מכירת דירה בזמן גירושין – איך מתמודדים עם הסיבוכים?

מכירת דירה בזמן גירושין היא עסקה המערבת את חוק יחסי ממון ודורשת לרוב אישור של בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני.

האתגר המרכזי הוא ניגוד האינטרסים המובנה בין הצדדים והצורך בחלוקת התמורה תוך הסדרת המשכנתא המשותפת והבטחת המדור לילדים.

היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. במכירה כזו, עורך דין מכירת דירה פועל לעיתים כ"נאמן" שתפקידו לשמור על האינטרס של העסקה מעל לוויכוחים האישיים.

התשובה לאיך מתמודדים היא: חובה לעגן את מנגנון המכירה בתוך "הסכם גירושין" מאושר, לקבוע מנגנון אובייקטיבי להכרעה במקרה של ויכוח על מחיר (כמו שמאי מוסכם), ולוודא שהכספים מועברים לחשבונות נפרדים רק לאחר פירעון כל החובות והמשכנתאות.

ניהול סיכונים ופירוק שיתוף תחת משבר

על פי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, מכירת הדירה היא לרוב חלק מאיזון המשאבים. במצבים של סכסוך קשה, ניתן לפנות לתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שבה בית המשפט יורה על מכירה כפויה.

חשוב לשים לב כי מכירה בין בני זוג עשויה להיות פטורה ממס שבח לפי סעיף 4א לחוק, אך מכירה לצד ג' מחייבת תכנון מס שבח קפדני כדי לא לבזבז את הפטור האישי של כל אחד מהצדדים.

מכירת דירה במהלך גירושין היא אחת הפעולות המורכבות ביותר בעסקה במקרקעין, מכיוון שהיא מפגישה בין שני עולמות משפטיים: דיני משפחה (איזון משאבים) ודיני מקרקעין (חוק המכר ומיסוי).

כדי לעשות סדר, הנה ההרחבה על ההיבטים המרכזיים שחשוב להכיר:

1. האסטרטגיה המיסויית: העברה בין בני זוג מול מכירה לצד ג'

כפי שציינו, זו הנקודה הקריטית ביותר בכיס שלכם:

• מכירה לצד ג' (המסלול המסחרי): נחשבת למכירה רגילה. אם הדירה צברה "שבח" (עליית ערך), כל אחד מבני הזוג יצטרך לשלם 25% מס על חלקו ברווח, אלא אם יש לו פטור של "דירה יחידה".
• העברה אגב גירושין (המסלול המשפחתי): לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, אם אחד מבני הזוג "קונה" את החלק של השני, זה לא נחשב אירוע מס.

  היתרון: המוכר לא משלם מס שבח והקונה לא משלם מס רכישה.

  החיסרון: בן הזוג שנשאר עם הדירה "יורש" את יום הרכישה המקורי, ולכן כשירצה למכור אותה בעתיד לקונה חיצוני, הוא ישלם מס על עליית הערך שנצברה לאורך כל השנים (גם על התקופה שלפני הגירושין).

2. המשכנתא: פירעון או גרירה?

הבנק הוא "שותף שקט" בדירה, ובגירושין הוא הופך לצד פעיל:

• במכירה לצד ג': המשכנתא חייבת להיפרע במלואה מתוך התשלומים הראשונים של הקונה. רק לאחר מכן בני הזוג מחלקים ביניהם את היתרה.
• בהעברה בין בני זוג: בן הזוג שנשאר בדירה צריך לבצע "גרירת משכנתא" על שמו בלבד. הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלו כיחיד.

  אם הבנק לא מאשר לו לקחת את כל החוב על עצמו, העסקה הפנימית עלולה לקרוס והזוג ייאלץ למכור את הדירה בחוץ.

3. מנגנון המכירה – מי מנהל את העסק?

כשיש סכסוך, קשה להסכים על מחיר המכירה או על זהות המתווך:

• מינוי שמאי: חובה למנות שמאי מוסכם שיקבע את "מחיר השוק". זה מונע טענות מצד אחד שבני הזוג מוכרים "בזול" כדי להזיק לשני.
• כינוס נכסים: אם בני הזוג לא מצליחים להסכים על המכירה, בית המשפט עלול למנות את עורכי הדין ככונסי נכסים.

  זהו תסריט גרוע עבורכם, שכן שכר הטרחה של כונס נכסים (שיכול להגיע ל-4% ומעלה + מע"מ משווי הדירה) נגזר מהתמורה ומפחית את הסכום שיישאר לכם ביד.

4. זכות קדימה

לפי חוק המקרקעין, בבני זוג שיש להם משק חקלאי, בית עסק או דירת מגורים, קיימת "זכות קדימה". המשמעות היא שלפני שמוכרים לקונה חיצוני, חובה להציע לבן הזוג השני לרכוש את החלק במחיר השוק.

5. אישור הסכם הממון/גירושין

כל הסכמה על מכירת הדירה חייבת לקבל גושפנקה של פסק דין (מבית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני). ללא אישור כזה, הטאבו לא יבצע את העברת הבעלות, ורשות המיסים לא תכיר בפטורים הייחודיים של הגירושין.