היעדרות בעל זכויות מוגדרת משפטית בשני מישורים: הראשון הוא היעדרות טכנית (בן זוג שנמצא בחו"ל ואינו יכול להגיע), והשני הוא היעדרות מהותית (אדם שמקום הימצאו לא ידוע, או אדם שמוגדר כ"נפקד").
במדינת ישראל, לא ניתן לבצע העברת זכויות ללא חתימה מקורית המאומתת על ידי עורך דין או קונסול, אלא אם קיים צו שיפוטי המחליף חתימה זו.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. בעסקאות שבהן אחד הצדדים "נעלם" או נמצא מעבר לים ללא יכולת תנועה, אנחנו פועלים בשיטה של "ייפוי כוח חלופי".
התשובה לשאלה האם אפשר היא: כן, זה אפשרי, אך זה דורש מסלול עוקף חתימה ידנית – או באמצעות אימות חתימה קונסולרי בחו"ל, או באמצעות פנייה לבית המשפט למינוי אפוטרופוס לנכסי נפקדים או כונס נכסים שיחתום בשם הנעדר.
1. הפתרון הטכני: בן זוג שנמצא בחו"ל (זמין אך רחוק)
כאשר בן הזוג מסכים למכירה אך אינו יכול להגיע לישראל, עליו לחתום על ייפוי כוח קונסולרי.
- התהליך: בן הזוג קובע תור בקונסוליה הישראלית הקרובה למקום מגוריו, חותם על מסמכי המכירה וייפוי כוח בלתי חוזר בפני הקונסול. המסמך המקורי נשלח בדואר דיפלומטי או מאובטח לישראל.
- הערה חשובה: אם בן הזוג אינו אזרח ישראלי, עליו לחתום בפני נוטריון מקומי ולהחתים את המסמך באפוסטיל (אישור בינלאומי לפי אמנת האג) כדי שיהיה לו תוקף במשרדי הטאבו בישראל, בהתאם לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976.
2. הפתרון המשפטי: בן זוג שניתק קשר או נעדר (לא זמין)
אם בן הזוג נעלם ("נפקד") ולא ניתן להשיג את חתימתו, המכירה תתבצע תחת פיקוח שיפוטי:
- בקשה להכרזה על אדם כנפקד: פונים לאפוטרופוס הכללי ולבית המשפט בבקשה למנות "אפוטרופוס לנכסי נפקדים".
- מכירה תחת צו בית משפט: בית המשפט יכול להורות על מכירת הדירה כולה לצד ג', תוך הוראה שחלקו של הנעדר בכספי התמורה יופקד בחשבון נאמנות מיוחד המנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי, עד שהנעדר יאותר או עד שיינתן צו ירושה (במקרה של הכרזת מוות).
- פירוק שיתוף: אם מדובר בבן זוג שמסרב לשתף קשר (סרבנות פסיבית), ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולבקש מינוי כונס נכסים שיחתום בשמו מכוח סמכות בית המשפט.
סיכונים ודגשים בעסקה כזו
- בדיקת נאותות: לפני חתימה על חוזה מכר עם קונה, חובה לוודא שייפוי הכוח שבידיכם בתוקף ומתאים ספציפית למכירת הנכס המדובר. ייפוי כוח כללי אינו תמיד מספיק לטאבו.
- דיווח לרשות המיסים: גם כשבן הזוג נעדר, יש להגיש דיווח על מיסוי מכירת דירה בשמו. אי-דיווח יגרור קנסות שיקוזזו מחלקו בתמורה.
- הערת אזהרה: קונה חכם לא יעביר שקל ללא רישום הערת אזהרה. לכן, עליכם להצטייד מראש בצו השיפוטי או בייפוי הכוח המקורי לפני היציאה לשוק.
הטיפול בבן זוג לא זמין דורש דיוק של מנתח – טעות קטנה בניסוח ייפוי הכוח בחו"ל עלולה להוביל לפסילת העסקה כולה בטאבו הישראלי ולדרישה לחתום מחדש, מה שיוביל לעיכובים של חודשים.
