מס רכישה הינו מס אשר חל על הרוכש בעסקת מקרקעין. חבות המס קבועה בחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, שיעורי המס קבועים בתקנות מיסוי מקרקעין אשר הותקנו מכוח החוק. מהם שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה? מהם שיעורי מס רכישה לדירה שאינה דירה יחידה? כל זאת ועוד – במאמר זה.
מס רכישה – חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי זכויות במקרקעין (קוני דירות) יהיו חייבים בתשלום מס רכישה כנגד הזכות שרכשו. מפאת חשיבותו הרבה של הסעיף, באופן כללי ולצורך מאמר זה באופן ספציפי, נצרף אותו כאן בלשונו:
במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה);
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת,
ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים (ס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין).
מדובר בסעיף מורכב הכולל מרכיבים רבים ותרחישים עובדתיים שונים. לענייננו, חשובים בעיקר שני החלקים הראשונים של הסעיף. החלק הראשון של סעיף החוק קובע כי הרוכש יהיה חייב במס רכישת מקרקעין, הלא הוא מס רכישה, בזמן רכישת זכות במקרקעין.
בשלב זה, החוק לא מפרט מה יהיה שיעור המס בו יתחייב הרוכש, אלא מסתפק בקביעה הכללית לפיה הרוכש יהיה חייב במס רכישה. כפי שנראה להלן, קביעה זו מקבלת עיגון מעשי בתקנות מס הרכישה.
חלקו השני של הסעיף נוגע במישרין בנקודה הנוספת בה עסקנו. החוק מסמיך את שר האוצר לתקן תקנות אשר יקבעו את שיעור מס השבח. על התקנות לעבור באישור ועדת הכספים והן אשר תקבענה את סכומי המס שישלמו רוכשי זכויות במקרקעין בישראל.
תקנות מס רכישה – שיעורי המס
תקנות מס רכישה נוגעות בשני עניינים עיקריים. הראשון, קביעת שיעורי מס הרכישה שישולמו בישראל. התקנות מבחינות בין דירות לבין מקרקעין שאינם דירות ואף בין דירה שהיא דירתו היחידה של אדם לבין דירה שאינה דירתו היחידה של אדם.
העניין השני בו עוסקות תקנות מס רכישה, הוא רשימת המוסדות הפטורים באופן מלא או חלקי מתשלום מס רכישה. מדובר ברשימה ארוכה יחסית של מוסדות אשר לא ישלמו כלל, או למצער כמעט בכלל, מס רכישה על מקרקעין שירכשו. גם ברשימת מוסדות אלו ובסוג הפטור שלהם עוסקות תקנות מיסוי מקרקעין.
שיעורי מס רכישה לפי התקנות
נפרט כעת אודות שיעורי מס הרכישה לפי סוגי המקרקעין הקבועים תקנות. נפתח בשיעורי המס לדירה יחידה, נמשיך בשיעורי המס לדירה שאינה דירה יחידה, משם למקרקעין שאינם דירה ולבסוף נעסוק במגרשים המיועדים לבנייה בקרוב.
מס רכישה לדירה יחידה
התקנות קובעות מה יהיו שיעורי המס לדירה יחידה. שיעורי המס לדירה יחידה נמוכים במידה ניכרת משיעורי המס לדירה שאינה דירה יחידה. הסיבה לכך היא רצון של המדינה להקל על זוגות ברכישת דירת מגורים מחד, ובאינטרס (מפוקפק ככל שיהיה) להקשות על רכישת דירות להשקעה בישראל.
בשל האמור, התקנות מעניקות פטור משמעותי לרוכשי דירה יחידה – עד לסכום גבוה יחסית הנושק ל-2 מיליון שקלים, רוכשי דירה יחידה כלל לא יצטרכו לשלם מס רכישה. רכישה בסכום הגבוה מסוכם זה תחויב במס שולי יחסית. נצרף טבלה המסכמת בצורה יסודית את שיעורי המס שיצטרכו לשלם רוכשי דירה יחידה.
