מכירת דירה בזמן שהמוכר נמצא בהליכי חדלות פירעון (מה שנודע בעבר כ"פשיטת רגל") היא סיטואציה שבה הבעלות הרשומה בטאבו הופכת ל"ריקה" מתוכן מעשי מבחינת המוכר.
ברגע שניתן צו פתיחת הליכים, השליטה בנכס עוברת לידי המדינה והנושים.
תחת חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, הנכסים של החייב מוקנים לנאמן לצורך פירעון חובותיו. מכירת דירת מגורים היא בדרך כלל הצעד האחרון והמשמעותי ביותר בהליך, והיא מתבצעת תחת פיקוח הדוק של הממונה ובית המשפט.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. בהליכי חדלות פירעון, המוכר כבר אינו "בעל הבית" על העסקה.
התשובה לשאלה מה מותר ומה אסור היא חד-משמעית: אסור לבצע כל פעולה בנכס ללא אישור מפורש של הנאמן ובית המשפט; כל ניסיון למכור את הדירה "מתחת לרדאר" ייחשב להברחת נכסים ועלול להוביל לביטול ההליך כולו ולסנקציות פליליות.
מותר (ואף מומלץ) לשתף פעולה עם הנאמן כדי למכור את הדירה במחיר מקסימלי, דבר שיגדיל את הסיכוי לקבל "הפטר" מהחובות.
מה אסור לעשות? (הקווים האדומים)
- מכירה ללא אישור: חתימה על חוזה מכר או אפילו על זכרון דברים ללא אישור בית משפט היא עבירה. לקונה בעסקה כזו אין שום הגנה משפטית, והוא עלול להפסיד את כספו.
- העדפת נושים: אסור לסכם עם קונה שהכסף (או חלקו) יועבר ישירות לנושה ספציפי (למשל, לחבר או לבן משפחה שהחייב חייב לו כסף). כל שקל מהמכירה חייב להיכנס לקופת הנשייה.
- מכירה במחיר נמוך (Undervaluation): אסור למכור את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק. הנאמן יזמין תמיד שמאות, ואם המחיר בחוזה נמוך ממנה, העסקה תיפסל בטענה של פגיעה בנושים.
- הסתרת המכירה: ניסיון למכור את הדירה בטרם הדיווח על פתיחת ההליכים ("הברחת נכסים") יכול להיבדק עד שנים אחורה, ובית המשפט מוסמך לבטל עסקאות כאלו גם אם הושלמו בטאבו.
מה מותר ומהן הזכויות של המוכר?
- זכות לדיור חלוף: זוהי ההגנה החזקה ביותר. המוכר זכאי לכך שיופרש סכום מהמכירה שישמש אותו לשכירת דירה חלופית למשך תקופה (בדרך כלל 4-5 שנים). ללא הסדר זה, בית המשפט לרוב לא יאשר את המכירה.
- מכירה מרצון תחת פיקוח: במקום שהנאמן ימכור את הדירה כ"כונס נכסים" (מה שמוריד את המחיר), מותר לחייב למצוא קונה בעצמו בשוק החופשי ולהביא את העסקה לאישור.
זהו אינטרס משותף – מחיר גבוה יותר משמעו סגירת חובות גדולה יותר.
- פדיון הנכס על ידי בני משפחה: לבני משפחה של החייב (כמו בן זוג שאינו בהליכים) יש זכות קדימה "לפדות" את חלקו של החייב בדירה לפי מחיר השמאות, ובכך למנוע את המכירה לצד ג' ולהישאר בנכס.
ההליך הפרקטי למכירה תחת חדלות פירעון
- קבלת שמאות: הנאמן ממנה שמאי מקרקעין שקובע את שווי הדירה כפנויה ואת שוויה כ"תפוסה" (עם דייר מוגן, אם רלוונטי).
- פרסום והתמחרות: במקרים רבים הנאמן יפרסם את הדירה לציבור לקבלת הצעות.
- אישור הסכם המכר: לאחר שנמצא קונה, מוגשת בקשה לבית המשפט. השופט בודק שוב את טובת הנושים מול הזכות לדיור חלוף של המוכר.
- מירוק זכויות: לאחר האישור והתשלום, הקונה מקבל צו שיפוטי המורה לטאבו למחוק את כל העיקולים והערות האזהרה של הנושים, ומבצע רישום זכויות במקרקעין נקי לגמרי.
בכל שלב של הליך כזה, המוכר חייב להיות מיוצג על ידי עורך דין מכירת דירה שמתמחה גם בחדלות פירעון, כדי להבטיח שסכומי הדיור החלוף שמגיעים לו אכן יתקבלו ולא ייבלעו בתוך החובות לנושים.
