כולנו יודעים כי שיעורי מס רכישה לדירה שלישית הינם גבוהים משמעותית משיעורי המס לדירה יחידה. אולם האם יש הבדל בין שיעורי המס לדירה שנייה לבין שיעורי המס לדירה שלישית? באילו מצבים ייתכנו הבדלים שכאלו? ומהם בכלל שיעורי מס הרכישה הנוהגים עבור דירה שלישית? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.
מס רכישה לדירה יחידה ודירה שנייה
חוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי רוכשי דירות חייבים בתשלום מס רכישה. מס הרכישה נגזר כאחוז מהמחיר אותו משלמים הרוכשים עבור הדירה. חובת תשלום המס מפורטת בסעיף 9 לחוק. בהמשכו של אותו הסעיף, אף מפורטים אחוזי התשלום אשר נדרש הרוכש לשלם.
המחוקק, במודע ובמכוון, קובע שיעורי מס שונים בתכלית לרוכשי דירה יחידה ולרוכשי דירה שאינה דירתם היחידה. ישנן שתי סיבות עיקריות להבדלים אלו בשיעורי המס. נציג סיבות אלו:
1. רצון להקל על זוגות אשר רוכשים את דירתם הראשונה
2. רצון להכביד על משקיעים אשר רוכשים דירות נוספות להשקעה, במטרה לצנן את השוק ולמתן את עליות המחירים.
חשוב לציין כי מומחים רבים בתחום המקרקעין חולקים על רציונלים אלו להבדלים בשיעורי המס. לשיטת אותם מומחים, תוצאת הכבדת נטל המס על משקיעים היא התייקרות מחירי השכירות, והשוכרים הם אלו בקצה השרשרת אשר סופגים את רוב נטל המס העודף. ניתן להסכים עם אותם מומחים וניתן גם לחלוק עליהם, אך על כל פנים זהו הדין הנוהג כיום.
כדי לא להשאיר דברים באוויר ולהעניק לכם מושג פרקטי ביחס לשיעורי המס, נצרף טבלה המפרטת את שיעורי המס לדירה יחידה ולדירה שנייה ומעלה. נבהיר כי מס רכישה בנוי בשיטת המדרגות – על כל "מדרגה" במחיר אתם משלמים שיעור מס מסוים. שיעורי המס עולים עם המדרגות. מכיוון שכך, גם הטבלה המצורפת בנויה לפי מדרגות, בהתאם לקבוע בחוק.
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס דירה יחידה | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס דירה שנייה ומעלה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | X | X |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | X | X |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% | X | X |
שיעורי מס רכישה דירה שלישית
בשנת 2016, נחקק חוק ההתייעלות הכלכלית, כחלק מחוק ההסדרים. החקיקה הייתה חקיקת בזק, אשר בוצעה במהירות על אף אורכו של החוק ומורכבותו. אחד הפרקים בחוק ההתייעלות הכלכלית היה פרק "מס ריבוי דירות". באותו הפרק נקבע כי על רוכשי דירה שלישית ומעלה, יוטל מס רכישה בשיעור גבוה יותר מזה המוטל על רוכשי דירה שנייה. כאמור, החוק אושר בכנסת והוא היה צפוי להוביל להכבדת נטל המס על רוכשי דירה שלישית.
בג"ץ 10042/16 – קווטינסקי נגד כנסת ישראל
כאמור, חוק ההתייעלות הכלכלית, ובתוכו פרק מס ריבוי דירות, נחקק בחקיקת בזק. באופן תקדימי, הוגשה עתירה לבג"ץ כנגד החוק, כאשר טענת העותרים הייתה שהליך החקיקה לא היה תקין. ההליך נדון בבג"ץ 10042/16 צחי קווטינסקי נגד כנסת ישראל.
בפסק דין תקדימי ויוצא דופן, קבע השופט נועם סולברג כי אכן דינו של החוק להיפסל. הסיבה בגינה פסל השופט את החוק היא סיבה הליכית – ההליך בו נחקק החוק לא היה תקין. האופוזיציה לא קיבלה זמן ללמוד את החומר ולא התקיים דיון מספק קודם חקיקת החוק. בנסיבות אלו, הכריע השופט סולברג כי החוק בטל.
פסק דין זה הינו חריג הן בנוף הישראלי והן בנוף פסיקותיו של השופט סולברג, הנחשב לשופט מרוסן שאינו פועל באופן אקטיביסטי. ואכן, השופט מזוז, הנחשב לכזה אשר נטה להתערב בהחלטות הרשויות האחרות, דחה מכל וכל את גישתו של סולברג והיווה דעת מיעוט רועמת בפסק הדין.
מבט מעמיק יותר במשנתו השיפוטית של השופט סולברג מלמד כי הפסיקה דווקא תואמת את משנתו ותורתו השיפוטית. השופט סולברג, כנשיא גרוניס בזמנו, תופס את המערכת המשפטית ככזו שנועדה לשמור על תקינות ההליך ובמקרי הצורך, להתערב בהחלטת רשויות אחרות שלא עומדות בכללים הפרוצדורליים של ההליך התקין. ודוק – ההתערבות אינה נובעת משיקולי סבירות, מידתיות או צדק, אלא משיקולי עמידה בתקנון ובפרוצדורה של הליכי החקיקה המקובלים.
