה שקורה לרוב בשלב התשלום השני. שימו לב שכל עוד המשכנתה הנוכחית לא נמחקה, הקונה לא יכול לבצע העברת זכויות על שמו והזכויות כפופות לפירעון מלא של ההלוואה. בעסקאות מכירה עם משכנתה אפשר לסלק אותה באחת משתי דרכים: הראשונה היא פירעון מלא של יתרת הסילוק של ההלוואה והשנייה היא העברה של המשכנתה אל נכס חדש, אפשרות שהיא נוחה למי שמוכר דירה בשביל לקנות דירה חדשה. אם מחליטים לסלק את המשכנתה, אפשר לעשות את זה בכסף שיש לנו ככל שקיימת האפשרות. אופציה נוספת היא לבקש מסמך מהבנק בשם "מכתב כוונות" שאומר בעצם שהבנק מתחייב להסיר את השעבוד על הנכס בכפוף לסילוק המשכנתה ובמקרים האלו הקונים הם אלו שיעבירו את סכום הכסף לבנק.
כתב התחייבות לרישום משכנתה – במקרה שהקונה צריך הלוואת משכנתה
אם הקונה צריך גם ליטול משכנתה כדי לקנות את הנכס, יידרשו המוכרים לחתום על מסמך בשם "כתב התחייבות לרישום משכנתה" ועל מסמכים נוספים מול הבנק המלווה על מנת שיעמיד בסופו של דבר את ההלוואה. חשוב להקפיד על כך שכספי ההלוואה יועברו ישירות מהבנק המממן לחשבון הבנק של המוכרים או לחשבון הלוואת המשכנתה, אם היא טרם נפרעה. בין המסמכים שנוהג שהבנק המממן ידרוש מהמוכרים הם כתב התחייבות לרישום משכנתה, אישור פרטי חשבון בנק שאליו יועבר הכסף, אישור קבלת כספים על חשבון התמורה, טופס הודעות משכון ועוד. נוסף לאלה, יהיה על המוכרים לאפשר לשמאי מקרקעין מטעם הקונים לבקר בדירה כדי לבחון את מצבה ולערוך חוות דעת והערכת שווי בשביל הבנק. לפני החתימה על כל מסמך שהוא, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין כדי לאשר שמסמכי המשכנתה של הקונים תקינים. לאחר החתימה חשוב להעביר אותם בהקדם לידי הקונים וזאת על מנת שעורך הדין יוכל לטפל ברישום של הערת האזהרה לבנק בטאבו, רישום משכון אצל רשם המשכנתאות וקידום מהיר של תהליך המכירה.
אישור עירייה לטאבו ("תעודה לרשם המקרקעין״)
במעמד מסירת הדירה לקונים, יהיה על המוכרים להמציא לקונים אישור עירייה לטאבו, או בשמו הפורמלי ״תעודה לרשם המקרקעין״. מסמך המעיד על היעדר חובות בגין תשלומי ארנונה ומים וכן היעדר חובות בגין היטל השבחה. על מנת לקבל את המסמך יש לפנות למחלקת השירות של העירייה כשיש בידכם המסמכים הנדרשים ולהגיש את הבקשה באמצעות טופס מקוון. המסמכים הנדרשים הם לרוב תעודות מזהות של שני הצדדים, צילום הסכם מכר, צילום נסח טאבו, קריאת מד מים ביום הכניסה וייפוי כוח מאת בעל הדירה. שימו לב שלנכסים מסוימים יידרשו מסמכים או בדיקות נוספות כמו היטלי פיתוח, ביצוע מדידות בנכס וכו׳.
חשבון נאמנות מכירת דירה
שימו לב כי יש מקרים שבהם מועד המסירה מגיע ויש למסור את המפתח כשעדיין אין כל אישורי המס הדרושים. במקרה כזה, הקונים מחויבים לשלם את התשלום האחרון במועד על פי ההסכם, והם גם מעוניינים לקבל את החזקה על הדירה בזמן. אז מה עושים במקרה שאישורי מס חסרים מונעים את המצב הזה? במקרים האלו נהוג להכניס בחוזה הוראות ברורות לגבי מנגנון הפקדת כספים לחשבון נאמנות, בעצם סוג של פיקדון. הכלי הזה מאפשר ליישם בקלות את ביצוע התשלום האחרון עבור הדירה כנגד מסירת החזקה במועד, גם אם עדיין חסרים אישורים כאלו או אחרים מרשות המיסים. לרוב מנסחים בחוזה המכר כי אם בתאריך מסירת החזקה לא יהיו קיימים בידי המוכרים כלל האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות על שם הקונים, אזי שסכום מסוים מתוך החלק האחרון בתשלום יופקד לחשבון נאמנות שייפתח על ידי עורך הדין. כאשר יומצאו כל האישורים ויהיה אפשר להעביר את הזכויות במלואם, יעבור הכסף מחשבון הנאמנות אל המוכרים.
