מירי יעקב גביש - חברת עורכי דין ונוטריון
Google ג גוגל
4.8
מבוסס על 99 ביקורות
js_loader
לייעוץ חייגו
050-809-2965

קניית דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר יכולה להיות משתלמת למדי, אך היא עלולה להיות גם מסוכנת. קיים מרחק רב בין הדירה "על הנייר" לבין זו שתימסר בפועל, ותחלופנה שנים מיום החתימה על החוזה ועד למסירת החזקה בדירה לקונים. מה הכוונה בכלל בקניית דירה "על הנייר"? כיצד מובטחות זכויות הרוכשים ברכישה שכזו ובאיזה אופן מתמודד המחוקק עם הסיכונים ברכישה? כל זאת ועוד – להלן.

מה זה אומר לקנות דירה "על הנייר"

המונח משמש לתיאור רכישה של דירה עוד לפני תחילת בנייתה. לרוב, קניית דירה על הנייר תתרחש עוד לפני השלמת תוכניות הבנייה וקבלת היתר בנייה לשטח. מדוע, אם כן, לרכוש דירה בשלב כה מוקדם בו עוד כלל לא ברור כיצד היא תיראה ומה ייכלל בה? התשובה היא, כמובן, כסף. ולעיתים הרבה כסף.

מחירי הדירות בישראל נמצאים בנסיקה מזה עשור וחצי. המחירים עולים בשנים האחרונות בעשרות אחוזים בשנה. דירות המשווקות "על הנייר" נמכרות, על פי רוב, במחיר נמוך משמעותית יחסית עבור מ"ר ביחס למחיר השוק באותו אזור. כך, הקונים חוסכים מאות אלפי שקלים.

האינטרס של היזם במכירת דירה על הנייר ברור אף הוא. היזם השקיע הון רב ברכישת הקרקע והוא מעוניין להשיב את הוצאותיו כמה שיותר מהר. ייטב לו אם חלק מההשקעה תושב עוד לפני תחילת העבודות בשטח, אף אם המחיר הוא מתן הנחות לא מבוטלות לרוכשים הראשונים.

קניית דירה על הנייר
קניית דירה על הנייר

הסיכון ברכישת דירה על הנייר

הקנייה מלווה בסיכון לא מבוטל. לא ניתן להתעלם מהחשש שהבנייה לא תושלם, או שיחלפו שנים רבות עד להשלמת הבנייה. הקונים חוששים מפני מצב בו ישקיעו את מיטב כספם בקניית הדירה ובסופו של דבר הבנייה לא תושלם והם יוותרו בלי דירה וגם בלי הכסף שלהם.

חוק המכר (דירות) – 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974 והתקנות שהותקנו מכוח חוקים אלו, נועדו להגן על רוכשי דירות בשלבים מוקדמים לפני השלמת הבנייה. נעסוק בעיקרי הוראות אלו אשר תכליתן להגן על כספי הרוכשים ועל התמורה שיקבלו.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974, הינו חוק חשוב מאוד אשר נועד להגן על קונים במסגרת קניית דירה על הנייר. לשם הנוחות, נקרא לחוק זה להלן חוק המכר (הבטחת השקעות).

תכליתו של חוק המכר (הבטחת השקעות) היא, כפי ששמו מעיד עליו, להבטיח את השקעותיהם של הרוכשים. החוק מחייב את היזם לנקוט במספר צעדים כדי למנוע מצב בו כספיהם של הרוכשים ירדו לטמיון. במקביל, החוק מטיל על היזם והקבלן מגבלות אשר נועדו אף הן להפחתת מימד הסיכון בעסקה.

המצאת בטוחות להשקעות

סעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי גביית התמורה מהקונים מותנית בהבטחת השקעותיהם של הרוכשים. לפני הבטחת ההשקעות, יוכל היזם לגבות לכל היותר 7% ממלוא המחיר החוזי של הדירה, כלומר המחיר המוסכם בין הצדדים. לכן, אם יזם דורש מכם יותר מ-7% במועד החתימה על דירה על הנייר, פנו אל עו"ד מקרקעין שכן מדובר, ככל הנראה, בדרישה בלתי חוקית.

הבטוחות אותן יוכל להמציא היזם עבור הרוכשים הן:

  1. ערבות בנקאית;
  2. פוליסת ביטוח פרטית;
  3. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים;
  4. רישום משכנתא לטובתם;
  5. רישום הנכס על שם הרוכשים במרשם.

