תשלום מס מתקשר לרובינו לתשלום על הכנסה מסוימת, נניח אם קנינו דירה להשקעה ומכרנו אותה. אבל תשלום מס פוגש אותנו במקרים מסוימים גם ברכישת דירה ראשונה, מבלי שירצנו רווח. אם אתם עתידים לרכוש דירה או נכס ראשונים, חשוב מאוד להכיר את עניין תשלום מס רכישה לדירה ראשונה – איך מחשבים אותו ובאילו מקרים אפשר לקבל פטור בגין מס זה.
מס רכישה על דירה ראשונה
מס רכישה הוא מס המוטל על מי שרוכש נכס, כשהסכום נקבע לפי מחיר הרכישה ותנאי הפטור שלהם זכאי הרוכש. אפשר לראות כי בהשוואה למסים המושתים על נכס שני ויותר, מס רכישה על דירה ראשונה הוא נמוך יחסית. המטרה כאן היא לווסת את שוק הנדל״ן כדי למנוע כניסה בהיקפים גדולים של משקיעים לתוכו. מס הרכישה לדירה ראשונה נקבע באמצעות מדרגות מס, כשעד לרף מסוים יש פטור מלא מתשלום המס. אם מחיר הרכישה עובר את הסף, התשלום יתבצע על פי מדרגות המס. חשוב לשים לב כי על מנת לרשום נכס בטאבו יש להציג אישור על היעדר חוב למיסוי מקרקעין בעקבות תשלום או פטור. כלומר, יש להסדיר את תשלום המס על מנת להעביר זכויות. בשונה ממס שבח שנגזר מהרווח על מכירת דירה, מס רכישה על דירה ראשונה נקבע בהתאם לעלות קניית הנכס. על פי הגדרת החוק, דירה יחידה היא דירת מגורים המשמשת בתור הדירה היחידה של הרוכש. המצב הזה תקף גם אם אותו הרוכש מחזיק בדירה נוספת באחוז הנמוך משליש.
חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירות בישראל יתחייבו בתשלום מס רכישה כנגד הדירה שרכשו. נציין, כמובן, כי חובת תשלום מס שבח אינה מוגבלת לרכישת דירות בלבד, אלא משתרעת על רכישת כל זכות במקרקעין. הסעיף, קובע, אם כן, בזו הלשון:
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה);
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…" (ס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין).
החוק קובע אמנם חובת תשלום מס רכישה, אך אינו מפרט בדבר שיעורי המס בהם יתחייבו הרוכשים וכן על האבחנה בין תרחישים שונים של רכישת דירה. פירוט שכזה מצוי בהמשך החוק ובתקנות שהותקנו מכוחו. אחת הקביעות המשמעותיות ביותר של החוק ביחס למס רכישה, היא החלוקה שבין שיעורי המס לדירה יחידה לבין שיעורי המס לדירה שאינה דירתו היחידה של אדם.
מס רכישה על דירה יחידה
רוכשי דירה ראשונה, אשר אין בבעלותם דירה נוספת, ייהנו מפטור משמעותי במיוחד ממס רכישה. עד למחיר של 1,919,155 שקלים, לא יתחייב הרוכש בתשלום מס רכישה כלשהו. על יתרת המחיר שמעל לסכום זה ועד ל-2,276,360 שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 3.5% בלבד.
על החלק במחיר העולה על סכום זה ואינו מגיע ל-5,872,725 שקלים, ישולם מס רכישה של 5% וככל שמחיר הדירה עולה על 5,872,725, הרוכש ישלם מס רכישה של 8%. לאור זאת, אדם הרוכש דירה ב-1.8 מיליון שקלים לא ישלם עליה כלל מס רכישה. מי שרוכש דירה במחיר גבוה יותר, ישלם אלפי שקלים בודדים, או לכל היותר עשרות אלפי שקלים בודדים, כמס רכישה.
שיטת מיסוי זו נקראת שיטת המדרגות. לפיה, כל "מדרגה" במחיר ממוסה באופן שונה. המדרגה הראשונה, כפי שכבר ציינו, פטורה ממס באופן מלא. תחילתה של מדרגה זו בשקל הראשון וסופה ב-1,919,155 מיליון שקלים. המדרגה הבאה משתרעת מסוף המדרגה הקודמת, ועד ל-2,276,360 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה לדירת מגורים יחידה עומד על 3.5%.
