המועד הגיע. ארזתם את הארגזים, סיידתם את הקירות (או לפחות ניסיתם), ניקיתם את הדירה והחזרתם את המפתח. עכשיו אתם מחכים לדבר אחד: שהפיקדון, אותו סכום כסף משמעותי שהפקדתם בנאמנות אצל המשכיר, יחזור לחשבון הבנק שלכם.
עובר שבוע, עוברים שבועיים, ואז מגיעה ההודעה: "אני מוריד לכם 4,000 ש"ח על הנזקים שהשארתם".
אתם יודעים ששמרתם על הדירה, אתם יודעים שהבלאי הוא סביר, אבל הכסף אצלו. כעורכת דין שמלווה שוכרים ומשכירים, אני רואה את הסיטואציה הזו הופכת למלחמה מכוערת לעיתים קרובות מדי.
הבעיה נובעת לרוב מחוסר הבנה בסיסי של המונח המשפטי "בלאי סביר" ומתפיסה שגויה של חלק מהמשכירים שהפיקדון הוא מעין "קופה קטנה" לשיפוץ הדירה על חשבון השוכר היוצא.
במאמר הזה אעשה סדר בבלגן: מתי מותר למשכיר לנכות כספים, מתי אסור לו בתכלית האיסור, ומה אתם יכולים לעשות כדי להגן על הכסף שלכם.
מהו בעצם הפיקדון? (ומה הוא לא)
חשוב להבין את נקודת המוצא: כספי הפיקדון (בין אם מדובר בצ'ק ביטחון, מזומן, או ערבות בנקאית) אינם שייכים למשכיר. הם שייכים לשוכר, והמשכיר מחזיק בהם כנאמן בלבד.
מטרת הפיקדון היא להבטיח את התחייבויות השוכר, ולא לשמש מקור רווח נוסף.
חוק השכירות והשאילה (ובשמו העממי "חוק שכירות הוגנת") הגדיר מחדש את גבולות הגזרה. החוק קובע תקרות לגובה הפיקדון, אך חשוב מכך – הוא מתווה את הדרך שבה יש לנהוג בכספים אלו.
מימוש הפיקדון חייב להיעשות בתום לב, בסבירות, ורק עבור מטרות שהוגדרו מראש בחוזה.
- למקור החוקי: חוק השכירות והשאילה (תיקון מס' 1), תשע"ז-2017 (נבו)
האור הירוק: מתי למשכיר מותר לנכות כספים?
ישנם מקרים ברורים ומוצדקים בהם המשכיר רשאי, ואף צריך, להשתמש בכספי הביטחונות. בדרך כלל, מדובר בחובות כספיים ברורים שקל להוכיח:
- אי תשלום שכר דירה: אם השוכר עזב כשנותר חוב שכר דירה, המשכיר רשאי לקזז את הסכום החסר. זהו המקרה הקלאסי ביותר.
- חובות לרשויות: השוכר עזב ולא שילם ארנונה, חשמל, מים או ועד בית לתקופת מגוריו? המשכיר רשאי לשלם את החובות ולגבות את הסכום מהפיקדון (כנגד הצגת קבלות).
- נזק ממשי שאינו בלאי סביר: כאן העניינים מתחילים להסתבך, אבל העיקרון ברור – שבר, הרס בזדון או ברשלנות.
למשל: חלון שנשבר, דלת שנעקרה ממקומה, חור בקיר כתוצאה ממכה, או פרקט שנהרס בגלל הצפה שהשוכר גרם לה ולא טיפל בה.
במקרים אלה, על המשכיר להודיע לשוכר על הכוונה לחלט את הפיקדון, לפרט את הסכום ולתת לשוכר הזדמנות לתקן או לשלם בעצמו. חשוב לזכור שגם במקרה של הפרות חוזה, חובת תום הלב חלה על שני הצדדים.
טיפ זהב- פרוטוקול מסירה – תעודת הביטוח שלכםביום עזיבת הדירה, אל תשימו את המפתח מתחת לשטיח ותלכו. קבעו פגישה פיזית עם המשכיר בדירה (רצוי כשהיא ריקה ונקייה). עברו יחד חדר-חדר. פתחו ברזים, הורידו מים בשירותים, הראו לו את הקירות. בסוף הסיור, החתימו אותו על מסמך קצר בכתב יד (או בוואטסאפ מתועד): "החזקה בדירה הוחזרה למשכיר לשביעות רצונו, אין טענות לגבי נזקים, והמונה עומד על X". ברגע שיש לכם את האישור הזה ביד, המשכיר לא יכול "להיזכר" אחרי שבועיים שיש שריטה בפרקט ולנסות לקזז כסף. חתימה זו שווה אלפי שקלים. |
האור האדום: המוקש של "בלאי סביר"
כאן מתחילות 90% מהמריבות. המשכיר נכנס לדירה אחרי שלוש שנות שכירות ורואה שצבע הקירות דהה, שיש סימנים שחורים סביב המפסקים, או שהרובה במקלחת התכהתה. הוא מחליט לצבוע ולשפץ את הדירה על חשבון הפיקדון של השוכר.
