עבור רוב הישראלים, דירתם היא הנכס היקר והמשמעותי ביותר שלהם. עסקה משמעותית שכזו, יש לעשות בצורה נכונה הן מבחינה עסקית והן מבחינה תכנונית. אנו כאן כדי להדריך אתכם בכל השלבים הנדרשים לקניית דירה בישראל. עבדו לפי מדריך לקניית דירה זה ותהנו מהצלחה עסקית ובטחון משפטי.
1. הגדרת תקציב
השלב הראשון בקניית דירה, הוא הגדרת תקציב ריאלי עבורכם לרכישת דירה. כולנו היינו רוצים לרכוש פנטהאוז בתל אביב, קו ראשון לים. אולם לצערנו, רובנו המוחלט לא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה שכזו. לכן, הדירה שנקנה תהיה כפופה למגבלת התקציב שלנו. הגדרה מדויקת של התקציב העומד לרשותנו תאפשר לנו למצוא את הדירה המתאימה עבורנו.
1.1 איך מגדירים תקציב לרכישת דירה?
רכישת דירה ממומנת, על פי רוב, משני מקורות – ההון הראשוני שלכם והמשכנתא שתיקחו מהבנק. מה ההון הראשוני שלכם, פשוט יחסית לדעת. בדקו כמה כסף זמין יש לכם עבור רכישת הדירה. שימו לב, כמובן, לתאריכים בהם ייפתחו לכם קופות גמל וקרנות השתלמות שתסייענה לכם ברכישת הדירה.
מורכב יותר לדעת כמה כסף תוכלו לקבל במשכנתא מהבנק. כדי להעריך בכל זאת את הסכום שתקבלו, היעזרו ביועץ משכנתאות או בסימולטורים של הבנקים השונים, בדקו איזה סכום יאושר לכם במשכנתא על סמך ההון הראשוני וההכנסות שלכם. וודאו כי תוכלו לעמוד בהחזר החודשי. בנושא המשכנתא, ההחזר החודשי הרצוי ועוד נעסוק להלן.
2. מציאת דירה שמתאימה לכם
לאחר שהגדרתם לעצמכם תקציב, תצטרכו למצוא את הדירה המתאימה לכם. כדי לדעת איזו דירה אכן מתאימה לכם, יש להבין תחילה לאיזה צורך אתם רוכשים את הדירה. לא הרי דירה שתרכשו להשקעה כהרי דירה שתרכשו למגורים. הציפיות מכל דירה יהיו שונות בתכלית ותצטרכו לתת דגש למאפיינים אחרים בדירה.
מקרה ביניים מעניין הוא רכישת דירה להשקעה, מתוך מחשבה שבעוד כמה שנים אף תעברו לגור בה. דירה שכזו צריכה להיות רנטבילית, כלומר נוחה להשכרה, מצד אחד, ועונה על צרכיכם מצד שני.
3. בדיקות ראשונית של הדירה
מצאתם דירה שמתאימה לכם לפי המאפיינים שצוינו לעיל? מצוין! אך לפני שנתקדם לרכישת הדירה, חשוב לערוך בדיקות נוספות כדי לוודא שהיא אכן מתאימה עבורכם. הגעתם לדירה בשעות היום? הגיעו אליה גם בלילה. הגעתם לביקור בלילה? הגיעו ביום ובדקו האם היא מוארת או חשוכה. הגעתם בסוף שבוע? הגיעו גם באמצע השבוע ובחנו את הרעש מהרחוב ומצב החניות ברחוב.
בנוסף, הקפידו לבדוק לא רק אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, אלא גם סביבתה. וודאו כי ישנם באזור מבני ציבור התואמים את ציפיותיכם, דוגמת מוסדות חינוך טובים, בתי בילוי נעימים ועוד. עמדו על טיבה של האוכלוסייה במקום והתאמתה למאפיינים שלכם. לא תרצו, ככל הנראה, לגור בשכונה בה תרגישו זרים ולא חלק אינטגרלי מהאוכלוסייה.
הדירה עומדת בכל המבחנים הללו? אם לא, המשיכו לחפש דירה מתאימה יותר. אם כן, נמשיך לבדיקות המעמיקות יותר לפני החתימה על החוזה וקניית הדירה.
4. בדיקות משפטיות לפני קניית דירה
קניית דירה הינה פעולה משפטית לכל דבר ועניין. הזכויות הקנייניות בנכס עוברות מאדם אחד, לאחר. מדינת ישראל, כמו כל מדינה אחרת, מקיימת מרשם מקרקעין מסודר המפרט אודות הזכויות בכמעט כל המקרקעין בארץ. מרשם זה נקרא "טאבו".