מסירת החזקה בדירה
לקראת מועד המסירה הקרב ובא יש לוודא מול עורך הדין כי הוא מחזיק בכל המסמכים הרלוונטיים וכי יש בידיו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום העברת זכויות על שם הקונים. מומלץ מאוד שלא להשאיר את הטיפול בהזמנת אישורי המיסים לרגע האחרון מפני שזה עשוי לקחת קצת זמן. נוסף לכך, חשוב לשים לב שאנחנו מתאמים מול הקונים החלפה מסודרת של כל השמות בחשבונות השונים לרבות חברת החשמל, העירייה, ספק הגז, ועד בית וכן הלאה. מומלץ לעבוד בצורה מסודרת ועקבית בכל סוג של העסקה, גם אם מדובר בתהליך של מכירת דירה לקרוב משפחה, מה שיבטיח שאין קצוות פתוחים. במהלך מסירת הדירה מומלץ לערוך מסמך פרוטוקול מסירה מסודר שמעיד על קבלת התשלום במלואו וכן על מסירת החזקה במועד ובהתאם לחוזה המכר.
חשיבות שמירת המסמכים
שימו לב כי מעבר לחוזה המכר עצמו, בעסקאות מכירת דירה יש לא מעט ניירת מצד המוכרים, כמו דיווחים לרשות המיסים, אישורים מהעירייה, מסמכים הקשורים במשכנתה, אסמכתאות על תשלומים וכן הלאה. חשוב מאוד לתייק ולשמור את כל המסמכים בצורה מסודרת ונגישה בקלסר, כולל מסמכים שבשלב מסוים אולי נראים פחות רלוונטיים וחשובים. שמירתם חשובה משום שבמקרים רבים קשה עד בלתי אפשרי לשחזר מסמכים שאבדו, שכן אף פעם אי אפשר לדעת איזה מסמך יהיה חשוב לנו בעתיד.
מזל טוב, סיום תהליך מכירת דירה
בשעה טובה ומוצלחת, סיימתם את התהליך של מכירת הדירה ואתם מוכנים להתקדם לשלב הבא בחיים בדירה החדשה שלכם או בהשקעה באפיקים אחרים. כל שנשאר הוא לעקוב בהמשך הדרך ולוודא כי עורך הדין שייצג את הקונים בתהליך ביצע בפועל את העברת הדירה על שמם במרשם הרלוונטי. רצוי בהחלט לוודא כי בחוזה המכר יש סעיף לפיו הקונה מתחייב להשלים את תהליכי הרישום בתוך זמן קצוב וכן להמציא לעורך הדין המייצג את המוכרים אסמכתא מתאימה בסופו של התהליך.
לסיכום
אפשר לראות שתהליך מכירת דירה הוא אינו תהליך פשוט, וכדי להוציא את המקסימום יש להיעזר באנשי מקצוע מנוסים שילוו אותנו בכל התהליך. אחת מדמויות המפתח החשובות בתהליך המכירה הוא עורך הדין שינסח חוזה שישרת את האינטרסים שלכם המוכרים, שיוודא שכל האישורים הנדרשים קיימים ובזמן ושיבטיח שהזכויות שלכם מתממשות בכל עת. במשרד עורכי דין ונוטריון מירי יעקב גביש תוכלו ליהנות מליווי צמוד ומקצועי מהרגע הראשון ועד למסירת הנכס וכל מה שמגיע לאחר מכן. למידע כללי נוסף ולמענה על שאלות כמו אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה תוכלו להיכנס לבלוג שלנו המלא במידע שימושי ורלוונטי. לייעוץ אישי צרו קשר עוד היום עם הצוות המנוסה במשרד עורכי דין מירי יעקב גביש ותוכלו להתקדם לקראת מכירת הדירה שלכם. שיהיה הרבה בהצלחה!