למידע נוסף אודות: מס רכישה דירה יחידה, לחצו כאן >>>
טבלה 1 – שיעורי מס לרוכשי דירה יחידה
| מחיר הדירה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
ניתן לראות כי ישנן 5 מדרגות מס לרוכשי דירה יחידה בישראל. המדרגה הראשונה מעניקה פטור מוחלט מתשלום מס רכישה והיא משתרעת מהשקל הראשון שתרוויחו ועד לסכום של 1.92 מיליון שקלים. כניסה אל המדרגה הבאה, הנעה בין סכום זה לבין 2.276 מיליון שקלים, תחייב אתכם לשלם מס כלשהו בהתאם לתקנות מס רכישה, אך שיעור המס שתשלמו יהיה נמוך יחסית.
שיעורי המס מעבר ל-2.276 מיליון שקלים נהיים משמעותיים יותר. עם זאת, גם המדרגה השלישית לרוכשי דירה יחידה נמוכה יותר מהמדרגה הראשונה לרוכשי דירות נוספות, כפי שנראה להלן.
שיעורי מס רכישה לדירה שניה ומעלה
מי שרוכש דירה כאשר בבעלותו דירה אחרת, יתחייב בשיעורי מס גבוהים מאוד. החל מהשקל הראשון, יתחייב המשקיע לשלם מס רכישה בשיעור של 8%, כקבוע בתקנות מס רכישה. המדרגה הבאה מתחילה בסכום של 5.872 מיליון שקלים, והחל ממנה שיעור מס הרכישה יעמוד על 10%. המשמעות היא תשלום של מאות אלפי שקלים למס רכישה על כל דירה שתקנו.
אשר על כן, רצוי לעשות כל שביכולתכם כדי להגדיר עסקת רכש כרכישת דירה ראשונה. יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין ולנצל כל הוראה בחוק ובפסיקה לשם הגדרת הרכישה כרכישה של דירה יחידה, אשר תחסוך לכם סכום עתק בתשלומי המס.
גם כאן, לשם הנוחות, נצרף טבלת שיעורי מס. עם זאת, מאחר שישנן 2 מדרגות מס בלבד, הראשונה מתפרסת מהשקל הראשון והשנייה חסרת תקרה, הטבלה תהיה קטנה ומצומצמת יותר.
טבלה 2 – שיעורי מס רכישה לדירה שנייה
| מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס החל בעסקה | |
| מדרגה ראשונה | 0-5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
שיעור מס רכישה למקרקעין – לא דירה
תקנות מס רכישה קובעות כי שיעור מס הרכישה למקרקעין שאינם דירה, כלומר קרקע חקלאית או לבניה, הינו 6%. מדובר בשיעור לא מבוטל אשר יכול להגיע אף הוא למאות אלפי שקלים. החבות מתחילה מהשקל הראשון.
עם זאת, התקנות מציגות תרחיש בו רשות המיסים תבצע החזר מס רכישה בהתאם לתקנות מס רכישה, לרוכשי מגרשים לבנייה. במקרים בהם תוך שתיים מרכישת מגרש אשר הייתה לגביו תוכנית בנייה, התקבל היתר בנייה בשטח – הקונה יקבל חזרה 1/6 מהמס ששילם. כך יצא כי הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור של 5% ולא של 6%.
המוסדות הפטורים
כזכור, תקנות מס רכישה מסדירות אילו מוסדות יהיו פטורים מתשלום מס רכישה. כך נקבע, למשל, כי המוסד לביטוח לאומי ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד. ההסתדרות הציונית העולמית על מוסדותיה פטורה כללית מתשלום מס רכישה. ככל שפטור מהפטורים המנויים בתקנות מס רכישה יוכל להיות רלוונטי עבורכם, עורך הדין שלכם יעדכן אתכם על כך.
סיכום
לסיכום, תקנות מס רכישה מסדירות את שיעורי מס הרכישה שתשלמו ואף את המוסדות הפטורים מתשלום מס רכישה. תכנון נכון של העסקה, יציב אתכם ברף הנמוך של שיעורי המס ויחסוך לכם הון רב. קונים דירה? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לשם תכנון העסקה באופן נכון כך שלא תשלמו שקל אחד מיותר של מס רכישה, והכל בהתאם לחוק ולתקנות מס רכישה.