מבין כל החלופות המוצגות, ערבות בנקאית נחשבת לבטוחה ביותר, ולאחריה פוליסת ביטוח פרטית. רק אלו תבטחנה את השבת הכספים לרוכשים באופן מלא, במידה שהפרויקט לא יושלם.

חשוב להדגיש כי אופציות הרישום אינן אפשריות, פעמים רבות, בשלבים הראשונים לאחר מכירת הדירה ועד למתן היתר לעבודות הבנייה. בשל כך, אם היזם יבחר באפשרויות אלו, הוא לא יוכל לגבות מהקונים יותר מ-7% מהתמורה כל עוד לא נרשמו הרישומים הרלוונטיים לטובתם.

תשלומים בכפוף להתקדמות

נוכחנו לדעת כי חוק המכר (הבטחת השקעות) אוסר על המוכר לגבות למעלה מ-7% מהתשלום לפני המצאת בטוחות לקונים. אולם כאן לא נגמרות ההגבלות החלות על המוכר. במקרים בהם המוכר המציא לרוכשים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי שהוא יוכל לגבות מהם את מלוא התשלום על הדירה עוד לפני השלמת בנייתה.

מנגד, ככל שיבחר בהבטחת ההשקעות באמצעות רישום הנכס / הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכשים, הרי שיכולתו לגבות מהם תשלומים תהיה מוגבלת. חוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי הקבלן לא יוכל לגבות תשלום מהקונים אלא כנגד התקדמות בבנייה. זאת, ככל שהוא אכן בחר באופציות הרישום לשם הבטחת השקעות ולא בפוליסת ביטוח או בערבות בנקאית.

תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות) מפרטות איזה שיעור מהתמורה ניתן יהיה לגבות כנגד כל התקדמות בבנייה. מדובר בהגנה משמעותית על מי שקנו דירה על הנייר, שכן הם לא ישקיעו בדירה יותר מכפי ערכה הנוכחי. הגבלת התשלומים מקנה להם נכס בשווי דומה לתשלומים ששילמו ומקטינה באופן משמעותי את מימד הסיכון בעסקה.

הצמדה למדד בקניית הדירה

כידוע, מחירי הדירות הנרכשות מקבלנים מוצמדות למדד תשומות הבנייה. בשל כך, מחיר הדירה עולה משמעותית מיום החתימה על החוזה והתשלום הראשון על הדירה ועד לתשלום האחרון עליה. בקניית דירה על הנייר, יכולות לחלוף שנים טובות בין החתימה למסירה. בשנים אלו, המדד עלול לעלות בצורה משמעותית ולהגדיל באופן דרמטי את התמורה שישלמו הקונים על הדירה.

אירועי השנים האחרונות, החל ממגפת הקורונה והפגיעה בשרשרת הייצור, דרך המלחמה על אדמת אירופה ועד לאינפלציה המסחררת, כבר הובילו לעליות משמעותיות וחריגות במדד ואין לדעת מה צופן לנו העתיד.

למעשה, אין דרך להימנע מהצמדה למדד ברכישת דירה שכזו. הצמדת דירה למדד מאפשרת לקבלן לוודא כי הרווח השולי שלו מהעסקה לא ייפגע וכי הוא לא יצטרך לשאת באופן מלא בהתייקרות חומרי הגלם ובעליות בעלויות הבנייה לאורך שנות הבנייה. לכן, קבלנים לא יוותרו כמעט בשום מצב על הצמדה למדד.

אולם החוק אמנם מתיר הצמדות מסוימות למדד, אך רק באופן מוגבל. ראשית, החוק קובע כי לא תתאפשר הצמדה של 20 האחוזים הראשונים מהתמורה. לכן, אם למשל חתמתם על חוזה לרכישת דירה על הנייר ב-2 מיליון שקלים, 40 אלף השקלים הראשונים שתשלמו לא יוצמדו כלל למדד.

באשר ליתר התשלומים, החוק קובע כי רק מחצית מהם יוצמדו למדד. היזם יוכל להצמיד 50% מכל תשלום למדד, אך 50% נוספים יהיו קבועים ולא יוצמדו. כך, מוגבלת יכולתו של הקבלן להצמיד את מחיר הדירה למדד.

לא למותר לציין כי לא בטוח בכלל שהגבלות אלו מסייעות לרוכשים. הקבלנים עדיין לא רוצים לספוג בעצמם את ההתייקרויות. לכן, הקבלנים מנפחים את המחיר אותו הם גובים מהקונים, בשל 60 האחוזים מהתמורה שלא מוצמדים למדד (20 האחוזים הראשונים ומחצית מ-40 האחוזים הנוספים). אילולא מגבלות אלו על ההצמדה, ייתכן כי המחיר הראשוני היה נמוך יותר באופן ניכר.

