מכירת דירה תחת סכסוך בעלות היא עסקה הנמצאת ב"סיכון גבוה". מבחינה טכנית, כל עוד לא רשומה הערת אזהרה על סכסוך משפטי או צו מניעה, הבעלים הרשום בטאבו יכול לחתום על חוזה מכר.
עם זאת, אם יתברר שהמוכר אינו הבעלים החוקי המלא, העסקה עלולה להתבטל רטרואקטיבית, והמוכר עשוי למצוא את עצמו תחת האשמות פליליות ובתביעות נזיקין אדירות.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש, מתעסקת בענייני מכירת דירה. אני תמיד אומרת ללקוחותיי: "אל תמכרו עשן". אם יש מישהו שטוען לבעלות על הדירה שלכם, המכירה שלה לצד ג' היא "פצצה מתקתקת".
התשובה לשאלה האם אפשר למכור היא: טכנית כן, אבל מעשית זה כמעט בלתי אפשרי; אף קונה סביר לא ייכנס לעסקה כזו, ושום בנק לא ייתן משכנתא על נכס שמעמדו המשפטי מעורער.
הדרך הנכונה היא לפתור את הסכסוך בבית המשפט או להגיע להסכמה עם הטוען לבעלות בטרם החתימה.
הסיכונים המשפטיים והכלכליים במכירה תחת סכסוך
- ביטול העסקה (עסקאות נוגדות): על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אם מכרתם את הדירה לקונה א', ובמקביל אדם אחר טוען לזכות קודמת (למשל מכוח ירושה או הסכם מוקדם), בית המשפט יצטרך להכריע מי גובר.
אם הקונה החדש לא פעל ב"תום לב" (כלומר ידע על הסכסוך), הוא עלול לאבד את הדירה, ואתם תחויבו להחזיר לו את כל הכסף בתוספת פיצויים.
- צווי מניעה פתאומיים: הצד השני לסכסוך יכול להגיש בכל רגע בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על ביצוע כל עסקה בדירה. אם זה קורה אחרי שהקונה כבר שילם מקדמה, המוכר נחשב למפר חוזה מול הקונה.
- חשיפה לתביעות הונאה: מכירה בידיעה שיש טוען אחר לבעלות, מבלי לגלות זאת לקונה, עלולה להיחשב כהונאה או הטעיה חמורה לפי חוק החוזים. הקונה יכול להגיש תביעה נגד מוכר שתגרור פיצויים של מאות אלפי שקלים מעבר להחזר התמורה.
- אי יכולת להשלים רישום: גם אם הקונה שילם הכל, אם הסכסוך ימנע את רישום זכויות במקרקעין בטאבו, המוכר לא יוכל לעמוד בהתחייבותו היסודית בחוזה.
איך מתנהלים נכון במצב של סכסוך?
- פנייה להליך "סילוק תביעות": לפני המכירה, מומלץ להגיש תביעה ל"סעד הצהרתי" בבית המשפט כדי שיקבע באופן סופי מי הבעלים.
- מכירה תחת נאמנות: במקרים מסוימים, ניתן להגיע להסכמה עם הצד השני לסכסוך שהדירה תימכר, והכסף יישאר בנאמנות אצל עורכי הדין עד שבית המשפט יכריע איך לחלק אותו.
זה מאפשר "לשחרר" את הנכס לשוק מבלי להמתין שנים לסיום המשפט.
- גילוי נאות בחוזה: אם החלטתם למכור למרות הסכסוך (למשל לקונה שמחפש סיכון תמורת מחיר נמוך), חובה לפרט את הסכסוך בחוזה מכר בנספח מיוחד. זה מגן על המוכר מפני טענות הטעיה, אך מוריד את ערך הנכס משמעותית.
