מס רכישה על דירה שנייה הינו יקר באופן משמעותי ממס רכישה על דירה ראשונה. על כן, נרצה לסווג עסקאות כעסקאות לרכישת דירה ראשונה, כל אימת שהדבר יתאפשר. מהם שיעורי מס הרכישה על דירה שנייה? כיצד אפשר ליהנות מפטור ממס רכישה, גם ברכישת דירה שנייה? באילו מצבים נסווג את העסקה כרכישת דירה ראשונה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס רכישה – חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירות בישראל יתחייבו בתשלום מס רכישה כנגד הדירה שרכשו. נציין, כמובן, כי חובת תשלום מס שבח אינה מוגבלת לרכישת דירות בלבד, אלא משתרעת על רכישת כל זכות במקרקעין. הסעיף, קובע, אם כן, בזו הלשון:
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה);
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…" (ס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין).
החוק קובע חובת תשלום מס רכישה ואף את שיעורי המס לרכישת דירה. בהמשך הסעיף, נקבעת החלוקה שבין שיעורי המס לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה על דירה שנייה. כעת, נדון בשיעורי מס אלו ובהבדלים ביניהם.
למידע נוסף אודות: חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, לחצו כאן >>>
רכישת דירה יחידה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963, קובע שיעורי מס שונים מהותית לרוכשי דירה יחידה לבין מי שרוכשים דירה כאשר בבעלותם דירה נוספת. החוק מעניק פטור מלא ממס לרוכשי דירה יחידה עד לתקרת הפטור, והנחות משמעותיות מעבר לתקרת הפטור.
על פי החוק, לרוכשי דירת מגורים יחידה יינתן פטור מלא ממס רכישה כאשר שווי הדירה הנרכשת אינו עולה על 1,191,155 שקלים חדשים (נכון לשנת 2023). במקרים בהם מחיר דירת המגורים היחידה עולה על המחיר האמור, יינתן פטור חלקי ממס רכשה. על החלק במחיר שעד תקרת הפטור, יהיו הרוכשים פטורים לחלוטין ממס רכישה. על יתרת המחיר, יתחייבו במס רכישה בשיעורים נמוכים יחסית.
שיטת מיסוי זו נקראת שיטת המדרגות. לפיה, כל "מדרגה" במחיר ממוסה באופן שונה. המדרגה הראשונה, כפי שכבר ציינו, פטורה ממס באופן מלא. תחילתה של מדרגה זו בשקל הראשון וסופה ב-1,919,155 מיליון שקלים. המדרגה הבאה משתרעת מסוף המדרגה הקודמת, ועד ל-2,276,360 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה לדירת מגורים יחידה עומד על 3.5%.
מדרגת המס הבאה היא האחרונה הרלוונטית לרוב הדירות בישראל. מדרגה זו נעה בין 2,276,361 שקלים לבין 5,872,725 שקלים, ובה שיעור מס הרכישה לדירה יחידה בישראל עומד על 5%. נדירות הדירות שמחירן עובר גם את המדרגה הזו, אך ככל שתרכשו דירה שכזו, דעו כי במדרגת המס הבאה תידרשו לשלם מס רכישה בשיעור 8% ממחיר הדירה.
שיעורי מס רכישה לדירה שנייה
ביחס למס רכישה על דירה שנייה, קיימות שתי מדרגות מס בלבד. הראשונה, מתחילה בשקל הראשון ומגיעה ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה יעמוד על 8%. ממחיר זה והלאה, שיעור מס הרכישה יאמיר ל-10%! מדובר, כמובן, בשיעורי מס אסטרונומיים, המגיעים למאות אלפי שקלים, ומכבידים לאין ערוך על קוני הדירות משיעורי מס הרכישה על דירה ראשונה.
כדי להמחיש עד כמה משמעותיים ההבדלים בין שיעורי המס, ניעזר בדוגמה מספרים פשוטה. נניח כי רכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים. ככל שמדובר בדירתכם היחידה, בהתאם למדרגות המס שהוצגו, חבות המס שלכם תעמוד על 48,684 שקלים. לעומת זאת, אם הדירה אינה דירתכם היחידה, החיוב יזנק ל-240 אלף שקלים! סכום שכזה יוכל לגרום לכם לשקול את כדאיות העסקה מחדש ואף להניא אתכם מלרכוש דירה נוספת.
