האם כל איחור נחשב "מותר"?
לא כל איחור הוא הפרה של החוזה, וזה משהו שחשוב להבין.
החוזה שלכם עשוי לכלול תקופת חסד של 60 יום, שבה הקבלן לא נחשב כמפר.
בנוסף, יש מקרים שבהם הקבלן יכול לטעון ל"כוח עליון" – אירועים שאינם בשליטתו, כמו מלחמה, מגפה, או שביתות.
מהם המקרים שנקראים "כוח עליון"?
כאשר קבלן טוען שהאיחור במסירת הדירה נובע מ"כוח עליון", הוא מתייחס לאירועים חריגים שאינם בשליטתו ושמונעים ממנו לעמוד בלוחות הזמנים.
המונח "כוח עליון" מופיע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ובחוזי מכר רבים מוגדר במפורש.
עם זאת, לא כל אירוע חריג נחשב כוח עליון, והקבלן נדרש להוכיח שהאירוע אכן גרם לעיכוב ושלא ניתן היה למנוע אותו.
בואו נבחן שלושה מקרים נפוצים של כוח עליון – מלחמה, מגפה ושביתות – ונראה כיצד הם משפיעים על מסירת דירות.
מלחמה
מלחמות או מצבי חירום ביטחוניים עלולים לשבש פרויקטים של בנייה בצורה משמעותית.
לדוגמה, במהלך מלחמת חרבות ברזל, שהחלה ב-7 באוקטובר 2023, פרויקטים רבים ברחבי ישראל נעצרו.
קבלנים דיווחו על מחסור בעובדים, במיוחד עובדים זרים או פלסטינאים שלא יכלו להגיע לאתרי הבנייה עקב סגרים או הגבלות ביטחוניות.
בנוסף, היו קשיים בשרשרת האספקה של חומרי בניין, כמו בטון ופלדה, עקב הפרעות בנמלים או במפעלים.
אבל האם כל עיכוב בזמן מלחמה נחשב כוח עליון? לא בהכרח.
החוק דורש מהקבלן להוכיח שהאיחור נבע ישירות מהמלחמה, ושהוא נקט בכל האמצעים האפשריים כדי למזער את העיכוב.
לדוגמה, אם פרויקט התעכב עוד לפני המלחמה עקב ניהול לקוי או תכנון לקוי, הקבלן לא יוכל להסתמך על המלחמה כתירוץ.
במקרה של יוסי ומיכל מתל אביב, שרכשו דירה מקבלן ב-2022, הקבלן טען ל"כוח עליון" עקב המלחמה, אך בדיקה משפטית הראתה שהעיכוב התחיל כבר ב-2022 עקב מחסור בתקציב. בסיוע משפטי, הם קיבלו פיצויים על חמישה חודשי איחור.
מגפה
מגפות, כמו מגפת הקורונה שהחלה ב-2020, יכולות גם הן להיחשב ככוח עליון.
במהלך הקורונה, אתרי בנייה רבים בישראל נסגרו זמנית עקב הנחיות משרד הבריאות, סגרים, או מחסור בעובדים שנכנסו לבידוד.
לדוגמה, רותי מחדרה, שרכשה דירה מקבלן ב-2019, קיבלה הודעה על עיכוב של שישה חודשים במסירה עקב סגירת אתר הבנייה במרץ 2020.
הקבלן טען שסגרים והגבלות על תנועת עובדים מנעו את המשך העבודה.
עם זאת, לא כל עיכוב בתקופת הקורונה זכה להגנה משפטית.
קבלנים נדרשו להראות שהם ניסו חלופות, כמו שימוש בעובדים מקומיים או שינוי לוחות זמנים.
במקרים שבהם הקבלן לא הצליח להוכיח מאמץ סביר, בתי המשפט פסקו פיצויים לרוכשים.
במקרה של רותי, בדיקה משפטית הראתה שהקבלן חידש את העבודה מהר יחסית, והעיכוב נחשב מוצדק בחלקו.
עם זאת, היא קיבלה פיצוי משמעותי על שלושה חודשי איחור מעבר לתקופת החסד.
שביתות
שביתות, במיוחד בענף הבנייה או בתחומים קשורים כמו תחבורה או ייצור חומרי בניין, יכולות גם הן להיחשב ככוח עליון.
לדוגמה, ב-2024, שביתה ממושכת של עובדי נמל חיפה גרמה לעיכובים בהובלת חומרי בנייה, מה שהשפיע על פרויקטים ברחבי הצפון.
קבלן שבנה פרויקט מגורים בנהריה טען שהשביתה מנעה ממנו לעמוד במועד המסירה, והציג מסמכים שהראו עיכובים במשלוחי בטון וברזל.
אך גם כאן, יש גבולות.
הקבלן חייב להוכיח שהשביתה הייתה הגורם הישיר לעיכוב, ושלא היו לו חלופות כמו שימוש בספקים אחרים.
במקרה של משפחה מקריית שמונה שרכשה דירה בפרויקט, הקבלן לא הצליח להראות שניסה פתרונות חלופיים, ובית המשפט פסק לטובת המשפחה פיצוי גדול על ארבעה חודשי איחור.
במקרים כאלה, אנו במשרד עו"ד מירי יעקב גביש בודקים לעומק את טענות הקבלן, ומבטיחים שהזכויות שלכם נשמרות.
