מכירת דירה יחידה מס שבח

כאשר עומדת על הפרק מכירת דירה יחידה מס שבח הוא סוגיית מיסוי שבכוחה להשפיע באופן דרמטי על כדאיות העסקה. במאמר זה אסביר לכם את כל מה שחשוב לדעת על מס שבח במכירת דירה יחידה, כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות ולחסוך סכומים משמעותיים.

מהו בעצם מס שבח במכירת דירה יחידה?

מס שבח הוא למעשה מס רווח הון המוטל על מוכרי זכויות במקרקעין, כולל דירות מגורים.
הוא מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. הבשורה המעודדת בהקשר זה, היא שבמכירת דירה יחידה, קיימים מספר מסלולי פטור ממס שבח, שעשויים להיות רלוונטיים עבורכם ולהפחית את הוצאות המיסוי הנלוות לעסקה.

האם משלמים במסגרת מכירת דירה יחידה מס שבח?

באופן כללי, מכירת דירה יחידה יכולה להיות פטורה ממס שבח. אולם כדי ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, על המוכרים והנכס לעמוד במספר תנאים מצטברים:

• הדירה הנמכרת חייבת להיות בבעלותכם או בחכירתכם כיחידים, לא כחברה. 
• עליכם להיות תושבי ישראל או תושבי חוץ המחזיקים באישור רשמי ממדינת תושבותכם על היעדר דירות מגורים נוספות בבעלותכם במדינה זו. 
• הדירה צריכה לעמוד בהגדרה של "דירת מגורים מזכה" – כלומר, שימשה למגורים במשך רוב תקופת הבעלות עליה. 
• עליכם למכור את כל זכויותיכם בדירה.
• הדירה הנמכרת חייבת להיות דירתכם היחידה בישראל ביום המכירה. 
• עליכם להיות בעלי הזכות בדירה לפחות 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים.

עמידה בכל התנאים הללו היא קריטית לכך שהדירה הנמכרת תיחשב כדירה מזכה, שמאפשרת השגת פטור ממס שבח. בכל מקרה, גם אם אתם זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, עדיין חובה לדווח על המכירה לרשויות המס ולבקש את הפטור באופן אקטיבי, שכן אי דיווח עלול לגרור קנסות.

לסיכום, ברוב המקרים של מכירת דירה יחידה, אכן לא משלמים מס שבח. אולם, כדאי תמיד לבדוק את המצב הספציפי שלכם ולהתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה לפני המכירה. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף וכאב ראש בהמשך.

מסלולי הפטור העיקריים ממס שבח בדירה יחידה

קיימים מספר מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה:

1. פטור מלא לדירה יחידה: אם הדירה היא דירתכם היחידה ואתם עומדים בכל התנאים שציינתי קודם, תוכלו ליהנות מפטור מלא ממס שבח. זהו המסלול הנפוץ ביותר למכירת דירה יחידה.
2. פטור חלקי – מס שבח לינארי: אם אינכם זכאים לפטור מלא, למשל כי יש לכם דירת יוקרה הנמכרת בסכום העולה על תקרת הפטור ממס שבח (5,008,000 ש"ח בשנת 2025), תוכלו ליהנות ממסלול המס הלינארי. במסלול זה, תשלמו מס רק על חלק מהשבח, בהתאם לחלק היחסי שמעל תקרת הפטור.
3. פטור לדירה שהתקבלה בירושה: אם הדירה התקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש, קיים מסלול פטור ייחודי ממס שבח. חשוב לבדוק את התנאים המדויקים לפטור זה בעזרת עו"ד מקרקעין.

כל אחד ממסלולי הפטור הללו מתאים לנסיבות שונות, ובחירת המסלול הנכון עבורכם יכולה להוביל לחיסכון משמעותי במס שבח בעת מכירת דירה יחידה.

טיפ זהב: 

הטיפ הבא יכול לחסוך לכם הרבה כסף: אם יש לכם שתי דירות ואתם מעוניינים למכור אחת מהן בפטור ממס שבח, שקלו להעביר את הדירה השנייה לקרוב משפחה במתנה לפני המכירה. כך תוכלו ליהנות מפטור על מכירת דירה יחידה. חשוב לבצע זאת בליווי מקצועי כדי להימנע מטעויות.

סוגיות מיוחדות במכירת דירה יחידה

מכירת דירה יחידה מעלה מספר סוגיות מיוחדות שחשוב להכיר ולהתייחס אליהן בתכנון המכירה והמיסוי:

תקופת צינון בדירה שהתקבלה במתנה

אם קיבלתם את הדירה במתנה, תצטרכו לעמוד בתקופת צינון לפני שתוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח. התקופה משתנה בהתאם לנסיבות – בין 3 ל-4 שנים.

מכירת דירה עם זכויות בנייה

אם לדירה שאתם מוכרים יש זכויות בנייה נוספות, חלק מהתמורה עשוי להיות חייב במס שבח. חשוב לבדוק את הנושא מראש ולתכנן בהתאם.

פריסת מס שבח

במקרים מסוימים, כדאי לשקול פריסה של תשלום מס השבח על פני מספר שנים. זה יכול להוביל לחיסכון משמעותי, במיוחד אם הכנסותיכם משתנות משנה לשנה.

כל אחת מהסוגיות הללו יכולה להשפיע משמעותית על תוצאות המס במכירת דירה יחידה. לכן, חשוב להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין כדי לתכנן את המכירה באופן המיטבי עבורכם.

הליך הדיווח והבקשה לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

חשוב לזכור שגם אם אתם זכאים לפטור ממס שבח, עליכם לדווח על מכירת הדירה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום המכירה. הדיווח כולל הגשת טופס הצהרה מקוון, בו תבקשו את הפטור המתאים.

עליכם לצרף לדיווח מסמכים רלוונטיים כמו חוזה המכר, נסח טאבו ומסמכים נוספים התומכים בבקשת הפטור. דיווח מדויק ומלא יכול למנוע עיכובים ובעיות בהמשך התהליך ולכן חשוב להקפיד על כך.

לסיכום

מכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח היא סוגיה מורכבת הדרשת ידע מקצועי וניסיון רב.
משרדי מלווה מוכרי דירות בעסקאות מכר מזה למעלה מ-20 שנים. הניסיון הרב שצברתי לאורך שנות פעילותי כעו"ד מקרקעין, מאפשר לי לזהות הזדמנויות לחיסכון במס עבור לקוחותי ולסייע להם להימנע ממוקשים אפשריים. בקצרה, אם אתם עומדים בפני מכירת דירה יחידה, אל תהססו לפנות אליי להתייעצות. צוות משרד עו"ד ונוטריון מירי יעקב גביש ישמח לסייע לכם לנהל בביטחון את תהליך המכירה ולמקסם עבורכם את החיסכון במס שבח.