מדרגת המס הבאה היא האחרונה הרלוונטית לרוב הדירות בישראל. מדרגה זו נעה בין 2,276,361 שקלים לבין 5,872,725 שקלים, ובה שיעור מס הרכישה לדירה יחידה בישראל עומד על 5%. נדירות הדירות שמחירן עובר גם את המדרגה הזו, אך ככל שתרכשו דירה שכזו, דעו כי במדרגת המס הבאה תידרשו לשלם מס רכישה בשיעור 8% ממחיר הדירה.
מס רכישה על דירה שנייה ומעלה
לעומת שיעורי המס הנמוכים החלים על רכישת דירה ראשונה, שיעורי המס על רכישת דירות נוספות הינם גבוהים במיוחד. מדרגת מס הרכישה הראשונה מתחילה בשקל הראשון והיא מגיעה עד ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, ישלמו רוכשי דירה שנייה מס של 8% ממחיר הרכישה. המדרגה הבאה היא של 5,872,726 ומעלה, שם הרוכשים ישלמו מס בשיעור של 10%.
כזכור, אדם הרוכש דירה ראשונה ב-1.8 מיליון שקלים, לא ישלם מס כלל. מנגד, אם הדירה היא דירתו השנייה, הוא יחויב בתשלום מס שבח על סך 144 אלף שקלים! ניתן לראות, אם כן, כי ההנחה במס רכישה על רכישת דירה ראשונה הינה דרמטית במיוחד עבור רוכשי הדירות.
טבלת מדרגות מס רכישה – דירה יחידה ודירה שנייה
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | ||
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | ||
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
אז כמה מס משלמים בפועל על דירה ראשונה? את הסכומים המדויקים אפשר לחשב על פי מדרגות המס המפורסמות באתר רשות המיסים. כך למשל, מי שרכש דירה ראשונה בין השנים 2024 ל-2025 ישלם מס רכישה על ההפרש שמעל לסכום של 1,919,155 ש"ח. מכאן, ככל שעולה הסכום, כך עולה אחוז המס שמשלמים על כל אחד מההפרשים, לפי חמש מדרגות שונות (לצורך העניין, במדרגה החמישית משלמים עשרה אחוזים על סכומים שמעל ל-20 מיליון שקלים). שימו לב, אין צורך לחשב את הסכומים באופן עצמאי ואפשר להבין בקלות כמה מס צריך לשלם דרך מחשבון מס רכישה באתר של רשות המיסים ובמקומות אחרים ברשת.
משפרי דיור
כפי שבוודאי כבר הבנתם, תכלית ההנחה במס הרכישה לדירה יחידה היא כפולה – ראשית, המחוקק מעוניין להקל על זוגות ברכישת דירת המגורים שלהם. זאת, במיוחד בהתחשב במחירי הדירות המאמירים מזה שנים. שנית, המחוקק רצה ליצור תמריץ שלילי לרכישת דירות להשקעה ובשל כך הוא מכביד על רוכשי דירות שאינן דירתם היחידה.
בהתחשב במטרות אלו של החוק, עלול היה להיווצר מצב אבסורדי ביחס למשפרי דיור. פעמים רבות, משפרי דיור רוכשים דירה חדשה ורק לאחר מכן מוכרים את דירתם המקורית. כך, נוצר מצב בו בזמן רכישת הדירה החדשה בבעלותם דירה נוספת, והדירה החדשה אינם דירתם היחידה. האם בשל כך נשללת מהם ההנחה במס רכישה לרוכשי דירה יחידה?
בחינה של מטרות החוק, מחייבת להגיע למסקנה כי לא ראוי לשלול ממשפרי דיור את ההנחה הניתנת לרוכשי דירה יחידה. גם המחוקק הגיע למסקנה זו, ובשל כך קבע כלל מיוחד עבור משפרי דיור. משפרי דיור יוכלו לבקש דחייה של שומת מס הרכישה ב-18 חודשים. כלומר, הרוכשים יוכלו לבקש מרשות המיסים לדחות את חישוב מס הרכישה ב-18 חודשים מיום בו רכשו את הדירה.
בתוך מסגרת זמן זו של שנה וחצי (18 חודשים), הרוכשים יצטרכו למכור את דירתם המקורית. אם בסופה של התקופה הם יוותרו עם דירה אחת בלבד, הרי שהם יוכלו ליהנות משיעורי מס הרכישה המיועדים לרוכשי דירה יחידה והם לא יתחייבו בשיעורי המס הגבוהים של רוכשי הדירות להשקעה.