על כל פנים, עבור רוכשי דירות על הנייר הגבלת ההצמדות הינה כדאית, שכן היא מגבילה את העליות האפשריות במחיר הדירה. הודות לכך, רכישת דירה על הנייר שומרת על האפקטיביות שלה.

פיצויים על איחור במסירה

החוק מחייב את הקבלן לשלם פיצויים על איחור של למעלה מ-30 יום במסירה של הדירה. אולם מה נחשב לאיחור כאשר מדובר ברכישת דירה על הנייר? אכן, הצדדים לא נוקבים לרוב בתאריך ספציפי לסיום העבודות. מקובל לקבוע כי המסירה תבוצע תוך X חודשים מיום תחילת העבודות בקרקע. איחור מעבר למועד זה עשוי לזכות בפיצוי הולם.

קונים דירה עם עו"ד מירי יעקב גביש

שוקלים לקנות דירה על הנייר? חשוב מאוד שתעשו זאת נכון, לא תיקחו על עצמכם סיכונים מיותרים ותבטיחו בצורה מיטבית את ההשקעות שלכם. פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי מקיף על העסקה. כך, תוכלו להבטיח כי העסקה אליה אתם נכנסים הינה כדאית, משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית.

למדריך לקניית דירה לחצו כאן >>


המונח קניית דירה על הנייר משמש לתיאור רכישה של דירה עוד לפני תחילת בנייתה. לרוב, קניית דירה על הנייר תתרחש עוד לפני השלמת תוכניות הבנייה וקבלת היתר בנייה לשטח. קניית דירה על הנייר תהיה זולה יותר מחד, אך מסוכנת יותר מאידך שכן התוכניות עוד לא שלמות וכן עלולות לחלוף שנים רבות עד להשלמת העבודה.

חוק המכר דירות מציע ליזמים 5 אפשרויות להבטיח את השקעותיהם של הקונים. האפשרויות הן:

  1. המצאת ערבות בנקאית לטובת הרוכשים;
  2. פוליסת ביטוח פרטית;
  3. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים;
  4. רישום משכנתא לטובתם;
  5. רישום הנכס על שם הרוכשים במרשם.

 

לפני המצאת בטוחה שכזו, יוכל היזם לגבות מהרוכשים 7% בלבד מהתמורה. שימו לב לכך לפני החתימה על הסכם מכר והתחייבות לתשלומים למיניהם.

תלוי. אם הקבלן הבטיח את השקעות הרוכשים באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי שהוא יוכל לגבות תשלומים כרצונו. אולם בחירה בחלופות הרישומיות תגביל את יכולת גביית התשלומים לקצב ההתקדמות בבנייה. כנגד כל התקדמות יוכל היזם או הקבלן לגבות תשלום, אך בהיעדר התקדמות לא ייגבו התשלומים.

שיטת 20 80 הפכה לפופולרית במיוחד בשנים האחרונות. במסגרתה, מוצע לרוכשים לשלם 20% במעמד החתימה ו-80% במועד המסירה. על אף שמדובר בתוכנית מפטה, היא כוללת שני חסרונות עיקריים.

ראשית, ההצמדה למדד תהיה משמעותית, תתנקז לסוף ולא תתפרס לאורך השנים. הדבר יגדיל את התמורה באופן לא מבוטל, בהנחה שהמדד ימשיך לעלות. שנית, כזכור, לפני הבטחת ההשקעות הקבלן לא רשאי לגבות למעלה מ-7% מהתמורה. יש לוודא כי השקעותיכם כבר הובטחו, לפני תשלום של 20% מהתמורה אשר בהיעדר הבטחה שכזו ייחשב לבלתי חוקי.

חזרה לחלק ספציפי במאמר:

מירי יעקב גביש
מירי יעקב גביש

בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן ותואר שני במינהל עסקים. מגשרת, אדריכלית פנים, בוגרת הפרקליטות הצבאית, חברה בוועדת מקרקעין ובוועדת צבא וביטחון של לשכת עורכי הדין.

עוד באותו נושא
יצירת קשר
הוואטספ שלנו:

053-7127018

טלפון נייד:

053-7127018

כתובת דוא"ל:

[email protected]

טלפון משרד:

050-8092965

רחוב ירושלים 39 ,מגדל A ,קומה 9 ,קניון קריית אונו

a3
עו"ד מירי יעקב גביש
מחובר/ת
למעבר מהיר לשיחת ווטאסאפ עם מירי >>