איחור בגין שינויים או תוספות: "הלכת שמש"
קבלנים רבים טוענים שכל שינוי קטן (כמו הזזת שקע או בחירת ריצוף שונה) דוחה את המסירה באופן אוטומטי בחודשיים. המהפכה בנושא זה הגיעה בפסק הדין המפורסם רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ.
בית המשפט העליון קבע ב"הלכת שמש" כי קבלן אינו יכול להסתמך על סעיף ויתור כללי בחוזה.
כדי לדחות מסירה בשל שינויים, על הקבלן לקבוע עם הדייר מועד מסירה חדש וספציפי בעת הזמנת השינוי, או להוכיח כי העיכוב שנגרם הוא בפועל תוצאה ישירה וסבירה של אותו שינוי.
סעיפים גורפים בחוזה ש"קונסים" את הדייר בזמן – בוטלו על ידי בתי המשפט.
מה קורה במקרה והדירה "מוכנה" אך אינה ראויה למגורים?
מסירת מפתח אינה עוצרת את מונה הפיצויים אם הדירה אינה במצב המאפשר מגורים סבירים.
אם במועד המסירה אין "טופס 4" בתוקף, או שישנם ליקויים קריטיים (העדר חיבור קבוע לחשמל/מים, ליקויי רטיבות קשים, העדר מעלית בקומה גבוהה) – היא נחשבת ככזו שלא נמסרה.
זכותכם לסרב לקבל דירה שאינה ראויה למגורים, והקבלן ימשיך להיות מחויב בתשלום פיצויים עד לתיקון המצב והפיכת הדירה לראויה למגורים על פי דין.
טענת "כוח עליון": מלחמה, שביתות ומחסור בפועלים
קבלנים נוטים להשתמש בתירוץ של "נסיבות שאינן בשליטתם" כדי לחסוך בתשלומי פיצויים, במיוחד לאור המציאות הביטחונית בישראל החוזרת, כמו צוק איתן, מלחמת חברות ברזל.
עם זאת, בפסק הדין ת"א 31105-03-17 סביון נ' גיא ודורון לוי, בית המשפט דחה טענת קבלן לעיכוב בשל מבצע צבאי ("צוק איתן"), וקבע כי במציאות הישראלית, מלחמות ומבצעים צבאיים הם אירועים צפויים שעל קבלן סביר לקחת בחשבון בתכנון לוחות הזמנים שלו.
פסק דין נוסף, עוסק בתביעה של רוכשי דירה נגד חברת הבנייה "י. לי-אור" בשל איחור של כ-9 חודשים במסירה, במסגרתו דחה בית המשפט את טענת החברה כי העיכוב נבע מנסיבות של "כוח עליון" בשל מבצע "צוק איתן" ועיכובי חברת החשמל. השופטת קבעה כי החברה לא הוכיחה קשר סיבתי ישיר בין המצב הביטחוני לעיכוב הספציפי בפרויקט, ופסקה כי על החברה לפצות את הרוכשים בסכום של 78,250 ש"ח בתוספת הוצאות משפט, ובכך הדגישה שקבלנים אינם יכולים להסתמך על טענות ביטחוניות כלליות כדי להימנע מתשלום פיצויים לפי חוק המכר. לקריאת פסק הדין המלא.
כדי לזכות בפטור, על הקבלן להוכיח קשר סיבתי ישיר ובלתי ניתן למניעה בין האירוע הביטחוני לעיכוב הספציפי באתר הבנייה שלכם – משימה שהיא קשה מאוד להוכחה ברוב המקרים.
