שלום לכם, אני עו"ד מירי יעקב גביש, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית מזה למעלה מ-20 שנה.
הקמתי את המשרד שלי בשנת 2006 מתוך רצון לספק ללקוחותיי שירות משפטי יעיל, ללא בירוקרטיה מיותרת, עם יחס אישי וחשיבה יצירתית שמאפשרת להשיג תוצאות מהירות ומיטביות.
לאורך השנים ליוויתי שוכרים שנתקלו בהפרות חוזה מצד משכירים, וראיתי איך ידע נכון יכול למנוע סכסוכים מיותרים ולחסוך עשרות אלפי שקלים.
במאמר זה אסביר בדיוק מה נחשב להפרת חוזה על ידי המשכיר, מה הזכויות שלכם כשוכרים ואיך לפעול נכון.
מהי בעצם הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר?
חוזה שכירות הוא חוזה לכל דבר ועניין, ולכן חלים עליו גם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 וגם חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 חוק השכירות והשאילה – נבו. הפרה מצד המשכיר יכולה להיות כל אחת מהפעולות הבאות (ועוד רבות אחרות):
- אי-תיקון ליקויים מהותיים בדירה
- כניסה לדירה ללא רשותכם
- העלאת שכר דירה שלא לפי החוזה
- ניסיון לפנות אתכם לפני תום תקופת השכירות
- אי-מתן שימוש שקט ושלם בנכס
הזכות הבסיסית שלכם: שימוש שקט ושלם בדירה
החוק קובע במפורש שהמשכיר חייב לאפשר לכם שימוש שקט ושלם בדירה לאורך כל תקופת השכירות.
אם הוא מפריע לכם – למשל, נכנס לדירה בלי אישור או מביא קבלנים בזמנים לא סבירים – זו הפרה של הזכות הבסיסית הזאת. במקרים כאלה אתם זכאים לפיצויים גם בלי להוכיח נזק ממוני ממשי כל זכות – שימוש שקט בדירה.
מי אחראי לתקן ליקויים בדירה המושכרת?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נשאלת. התשובה פשוטה: כל ליקוי שהיה קיים לפני מסירת הדירה או שנובע מבלאי סביר – באחריות המשכיר לתקן על חשבונו.
למשל: נזילה מהגג, תקלות במערכת החשמל המרכזית, דוד שמש מקולקל וכדומה. אם המשכיר מסרב לתקן – תוכלו לתקן בעצמכם ולקזז את העלות משכר הדירה, או לתבוע אותו.
| טיפ זהב: תמיד צלמו את הדירה ביום הכניסה וביום היציאה (כולל מונה חשמל ומים). תמונות כאלה שוות זהב בבית משפט וחוסכות ויכוחים על נזקים. |
מתי מותר לכם לבטל את החוזה באופן חד-צדדי?
אם ההפרה היא מהותית (למשל – הדירה אינה ראויה למגורים בגלל רטיבות חמורה או תקלה מהותית), אתם רשאים לבטל את החוזה מיד ולעזוב את הדירה, בלי לשלם פיצוי למשכיר.
במקרים פחות חמורים – עליכם לתת התראה של 60 יום לפני עזיבה כל זכות – ביטול חוזה שכירות.
איך מתנהלים נכון מול משכיר סרבן?
- שלחו מכתב התראה רשמי (רצוי בדואר רשום + אימייל)
- תעדו הכל – צילומים, סרטונים, התכתבויות וואטסאפ
- אם אין תגובה תוך 14-21 יום – פנו לעורך דין או הגישו תביעה
- שמרו את כל הקבלות על תיקונים שביצעתם בעצמכם
פינוי בכוח – מה עושים אם המשכיר מחליף מנעול או מאיים?
זה עבירה פלילית. המשכיר לא רשאי להוציא אתכם מהדירה בכוח – רק בית משפט יכול לתת צו פינוי. אם זה קורה – התקשרו מיד למשטרה ב-100 ותגישו תלונה על הסגת גבול והטרדה.
5 שאלות נפוצות ותשובותיהן
