קניית דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר יכולה להיות משתלמת למדי, אך היא עלולה להיות גם מסוכנת. קיים מרחק רב בין הדירה "על הנייר" לבין זו שתימסר בפועל, ותחלופנה שנים מיום החתימה על החוזה ועד למסירת החזקה בדירה לקונים. מה הכוונה בכלל בקניית דירה "על הנייר"? כיצד מובטחות זכויות הרוכשים ברכישה שכזו ובאיזה אופן מתמודד המחוקק עם הסיכונים ברכישה? כל זאת ועוד – להלן.

מה זה אומר לקנות דירה "על הנייר"

המונח קניית דירה על הנייר משמש לתיאור רכישה של דירה עוד לפני תחילת בנייתה. לרוב, קניית דירה על הנייר תתרחש עוד לפני השלמת תוכניות הבנייה וקבלת היתר בנייה לשטח. מדוע, אם כן, לרכוש דירה בשלב כה מוקדם בו עוד כלל לא ברור כיצד היא תיראה ומה ייכלל בה? התשובה היא, כמובן, כסף. ולעיתים הרבה כסף.

מחירי הדירות בישראל נמצאים בנסיקה מזה עשור וחצי. המחירים עולים בשנים האחרונות בעשרות אחוזים בשנה. דירות המשווקות "על הנייר" נמכרות, על פי רוב, במחיר נמוך משמעותית יחסית עבור מ"ר ביחס למחיר השוק באותו אזור. כך, הקונים חוסכים מאות אלפי שקלים ברכישת דירה על הנייר.

האינטרס של היזם במכירת דירה על הנייר ברור אף הוא. היזם השקיע הון רב ברכישת הקרקע והוא מעוניין להשיב את הוצאותיו כמה שיותר מהר. ייטב לו אם חלק מההשקעה תושב עוד לפני תחילת העבודות בשטח, אף אם המחיר הוא מתן הנחות לא מבוטלות לרוכשים הראשונים.

הסיכון ברכישת דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר מלווה בסיכון לא מבוטל. לא ניתן להתעלם מהחשש שהבנייה לא תושלם, או שיחלפו שנים רבות עד להשלמת הבנייה. הקונים חוששים מפני מצב בו ישקיעו את מיטב כספם בקניית דירה על הנייר ובסופו של דבר הבנייה לא תושלם והם יוותרו בלי דירה וגם בלי הכסף שלהם.

חוק המכר (דירות) – 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974 והתקנות שהותקנו מכוח חוקים אלו, נועדו להגן על רוכשי דירות בשלבים מוקדמים לפני השלמת הבנייה. נעסוק בעיקרי הוראות אלו אשר תכליתן להגן על כספי הרוכשים ועל התמורה שיקבלו.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – 1974, הינו חוק חשוב מאוד אשר נועד להגן על קונים במסגרת קניית דירה על הנייר. לשם הנוחות, נקרא לחוק זה להלן חוק המכר (הבטחת השקעות).

תכליתו של חוק המכר (הבטחת השקעות) היא, כפי ששמו מעיד עליו, להבטיח את השקעותיהם של הרוכשים. החוק מחייב את היזם לנקוט במספר צעדים כדי למנוע מצב בו כספיהם של הרוכשים ירדו לטמיון. במקביל, החוק מטיל על היזם והקבלן מגבלות אשר נועדו אף הן להפחתת מימד הסיכון בעסקה.

המצאת בטוחות להשקעות

סעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי גביית התמורה מהקונים מותנית בהבטחת השקעותיהם של הרוכשים. לפני הבטחת ההשקעות, יוכל היזם לגבות לכל היותר 7% ממלוא המחיר החוזי של הדירה, כלומר המחיר המוסכם בין הצדדים. לכן, אם יזם דורש מכם יותר מ-7% במועד החתימה על דירה על הנייר, פנו אל עו"ד מקרקעין שכן מדובר, ככל הנראה, בדרישה בלתי חוקית.

הבטוחות אותן יוכל להמציא היזם עבור הרוכשים הן:

1. ערבות בנקאית;
2. פוליסת ביטוח פרטית;
3. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים;
4. רישום משכנתא לטובתם;
5. רישום הנכס על שם הרוכשים במרשם.

מבין כל החלופות המוצגות, ערבות בנקאית נחשבת לבטוחה ביותר, ולאחריה פוליסת ביטוח פרטית. רק אלו תבטחנה את השבת הכספים לרוכשים באופן מלא, במידה שהפרויקט לא יושלם.

חשוב להדגיש כי אופציות הרישום אינן אפשריות, פעמים רבות, בשלבים הראשונים לאחר מכירת הדירה על הנייר ועד למתן היתר לעבודות הבנייה. בשל כך, אם היזם יבחר באפשרויות אלו, הוא לא יוכל לגבות מהקונים יותר מ-7% מהתמורה כל עוד לא נרשמו הרישומים הרלוונטיים לטובתם.