מס רכישה דירה שלישית לאחר פסק הדין
השופט סולברג לא קבע כי חוק ההתייעלות הכלכלית בטל כולו, אלא החזיר אותו לדיון בוועידת הכספים, בה נפל הפגם המשמעותי בהליך. אולם מרגע שהורה השופט על השבת החוק לשולחן הדיונים, שוב לא דנה בו הכנסת. כתוצאה מכך, החוק לא עבר מחדש ומס דירה שלישית מעולם לא הוחל. המשמעות החוקית היא ששיעורי מס הרכישה לדירה שלישית זהים לשיעורי המס עבור דירה שנייה. אשר על כן, שיעורי מס הרכישה לדירה שלישית הם אלו המפורטים בטבלה שהוצגה לעיל, תחת עמודת "דירה שנייה ומעלה".
פערים בשיעורי המס
הגענו למסקנה כי שיעורי המס לדירה שנייה זהים לשיעורי מס הרכישה לדירה שלישית. לאור מסקנה זו, האם יש עוד רלוונטיות להבחנה בין דירה שנייה לדירה שלישית?
התשובה היא כי ייתכנו מקרים מסוימים בהם אכן יתקיים הבדל בין שיעורי המס לדירה שנייה לבין שיעורי המס לדירה שלישית. למעשה, יהיו אלו המקרים בהם רוכש יוכל ליהנות מהנחה בשיעורי מס הרכישה לדירה שנייה, אך לא יוכל לנצל את ההנחה עבור דירה שלישית.
משפרי דיור
משפרי דיור נתקלים במצב בעייתי, בו בבעלותם שתי דירות במקביל בזמן רכישת הדירה החדשה, אולם בפועל בכוונתם למכור את דירתם המקורית ולהיוותר עם דירה אחת בלבד. לכאורה, על פי פשוטו של סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, במצב שכזה היה עליהם לשלם מס רכישה לדירה שנייה.
תוצאה שכזו, כמובן שאינה מתקבלת על הדעת. הרציונליים העומדים בבסיס הכבדת המס לדירה שנייה, אינם מתקיימים כלל במקרה של שיפור הדיור. בשל כך, המחוקק מאפשר למשפרי הדיור לדחות את שומת המס שלהם, ב-24 או ב-18 חודשים בהתאם לתאריך רכישת הדירה, למכור בפרק זמן זה את דירתם המקורית, וליהנות משיעורי המס לדירה יחידה.
דחייה שכזו לא תתאפשר במקרים בהם מדובר בדירה שלישית. משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות, ולאחר רכישת הדירה החדשה בבעלותם שלוש דירות, לא יוכלו ליהנות מהטבת משפרי הדיור, לדחות את שומת המס ולשמור על שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה. במצב שכזה, יווצר פער משמעותי בין שיעורי המס לדירה שנייה לבין שיעורי מס הרכישה לדירה שלישית.
הנחות לאוכלוסיות מיוחדות
אוכלוסיות מיוחדות זכאיות להנחות משמעותיות בתשלום מס רכישה. תקנה 11 מעניקה פטור כמעט מוחלט ממס רכישה לנכים, עיוורים, נפגעי פעולות האיבה ומשפחות שכולות. עם זאת, פטור זה ניתן למימוש פעמיים בלבד בחייו של אדם. לכן, מי שמימש את הפטור ברכישת דירתו הראשונה וברכישת דירתו השנייה, לא יוכל לממש אותו ברכישת דירתו השלישית. כך, נוצר מצב נוסף בו קיים פער בין שיעורי מס הרכישה לדירה שנייה לבין מס הרכישה לדירה שלישית.
ייעוץ משפטי לפני רכישת דירה
חבות מס הרכישה בעסקה שלכם אינה גזירת גורל, גם אם מדובר בדירה השלישית שלכם. בעזרת תכנון נכון של העסקה ועיצוב שלה בהתאם, ניתן לחסוך סכומים משמעותיים מאוד בתשלומי מס הרכישה. תכנון שכזה יתבצע בעזרת עורך דין מקרקעין, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין. בעזרת שירותיו של עו"ד מקצועי ואיכותי, בעל ניסיון רב בתחום, תוכלו לחסוך לעצמכם סכומי כסף משמעותיים בתשלומי המס.
קונים דירה עם עו"ד יעקב גביש
רוצים לקנות דירה שלישית? מעוניינים לבנות נכון את העסקה, כך שתחסכו תשלומי מס מיותרים? עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש הינה משפטנית מומחית, בעלת ניסיון רב ומומחיות מיוחדת בתחום מיסוי המקרקעין. פנו אליה לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה בתחום, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה המשפטיים.