אכן, זהו אחד הרציונליים שבבסיס ההבדל בשיעורי המס. המחוקק מעוניין להקל על זוגות לקנות את דירתם הראשונה, ובעידן בו מחירי הדירות מרקיעי שחקים החוק מעניק לרוכשי דירה ראשונה הנחה משמעותית. בד בבד, המחוקק מעוניין לצנן את האטרקטיביות של שוק הדירות להשקעה, במטרה להאט את עליית המחירים המהירה בשוק הדיור. בשל כך, הוא מטיל על רוכשי דירות להשקעה, כלומר דירה שנייה ומעלה, מס רכישה גבוה כדי להניא אותם מרכישת הדירה.
חשוב לציין כי תכלית זו של המחוקק אינה חפה מספיקות. אף אם הרציונל להתערבות בשוק ברור, כלל לא בטוח שהוא אכן משיג את מטרותיו. זאת, מאחר שבעלי דירות לא סופגים בעצמם את מלוא מס הרכישה, אלא מגוללים אותו על השוכרים שלהם. לא אחת, עליות בשיעורי המס מלוות בעליות במחירי השכירות, כך שהשוכרים הם אלו אשר נושאים לפחות בחלק מהנטל של מס הרכישה על דירה שנייה.
כדי שהמספרים שהצגנו לא יישארו באוויר, עיצבנו עבורכם טבלה פשוטה המפרטת את שיעורי מס הרכישה השונים. היעזרו בטבלה זו כדי לזכור מהן מדרגות מס הרכישה על דירה שנייה ועל דירה ראשונה.
טבלת מדרגות מס רכישה – דירה יחידה ודירה שנייה
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | X | X |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | X | X |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% | X | X |
הנחות במס הרכישה לדירה שנייה
נוכחנו לדעת כי שיעורי מס הרכישה לדירה שנייה גבוהים למדי. עם זאת, מס הרכישה הגבוה אינו גזירת גורל וייתכנו מקרים בהם תהנו מהנחה במס הרכישה, גם על דירה שנייה. נעסוק כעת בשורת מקרים שכאלו.
פטור ממס רכישה למשפרי דיור
אדם מעוניין לשפר דיור, כלומר לקנות דירה גדולה יותר במקום הדירה הנוכחית שלו. לשם כך, הוא רוכש דירה חדשה ולאחר מכן מוכר את דירתו. בזמן רכישת הדירה החדשה, הייתה בבעלותו הדירה המקורית. האם אותו משפר דיור חייב במס רכישה על דירה שנייה, או על דירה ראשונה?
אכן, במועד הרכישה הייתה ברשות המוכר דירה נוספת כך שזוהי דירתו השנייה. אולם במקרים של שיפור דיור, המחוקק מאפשר לרוכש להמשיך וליהנות משיעורי מס רכישה לדירה ראשונה. זאת, באמצעות דחיית השומה עד לאחר מכירת הדירה המקורית של משפר הדיור.
חשוב לשים לב כי הפטור מותנה בכך שמשפרי הדיור ימכרו את דירתם הראשונה תוך 24 חודשים, או 18 חודשים, בהתאם למועד רכישת הדירה. משפר דיור שלא ימכור את דירתו בתקופה האמורה, יחויב במס בשיעורים המלאים לבעלי שתי דירות ומעלה. כמו כן, הפטור יינתן רק אם הדירה הנמכרת נחשבת לדירתו היחידה של המוכר.
שליש דירה
פטור נוסף יינתן למי שבבעלותם שליש דירה נוספת. בעלות בשליש דירה לכל היותר, ואף שליש דירה במספר דירות, אינה שוללת את הזכאות לפטור ממס רכישה על דירה ראשונה. הדירה הבאה שתרכשו לא תיחשב לדירתכם השנייה, אלא לראשונה.
פטור ממס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות
דרך נוספת לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, היא שרוכש הדירה יימנה על אחת מהאוכלוסיות המיוחדות הנהנות מהנחה במס הרכישה. קבוצה זו כוללת נכים, עיוורים, עולים חדשים, נפגעי פעולות האיבה ומשפחות שקולות. כל אחד מבני קבוצות אלו ייהנה מהנחה משמעותית במס הרכישה, וישלם, גם על דירה שנייה, מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד. מדובר בהנחה בשווי מאות אלפי שקלים המקילה משמעותית על רוכשי הדירות.
חשוב לשים לב כי תנאי הנחה זו הינם סבוכים ומסועפים. אשר על כן, יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לוודא כי אתם אכן נהנים מהפטור או מההנחה במס הרכישה.
עו"ד מירי יעקב גביש
קונים דירה להשקעה? משפרים דיור? רוצים לצמצם את תשלומי מס הרכישה שלכם אל המינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