זוהי פעולה שעלולה להיחשב בלתי חוקית.
החוק קובע כי השוכר אינו אחראי לליקויים הנובעים מ"שימוש סביר". דירה שגרים בה, מטבע הדברים, מתבלה.
- מה נחשב בלאי סביר? חורי מסמרים ספורים לתליית תמונות (אלא אם הוסכם אחרת בחוזה), דהייה של צבע, שחיקה טבעית של מרצפות, גומיות יבשות בברזים.
- מה לא נחשב בלאי סביר? ציורי ילדים על הקירות, שריטות עמוקות של בעלי חיים על הדלתות, שבר בשיש במטבח.
כאשר אני מנסחת הסכם שכירות אני מקפידה להגדיר במדויק מה מצופה מהשוכר בעת ההחזרה.
אם אין סעיף המחייב את השוכר לצבוע את הדירה באופן מקצועי ביציאה, המשכיר לא יכול לחייב אותו על כך רק בגלל שהקירות לא נראים כמו ביום הראשון.
לקריאה נוספת על זכויות וחובות: כל זכות – החזרת מושכר
חשיבות סוג הביטחונות: צ'ק, מזומן או ערבות בנקאית?
היכולת של המשכיר לנכות כספים תלויה מאוד בסוג הביטחונות שמסרתם לו. אם מסרתם צ'ק ביטחון, המשכיר צריך להפקיד אותו בבנק.
אם תבטלו את הצ'ק, הוא יצטרך לפתוח תיק בהוצאה לפועל כדי לגבות אותו, ואז נטל ההוכחה יהיה עליו להראות שהחוב מוצדק. לעומת זאת, אם מסרתם מזומן או ערבות בנקאית אוטונומית, הכוח נמצא בידי המשכיר.
בערבות בנקאית, הבנק משלם למשכיר את הכסף כמעט אוטומטית עם הדרישה, מבלי לבדוק מי צודק. לכן, בדיקת ערבות בנקאית ברכישת דירה או בשכירות היא קריטית – חשוב להגביל את התנאים למימוש הערבות בחוזה עצמו.
מה עושים אם המשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון שלא בצדק?
אם נקלעתם למצב שבו המשכיר מחזיק בכסף שלכם כ"בן ערובה" ומעלה דרישות לא הגיוניות, יש מה לעשות.
- תיעוד ותקשורת: בקשו פירוט בכתב של כל הניכויים. אם הוא טוען לנזק – דרשו תמונות וקבלות על תיקון. אל תסתפקו בהערכות באוויר.
- מכתב התראה: לעיתים, מכתב מעורך דין שמבהיר את המצב המשפטי ואת העובדה שאי-החזרת הפיקדון מהווה הפרת חוזה ועשיית עושר שלא במשפט, מספיק כדי לשחרר את הכסף.
- תביעה משפטית: אם שום דבר לא עוזר, הדרך פתוחה להגשת תביעה. ברוב המקרים של שכירות למגורים, מדובר בסכומים שמתאימים לבית המשפט לתביעות קטנות.
עם זאת, כאשר מדובר בנכסים יוקרתיים או מסחריים, או בסכסוכים מורכבים יותר, נדרש ייצוג בתביעות כדי לוודא שאתם מקבלים את המגיע לכם בתוספת הוצאות.
במקרים קיצוניים, בהם משכיר מסרב להחזיר פיקדון כטקטיקת לחץ, בתי המשפט נוטים לפסוק לטובת השוכר ואף לחייב את המשכיר בהוצאות משפט ריאליות.
מילה למשכירים
גם אתם חשופים. אם תנכו סכומים שלא כדין, אתם עלולים למצוא את עצמכם נתבעים על סכום הגבוה בהרבה מהנזק שחשבתם שקיים. אם דייר מסרב להתפנות או גורם נזקים כבדים, עליכם לפעול לפי הספר.
למידע נוסף על התמודדות עם דיירים בעייתיים, קראו על מהן זכויות המשכיר כאשר דייר מסרב להתפנות.
לסיכום
הפיקדון הוא לא "בונוס" סוף שנה למשכיר, והוא לא כסף אבוד עבור השוכר. הוא כלי משפטי שנועד לאזן סיכונים. התנהלות נכונה, תיעוד מדויק והבנה של החוק יבטיחו שהפרידה מהדירה תסתיים בלחיצת יד ולא בכתב תביעה.
