מכירת דירה יחידה מול דירה שנייה היא הבחנה משפטית קריטית בדיני המיסוי, שכן "דירה יחידה" מזכה את המוכר בפטור מלא ממס שבח (עד תקרה של כ-5 מיליון ש"ח), בעוד שדירה שנייה ומעלה מחייבת בתשלום מס שבח על הרווח הריאלי שנצבר.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש, מתמחה בענייני מכירת דירה. הגדרת "דירה יחידה" בחוק היא רחבה וכוללת גם מצבים שבהם יש לכם חלקים קטנים מדירה אחרת או דירה שהתקבלה בירושה.
התשובה להבדל המרכזי היא: בדירה יחידה המיקוד הוא עמידה בתנאי הפטור המוחלט, בעוד שבדירה שנייה המיקוד המשפטי הוא על מקסום ניכויים ושימוש ב"פריסת מס" כדי להקטין את החבות המוטלת עליכם.
זכאות לפטור ומלכודות בנכסים מרובים
החוק קובע כי מי שמחזיק ביותר מדירה אחת נחשב ל"משקיע" לעניין המס.
עם זאת, קיימים מצבים משפטיים שבהם ניתן למכור דירה שנייה ועדיין ליהנות מפטור של דירה יחידה, למשל בתוך תקופת ה"שחלוף" (מכירת הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה).
בבדיקת רישום זכויות במקרקעין, עלינו לוודא שאין רישומים ישנים על שמכם שעלולים לבטל את הפטור. אי-דיוק בדיווח עלול להוביל לתביעות כספיות מרשות המיסים ולביטול עסקאות בשל חוסר כדאיות כלכלית.