אם כן, למשפרי דיור ניתנים 18 חודשים במהלכם יצטרכו למכור את דירתם המקורית. ככל שיעשו כן, הרי שהם יוכלו ליהנות משיעורי מס הרכישה לדירה יחידה.
מס רכישה על דירה בירושה?
הוריו של אדם נפטרו והוא ירש את דירתם. האם הוא יחויב במס רכישה על ירושת הדירה? התשובה היא שסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה לעניין חוק זה. כלומר, הורשה של נכס לא נחשבת לאירוע מס וממילא היורש לא יתחייב בתשלום מס רכישה.
רישום דירה ע"ש ילד – תכנון מס או העלמת מס?
רבים נוהגים לרשום דירה על שם הילד שלהם, ובכך להימנע משיעורי מס רכישה לדירה שנייה. האם מדובר בתכנון מס מותר, או בהעלמת מס אסורה?
התשובה הפשוטה היא שמהלך שכזה הינו אסור על פי חוק, שכן הוא מהווה הונאה של רשות המיסים. עם זאת, מדובר בפרקטיקה נפוצה מאוד שאינה ניתנת כמעט לאכיפה. רשות המיסים תתקשה מאוד להוכיח שהרישום על שם הילד נעשה לצרכי הונאת מס וממילא לא תחקור את הנושא. זאת, למעט מקרים בהם האדם יודה במפורש בעבירת המס שעשה.
על כל פנים, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני עשיית צעד שכזה. זאת, מאחר שלא תמיד תחשבו מראש על ההשלכות של רישום דירה על שם ילד. לשם הדוגמה, רישום זה עלול לשלול ממנו זכאות להשתתפות בהגרלות דוגמת מחיר למשתכן וייתכן כי הרווח הגלום בהזדמנויות אלו עולה על החיסכון האופציונלי במס הרכישה.
מימון העסקה ברכישת דירה ראשונה
בישראל של היום מחירי הדירות מרקיעי שחקים. לכן, יותר מאי פעם, רוכשי דירות זקוקים למימון של אחוזים משמעותיים מהעסקה על ידי הבנק, באמצעות הלוואת המשכנתא. אחוזי המימון שהבנק מעניק לרוכשים הינם נכבדים במיוחד. בעסקאות לרכישת דירה ראשונה למגורים, הבנק מאפשר מימון של 75% מערכה של הדירה. כלומר, רוכשי הדירה יוכלו להביא הון ראשוני של 25% בלבד משוויה של הדירה ואת היתרה, יממן הבנק.
מימון נרחב שכזה לא יתאפשר, על פי רוב, ברכישת דירה שנייה להשקעה. חשוב לציין כי מימון נרחב זה לא יינתן דווקא לדירה ראשונה אלא לכל רכישה של דירה המשמשת למגורים ולא להשקעה. לכן, גם אם מכרתם את דירתכם ואתם רוכשים דירה חדשה, תוכלו לזכות למימון הנרחב של 75% ממחיר הנכס.
עו"ד מירי יעקב גביש מתארחת בתוכנית של עדן ועודד בערוץ 14
מימון דירות מחיר למשתכן
בדירות מחיר למשתכן, ההטבה לרוכשי דירה ראשונה תהיה משמעותית עוד יותר. כידוע, דירות מחיר למשתכן נמכרות בהנחה משמעותית של עשרות אחוזים. עם זאת, הבנק עודנו מעניק מימון ל-75% משוויה הריאלי של הדירה. כתוצאה מכך, המימון לדירות מחיר למשתכן, ביחס למחיר אותו משלמים הרוכשים, הוא של 90%! הרוכשים במחיר למשתכן יוכלו להסתפק בהון ראשוני של 10% ותו לא.
אלו הן ההשלכות המשמעותיות של רכישת דירה ראשונה מבחינת מימון הדירה. כעת, נוכל לעבור להשלכות המס של רכישת דירה ראשונה.