בטאבו רשום לא רק מי הבעלים של כל דירה, אלא גם אם חלים על הדירה עיקולים, משכנתא לטובת הבנק והערות אזהרה. כמו כן, בטאבו מפורט גם שטחה המדויק של הדירה, מגבלות תכנוניות שחלות עליה, אופציות הרחבה ועוד.
כל המידע הזה מפורט בנסח הטאבו של כל דירה. לכן, לאחר שמצאתם דירה מתאימה, עורך דין מקרקעין שלכם יוציא נסח טאבו לדירה ויבחן אותו בדקדוק רב. רק לאחר שעורך הדין שלכם יאשר כי הדירה אכן רשומה כדין, נעדרת חריגות בנייה וחובות לצדדים שלישיים, תוכלו להתקדם בקניית הדירה.
ככל שהדירה שאתם רוכשים מצויה בבניין, עורך הדין שלכם לא יסתפק בהוצאת נסח טאבו אלא יוציא גם את תיק הבית המשותף. תיק זה יפרט מה שטחה המדויק של כל דירה, מה מוצמד לכל דירה (חניות, מחסנים, מרפסות וגינות) וכן ניתן יהיה למצוא בו את תקנון הבית המשותף.
תקנון הבית המשותף קובע אילו שינויים רשאי כל בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו ואילו שינויים ידרשו את הסכמת יתר הדיירים בבניין, זכויות ההצבעה של בעלי הדירות, השתתפות בעלי הדירות בעלויות בדק הבניין באופן שווה או בהתאם לגודל הדירות, הרוב הדרוש לכל החלטה הנוגעת לבניין, דוגמת בניית מעלית ועוד. לתקנון זה משמעות רבה וחשוב מאוד להכיר אותו לפני רכישת הדירה.
במסגרת הבדיקות המשפטיות לפני קניית הדירה, עורך הדין שלכם אף יערוך בדיקות למוכר הדירה ויאמת כי הוא אכן הבעלים של הדירה. כבר קרו לא מעט מקרים בעבר, בהם אנשים התחזו להיות בעלי דירות, מכרו נכסים לא להם והקונים איבדו את מיטב כספם. לכן, אימות שכזה הינו חיוני ונדרש.
למידע נוסף בנושא: בדיקה לפני קניית דירה, לחצו כאן >>>
5. בדיקות פיזיות לנכס
לאחר שווידאתם, באמצעות עורך הדין שלכם, כי העסקה אכן בטוחה מבחינה משפטית, יש לערוך בדיקה פיזית לנכס. הזמינו בעל מקצוע לעריכת בדק בית לנכס. במסגרת בדק הבית, יבחן בעל המקצוע את כלל תשתיות הבית ויוודא כי הן תקינות.
בעל המקצוע יבחן את כל מה שנמצא מאחורי הקירות, מתחת לרצפה או מעל התקרה ויוודא כי תשתיות המים, החשמל, הביוב והגז עובדות כראוי ובטוחות לשימוש. כמו כן, בעל המקצוע יוכל להצביע על ליקויים נוספים בדירה, ככל שישנם.
6. מס צפוי בעסקה
כידוע, עסקאות מקרקעין חייבות במס. על קוני דירות לשלם מס רכישה לקופת המדינה. שיעורי מס הרכישה משתנים באופן דרמטי בין רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה ומעלה. עורך הדין שלכם יברר עבורכם מהי חבות המס הצפויה מהעסקה ואף יתכנן עבורכם את העסקה, באופן חוקי כמובן, כך שתצטרכו לשלם עבורה כמה שפחות מס.
7. אישור עקרוני למשכנתא
בשלב זה, תרצו כבר להתקדם לחתימה על חוזה המכר. אולם כדי שהמוכר יסכים לחתום איתכם על חוזה, הוא ירצה להיות בטוח שבאמת תקבלו משכנתא מהבנק ותוכלו לשלם לו את מלוא התמורה.
לכן, עליכם לפנות לבנק (באופן מקוון), להציג בפניו את כלל הנתונים הנוגעים למכירה ולהכנסות שלכם והבנק ינפיק עבורכם אישור עקרוני. אישור עקרוני זה מהווה התחייבות של הבנק לאשר לכם משכנתא, לפי התנאים שהצגתם.
עם אישור עקרוני זה תוכלו לחזור למוכר הדירה. על סמך התחייבות הבנק, תוכלו להתקדם במשא ומתן ולחתום על חוזה המכר.
בדיקות שחשוב לעשות לפני לקיחת משכנתא
8. מו"מ וחתימה על חוזה מכר
לאחר שסיימתם את כל ההכנות הדרושות שהוצגו בשלבים הקודמים, תוכלו להגיע סוף כל סוף לחתימה על חוזה המכר עצמו. עורך הדין שלכם ינהל משא ומתן אל מול המוכרים, בסופו תגיעו לנוסח מוסכם. הנושאים החשובים ביותר בחוזה המכר הם:
1. התמורה
2. מועדי התשלומים
3. מועד המסירה של הדירה
מעבר לכך, החוזה מסדיר נושאים רבים נוספים דוגמת האחריות על העברת הזכויות בנכס, המצאת מסמכים רלוונטיים, תיקונים נדרשים בנכס ועוד. אולם 3 המרכיבים שהוצגו הם המשמעותיים ביותר בחוזה המכר.
9. קבלת משכנתא
לאחר שחתמתם על חוזה המכר, תוכלו לקבל משכנתא מהבנק. הציגו לבנק את החוזה, את ההון הראשוני שלכם, את הכנסותיכם הנוכחיות והצפויות ואת כלל האישורים הנדרשים, ועל סמך מידע זה הבנק יציע לכם משכנתא.
חשוב לדעת כי שוק המשכנתאות כיום הינו שוק תחרותי למדי. תוכלו לקחת בקלות משכנתא מכל בנק שהוא, בין אם יש לכם בו חשבון ובין אם לאו. רצוי מאוד להסתייע ביועץ משכנתאות שייצג אתכם אל מול הבנקים וישיג עבורכם את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
דעו כי משכנתא הינה הלוואה מורכבת. למעשה, לא מדובר בהלוואה אחת אלא בתמהיל של מספר הלוואות, כל אחת בתנאים שונים. לכן, נדרשת מומחיות מיוחדת כדי ליצור את תמהיל המשכנתאות המדויק בשבילכם, המתאים לצרכים שלכם, ליכולת ההחזר החודשית שלכם ולאטרקטיביות הכללית של ההלוואה. יועץ משכנתאות מקצועי ידע לעשות זאת.
למידע נוסף אודות: איך בוחרים יועץ משכנתאות, לחצו כאן >>>
10. העברת הזכויות בנכס
לבסוף, לאחר החתימה על החוזה והעברת מלוא התמורה למוכרים, תימסר החזקה בנכס לקונים. עם מסירת החזקה, על עורך הדין שלכם לדאוג לרישום הזכויות בנכס על שמכם. כזכור, הטאבו מנהל מרשם קפדני של הזכויות בכל נכס ונכס. רק עם רישום הזכויות בטאבו על שמכם, הדירה תעבור אליכם באופן מלא ואתם תזכו בבעלות בה.
סיכום
לסיכום, קניית דירה הינה עסק מורכב מבחינה עסקית ומשפטית. עקבו אחר הוראות מדריך לקניית דירה זה, התסייעו בעורך דין מקצועי ומהימן ותהנו מרכישה כדאית ובטוחה. מחפשים עו"ד לעסקה? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים מקיפים ומקצועיים והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר הסתייעו בשירותיה.
ראשית, יש למצוא נכס רלוונטי במגבלות התקציב. שנית, יש לוודא כי הנכס אכן מתאים לכם ואף סביבתו היא הסביבה הרצויה עבורכם. לאחר מכן, ערכו, באמצעות עורך דין מקרקעין, את כלל הבחינות המשפטיות הדרושות לנכס. הוציאו אישור עקרוני למשכנתא, נהלו מו"מ וחתמו על חוזה המכר. קבלו משכנתא מהבנק, דאגו להעברת ההחזקה בנכס ולבסוף להעברת הבעלות בטאבו.
תוכלו לקבל משכנתא מכל בנק שהוא, אף אם אין לכם חשבון באותו הבנק. הדבר יוצר תחרותיות משמעותית בין הבנקים שתוכלו לנצל לטובתכם. עקרונית, תוכלו ליטול הלוואות למימון הרכישה גם מגופים חוץ בנקאיים אך הלוואות אלו עלולות להיות מסוכנות ולא בטוחות.
הטאבו הינו מרשם המקרקעין הישראלי. בו מוסדרות הזכויות בכל נכס ונכס. תוכלו להוציא נסח טאבו לפני רכישת הדירה כדי לוודא מה הסטטוס של הדירה, ולאחר רכישתה תדאגו לרישום זכויותיכם בטאבו, מה שיבטא את העברת הבעלות בנכס.
בניינים מתנהלים עם תקנון – מצוי או מוסכם. התקנון מסדיר את זכויות ההצבעה בבניין, מה כל דייר רשאי לעשות בדירתו ועוד. חשוב מאוד לבדוק את תקנון הבית המשותף לפני רכישת דירה בבניין.
