אם אתם רוכשים דירה, ייתכן בהחלט שתצטרכו לשלם מס רכישה על המכירה. זאת, גם אם מדובר בדירה ראשונה.
במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין אני מלווה את לקוחותיי ברכישת דירתם הראשונה ודואגת שישלמו מס מינימלי ככל הניתן עבור המכירה.
במאמר זה אסביר על מס רכישה ברכישת דירה ראשונה וכיצד ניתן לצמצם אותו ולחסוך בתשלומי המס.
מס רכישה על דירה – כמה צריך לשלם?
אני רוצה להתחיל מהבסיס אודות מס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי זכויות במקרקעין יידרשו לשלם מס רכישה, כאחוז מסוים משווי הזכות אותה רכשו. עם זאת, שיעורי המס משתנים בהתאם לטיב הקניה. רכישה של נכס שאינו דירת מגורים יחויב במס רכישה בשיעור של 6%. רכישת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים עליה תחויב במס רכישה בשיעור 5% (משלמים 6% ומקבלים החזר של 1/6 מהתשלום עם קבלת ההיתרים תוך שנתיים).
לצד זאת, שיעורי רכישה על דירת מגורים שונים בתכלית. כאן, קיים פער משמעותי בין שיעורי מס הרכישה כאשר הדירה הנרכשת מוגדרת כדירה "ראשונה" או יחידה, לבין שיעורי המס לדירה שניה. לנוחיותכם, אצרף טבלה המציגה את שיעורי המס המעודכנים נכון לשנת 2025:
האזינו לפרק שמסביר על מיסים ברכישת דירה:
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים
| מחיר הדירה | שיעור מס רכישה לדירה ראשונה | שיעור מס רכישה לדירה שניה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
ניתן להבחין בנקל כי על פי תקנות מס רכישה, המדרגות לדירה ראשונה נמוכות משמעותית ממדרגות המס לדירה שניה. כדי לסבר את האוזן, אם אתם רוכשים דירה ששוויה 1.5 מיליון שקלים וזו דירתכם הראשונה, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות שהצגתי לכם. מנגד, אם מדובר בדירתכם השנייה, תיאצלו להיפרד מ-120 אלף שקלים לטובת תשלום מס רכישה כדי להשלים את העסקה!
כמו כן, על דירה שמחירה 2,500,000 ₪ תשלמו מס רכישה בסך של כ-20,000 ₪. לעומת זאת, על דירה במחיר זהה המוגדרת כדירה שניה ומעלה, תשלמו מס רכישה בסך 200,000 ₪ – פי עשרה במחיר!
המסקנה המתבקשת מכך היא שהאינטרס המובהק שלכם הוא, במרבית המקרים, שהדירה תוגדר כדירתכם היחידה. כך, תחסכו משמעותית בתשלומי המס.
משפרי דיור – מס רכישה על דירה ראשונה
לקוחות רבים מגיעים אליי מוטרדים – הם מעוניינים לרכוש דירה חדשה אליה יעברו ורק עם החתימה על חוזה המכר למכור את דירתם שלהם. אלא שאותם לקוחות חוששים מכך שבעת החתימה על חוזה המכר החדש בבעלותם דירת מגורים נוספת ועל כן, לכאורה, הם יתחייבו בתשלום מס רכישה לדירה שניה ולא לדירה יחידה.
אני מרגיעה את אותם לקוחות ומספרת להם כי המחוקק מאפשר למשפרי דיור לדחות את שומת מס הרכישה שלהם ב-18 חודשים ממועד החתימה על החוזה. בזמן זה הם ימכרו את דירתם המקורית וכך כשתבוצע שומת מס הרכישה שוב תהיה בבעלותם דירה אחת בלבד. כך, משפרי דיור שומרים על ההנחה המשמעותית במס המוענקת לרוכשי דירה ראשונה.
חשוב לי לציין שלושה דגשים חשובים באשר למדרגות המס למשפרי דיור:
מלחמת חרבות ברזל: המלחמה הובילה לשינויי התקופות בהוראת שעה. התעדכנו עם עו"ד מקרקעין באשר לפרקי הזמן המעודכנים בהתאם למאפייני העסקה שלכם.
קניית דירה מקבלן: ברכישת דירה מקבלן תינתן דחיית שומת מס רכישה למשך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי. אם מועד המסירה התעכב מסיבות שאינן תלויות ברוכשים, הדחיה תיעשה למשך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.
ממתי מתחילים למנות את התקופה: לעיתים יכולים להתעורר ספקות משפטיים באשר למועד ממנו מתחיל מרוץ החודשים. זאת, בין אם מדובר בדירה מקבלן ובין אם מדובר בדירה יד 2. כך, למשל, חתימה על זיכרון דברים עשויה להקדים מועד זה וכך תמצאו את עצמכם מפספסים את הטבת המס מבלי שידעתם בכלל. על כן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולהבין במדויק מהם המועדים האפשריים עבורכם לביצוע העסקה.
אם כן, ככל שרכישת דירה לצרכי שיפור דיור נעשית בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, תוכלו להמשיך וליהנות ממדרגות מס רכישה לדירה ראשונה. זאת, הגם שבמועד הרכישה ברשותכם דירה נוספת. משכך, אני ממליצה כי עו"ד מקרקעין ילווה את הרכישה והמכירה לאחריה באופן צמוד וכך תימנעו מתשלום מס מיותר.
דירה להריסה – דירה ראשונה או קרקע?
אני רוצה להציג בפניכם סוגיה חושב נוספת הנוגעת לחישוב מס רכישה לדירה ראשונה. לעיתים, רוכשי מקרקעין רוכשים בית ישן לצרכי הריסה, כדי לבנות תחתיו בית חדש. כאן עולה השאלה כיצד יש להתייחס לעסקה – כעסקה לרכישת בית מגורים או כעסקה לרכישת קרקע?
לפני שאכנס לתשובה המשפטית הניתנת לשאלה זו, אסקור את האינטרסים של הרוכשים בעסקה. אסביר איזה אופן חישוב יוביל אותם למינימום תשלומי מס.
אם יש ברשותם של המוכרים דירה נוספת, המוכרים יעדיפו כי העסקה תסווג כעסקה לרכישת קרקע. זאת, מאחר שהמס על רכישת קרקע למגורים עומד על 5% בעוד שמדרגות מס רכישה לדירה שניה מתחילות מ-8%.
המקרה המורכב יותר מגיע כאשר אין בבעלות הרוכשים דירה נוספת. אז, יש לחשב מה עדיף – לשלם על כל הרכישה מס רכישה לקרקע בשיעור 5% או לשלם מס רכישה במדרגות המס לדירה ראשונה.
כדי לענות על שאלה זו יש לבצע חישובים מדויקים באשר לשווי העסקה. ככלל, אם שווי הדירה להריסה הנרכשת אינו עולה על 9,537,167 ₪, לרוכשים יהיה עדיף לסווג את העסקה כעסקה לרכישת דירה יחידה. אם מחיר הדירה להריסה עולה על מחיר זה (סביר מאוד בהתחשב בכך שמדובר לרוב בצמוד קרקע), יהיה עדיף לסווג את העסקה כעסקה לרכישת קרקע.
הפסיקה בוחנת האם רכישת דירה להריסה תסווג כעסקה לרכישת דירת מגורים או כעסקה לרכישת קרקע בהתאם למבחן האובייקטיבי והמבחן הסובייקטיבי:
- המבחן האובייקטיבי: האם הדירה יכולה לשמש למגורים? האם יש לה ייעוד שאינו הריסה?
- המבחן הסובייקטיבי: האם המוכר התכוון להשתמש בדירה למגורים או להריסה?
בהתאם לתשובות למבחנים אלו תסווג העסקה ויוכרע האם על המוכר לשלם מס רכישה לדירה ראשונה או מס רכישה לרכישת קרקע. על כל פנים, מאחר שמדובר בעסקאות מסובכות למדי אני ממליצה בחום לפנות אל עו"ד מיסוי מקרקעין אשר יסייע לכם לעצב את העסקה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
הנחה לאוכלוסיות מיוחדות
לקראת סיום אזכיר בקצרה כי אוכלוסיות מיוחדות, ובכללן נכים, משפחות חללי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה ולעיתים אף עולים חדשים, יהיו זכאים להנחה משמעותית בתשלום מס הרכישה. מדובר בהנחה שניתנת פעם או פעמיים בחיים לכל היותר ויש לוודא היטב את תנאיה קודם לביצוע העסקה.
באשר לשיעורי המס, אם מדובר בדירתם הראשונה ומחיר הדירה אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים, על מדרגת המס הראשונה הם יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה. החל מהמדרגה השנייה הם ישלמו מס רכישה בשיעור 0.5% משווי דירת המגורים. במקרים בהם שווי הדירה עולה על 2.5 מיליון שקלים, הרוכשים ישלמו מס רכישה בשיעור 0.5% החל מהשקל הראשון.
מירי יעקב גביש משרד עורכי דין
קונים דירה? פנו אליי ורכשו את הדירה במינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה. הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"תודה רבה לכל הצוות משרד עו"ד מירי יעקוב גביש, לאור המקצועית על שליוותה אותנו! מומלץ בחום! זמנים תמיד בכל שאלה, עבודה נעשתה בצורה מקצועית ביותר, יודעים עבודה שלהם ב100% אם לא יותר. לא הינו צרכים להתקשר כדי להבין איפה דברים עומדים, תמיד דאגו להתקשר ולעדכן אותנו." – נסטיה
"בהתחלה חששתי אבל אין ספק שהיה שירות מושלם שווה את המחיר וההמתנה – אין טובים יותר מהם תודה רבה" – דורון