הקלות ופטורים במס רכישה
מעבר לחוק הבסיסי, יש כמה מצבים המקנים הקלות ופטורים מתשלום מס וחשוב בהחלט להכיר:
נכים
על פי סעיף 11 של תקנות מס רכישה, נכים או עיוורים זכאים להקלה במס רכישה בעת רכישת דירה, אם הם קונים דירה למטרת מגורים ולא למטרת השקעה. היקף הפטור או ההקלה משתנה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. אם מדובר במשפחה שבה אחד מבני הזוג זכאי לפטור, כל משק הבית יהיה בעצם זכאי לפטור. כדי לממש את ההטבה של לצרף טופס 2973 של בקשה לפטור חלקי במס רכישה בצירוף אישורים רפואיים רלוונטיים. אפשק לקבל את ההטבה עד פעמיים בחיים.
עולים חדשים ותושבים חוזרים
אזרחי ישראל המחזיקים באשרה או ברישיון אזרוח ארעי או תעודת עולה, זכאים להקלה במס רכישה של חצי אחוז עד לתקרה מסוימת. הסכום המדויק מתעדכן מפעם לפעם ומעבר לו יש לשלם מס בשיעור של חמישה אחוזים. נוסף לכך, עולים חדשים זכאים להטבה ברכישת דירה או קרקע למטרת הקמת דירת מגורים לעצמם. ההקלה תקפה לשבע שנים מרגע העלייה לישראל ללא חישוב שירות חובה בצה״ל או שנה לאחר העלייה. את ההטבה הזאת אפשר לממש פעם אחת בלבד.
משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה
משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים גם כן להטבה בתשלום מס רכישה בדומה להטבה הניתנת לנכים – כלומר כאשר מדובר בדירה שהיא למטרת מגורים. בהגדרה של בני משפחה נכללים אלמנים ואלמנות, הורים ויתומים עד גיל 40. גם את הזכות הזו ניתן לנצל עד פעמיים בחיים. למימוש ההטבה יש להגיש בקשה בטופס 2973 למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבתחומו נמצאת הדירה שנרכשה.
לסיכום
מס רכישה על דירה ראשונה הוא מס שצריך לשלם החל מסכום קנייה מסוים ולפי מדרגות המס הקבועות בחוק. המחירים המדויקים ומדרגות המס מתעדכנים מדי שנה וחשוב מאוד לוודא שמשלמים ומדווחים כמו שצריך. אי תשלום מס או אי דיווח יעכבו את העברת הזכויות, מה גם שמדובר בעבירה פלילית. שימו לב שבמקרים מסוימים ניתנים פטורים והקלות (מעבר לפטור הכללי שניתן עד סכום רכישה מסוים) וכדי לממש את ההטבות צריך לצרף ולהגיש מסמכים מסוימים. אם אתם לא בטוחים מה אחוז המס שאתם צריכים לשלם או לאילו פטורים, הטבות או הקלות אתם זכאים, מומלץ בחום להיעזר בעורך דין מקצועי בתחום של מיסוי מקרקעין שילווה אתכם בתהליך ואולי אף יצליח להקטין את שיעור המס שיהיה עליכם לשלם.
רכישת דירה ראשונה הבנק מעניק מימון של 75% מערכה של הדירה ברכישת דירה ראשונה. המשמעות היא שרוכשי דירה ראשונה יוכלו להסתפק בהבאת הון ראשוני של 25% בלבד מערכה של הדירה. כאשר מדובר בדירות מחיר למשתכן המימון יהיה משמעותי עוד יותר, שכן 75% מחושבים מהערך הריאלי של הדירה ולא ממחירה לאחר ההנחה. לכן, הרוכשים יוכלו להסתפק בהצגת הון ראשוני של 10% בלבד. רכישת דירה ראשונה נהנית מפטור במס רכישה עד לסכום של כ-1.9 מיליון שקלים. ככל שמחיר הדירה עולה על 1.9 מיליון שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה אולם בסכומים נמוכים מאוד בהשוואה למס רכישה על דירה שנייה. משפרי דיור זכאים לדחות את שומת מס הרכישה שלהם ב-18 חודשים. ככל שהם אכן ימכרו את הדירה הראשונה שלהם ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, הרי ששומת המס שלהם תתבצע לפי שיעורי מס לדירה יחידה ולא לפי שיעורי מס לדירה שנייה. מנגד, ככל שהדירה לא תימכר בטווח זמנים זה, הרי ששומת המס תתבצע לפי שיעורי מס רכישה לדירה שנייה. סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה לעניין חוק זה. מכיוון שכך, יורש הדירה לא ייחשב למי שקנה אותה וממילא הוא לא יתחייב במס רכישה על ירושת הדירה.