תשלומים בכפוף להתקדמות

נוכחנו לדעת כי חוק המכר (הבטחת השקעות) אוסר על המוכר לגבות למעלה מ-7% מהתשלום לפני המצאת בטוחות לקונים. אולם כאן לא נגמרות ההגבלות החלות על המוכר. במקרים בהם המוכר המציא לרוכשים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי שהוא יוכל לגבות מהם את מלוא התשלום על הדירה עוד לפני השלמת בנייתה.

מנגד, ככל שיבחר בהבטחת ההשקעות באמצעות רישום הנכס / הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכשים, הרי שיכולתו לגבות מהם תשלומים תהיה מוגבלת. חוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי הקבלן לא יוכל לגבות תשלום מהקונים אלא כנגד התקדמות בבנייה. זאת, ככל שהוא אכן בחר באופציות הרישום לשם הבטחת השקעות ולא בפוליסת ביטוח או בערבות בנקאית.

תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות) מפרטות איזה שיעור מהתמורה ניתן יהיה לגבות כנגד כל התקדמות בבנייה. מדובר בהגנה משמעותית על מי שקנו דירה על הנייר, שכן הם לא ישקיעו בדירה יותר מכפי ערכה הנוכחי. הגבלת התשלומים מקנה להם נכס בשווי דומה לתשלומים ששילמו ומקטינה באופן משמעותי את מימד הסיכון בעסקה.

הצמדה למדד בקניית דירה על הנייר

כידוע, מחירי הדירות הנרכשות מקבלנים מוצמדות למדד תשומות הבנייה. בשל כך, מחיר הדירה עולה משמעותית מיום החתימה על החוזה והתשלום הראשון על הדירה ועד לתשלום האחרון עליה. בקניית דירה על הנייר, יכולות לחלוף שנים טובות בין החתימה למסירה. בשנים אלו, המדד עלול לעלות בצורה משמעותית ולהגדיל באופן דרמטי את התמורה שישלמו הקונים על הדירה.

אירועי השנים האחרונות, החל ממגפת הקורונה והפגיעה בשרשרת הייצור, דרך המלחמה על אדמת אירופה ועד לאינפלציה המסחררת, כבר הובילו לעליות משמעותיות וחריגות במדד ואין לדעת מה צופן לנו העתיד.

למעשה, אין דרך להימנע מהצמדה למדד ברכישת דירה על הנייר. הצמדת דירה למדד מאפשרת לקבלן לוודא כי הרווח השולי שלו מהעסקה לא ייפגע וכי הוא לא יצטרך לשאת באופן מלא בהתייקרות חומרי הגלם ובעליות בעלויות הבנייה לאורך שנות הבנייה. לכן, קבלנים לא יוותרו כמעט בשום מצב על הצמדה למדד.

אולם החוק אמנם מתיר הצמדות מסוימות למדד, אך רק באופן מוגבל. ראשית, החוק קובע כי לא תתאפשר הצמדה של 20 האחוזים הראשונים מהתמורה. לכן, אם למשל חתמתם על חוזה לרכישת דירה על הנייר ב-2 מיליון שקלים, 40 אלף השקלים הראשונים שתשלמו לא יוצמדו כלל למדד.

באשר ליתר התשלומים, החוק קובע כי רק מחצית מהם יוצמדו למדד. היזם יוכל להצמיד 50% מכל תשלום למדד, אך 50% נוספים יהיו קבועים ולא יוצמדו. כך, מוגבלת יכולתו של הקבלן להצמיד את מחיר הדירה למדד.

לא למותר לציין כי לא בטוח בכלל שהגבלות אלו מסייעות לרוכשים. הקבלנים עדיין לא רוצים לספוג בעצמם את ההתייקרויות. לכן, הקבלנים מנפחים את המחיר אותו הם גובים מהקונים, בשל 60 האחוזים מהתמורה שלא מוצמדים למדד (20 האחוזים הראשונים ומחצית מ-40 האחוזים הנוספים). אילולא מגבלות אלו על ההצמדה, ייתכן כי המחיר הראשוני היה נמוך יותר באופן ניכר.

על כל פנים, עבור רוכשי דירות על הנייר הגבלת ההצמדות הינה כדאית, שכן היא מגבילה את העליות האפשריות במחיר הדירה. הודות לכך, רכישת דירה על הנייר שומרת על האפקטיביות שלה.

פיצויים על איחור במסירה

החוק מחייב את הקבלן לשלם פיצויים על איחור של למעלה מ-30 יום במסירה של הדירה. אולם מה נחשב לאיחור כאשר מדובר ברכישת דירה על הנייר? אכן, הצדדים לא נוקבים לרוב בתאריך ספציפי לסיום העבודות. מקובל לקבוע כי המסירה תבוצע תוך X חודשים מיום תחילת העבודות בקרקע. איחור מעבר למועד זה עשוי לזכות בפיצוי הולם.

קונים דירה עם עו"ד מירי יעקב גביש

שוקלים לקנות דירה על הנייר? חשוב מאוד שתעשו זאת נכון, לא תיקחו על עצמכם סיכונים מיותרים ותבטיחו בצורה מיטבית את ההשקעות שלכם. פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי מקיף על העסקה. כך, תוכלו להבטיח כי העסקה אליה אתם נכנסים הינה כדאית, משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית.