מכירת דירת המגורים במהלך פרידה היא לרוב המוקד המרכזי למאבקי כוח.
כאשר בני זוג נמצאים בסכסוך בעצימות גבוהה, הדירה הופכת מכלי כלכלי לכלי נשק רגשי, שבו אחד הצדדים מסרב למכור כדי לעכב את הגט, להפעיל לחץ בענייני משמורת, או פשוט כדי למנוע מהצד השני את המזומנים הדרושים לו לפתיחת דף חדש.
מכירת דירה בגירושין תחת סרבנות מוגדרת משפטית כעיכוב בזכותו של שותף במקרקעין לפרק את השיתוף. במצב כזה, המערכת המשפטית נאלצת להתערב כדי למנוע מצב שבו צד אחד נשאר "בן ערובה" של הצד השני בתוך נכס מקרקעין.
ההליך נשלט על ידי שילוב של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 וכללי הדיון בבית המשפט לענייני משפחה.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. בתיקי גירושין סוערים, הסרבנות היא לעיתים "טקטית" בלבד.
התשובה לשאלה איך מתמודדים היא: פועלים במסלול של "פירוק שיתוף כפוי"; לא מחכים להסכמה של בן הזוג הסרבן, אלא פונים לבית המשפט בבקשה למינוי כונסי נכסים שימכרו את הדירה במקומו, ובמקביל דורשים 'דמי שימוש ראויים' על כל חודש של סרבנות.
האסטרטגיות המשפטיות לשבירת הסרבנות
כאשר צד אחד מודיע "אני לא חותם", עומדים לרשות הצד המעוניין במכירה מספר כלים חזקים:
- מינוי כונס נכסים (המוצא האחרון והיעיל): אם בן הזוג מסרב לשתף פעולה עם מתווכים, שמאים או חתימה על חוזה מכר, בית המשפט ימנה את עורכי הדין ככונסי נכסים.
הכונס נכנס בנעלי הבעלים: הוא רשאי לפרסם את הדירה, לנהל התמחרות ולחתום על מסמכי הרישום זכויות במקרקעין בטאבו. החיסרון: שכר טרחת הכונס (עד 4% פלוס מע"מ) נגזר מהתמורה ומשולם על ידי שני בני הזוג.
- תביעה לדמי שימוש ראויים: לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין, שותף המשתמש במקרקעין משותפים חייב לשלם לשותפים האחרים שכר ראוי בעד השימוש.
אם בן זוג אחד נשאר בדירה ומסכל את המכירה, ניתן לתבוע ממנו "שכר דירה" יחסי על חלקו של הצד השני. זהו תמריץ כלכלי אדיר לסרבן להסכים למכירה מהירה.
- מכירה ללא קשר למתן הגט: בעבר, בתי הדין הרבניים נטו לעכב מכירת דירה עד למתן הגט (כחלק מ"מדור").
כיום, בתי המשפט לענייני משפחה נוהגים להפריד בין העניינים הרכושיים לאישיים ומורים על פירוק שיתוף במקרקעין בשלב מוקדם מאוד של ההליך כדי למנוע קריסה כלכלית של בני הזוג.
חשיבות הדיווח והתשלומים בעסקת גירושין
גם במכירה סוערת, יש להקפיד על היבטי המיסוי מכירת דירה. אם אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של השני ("העברה אגב גירושין"), ניתן לקבל פטור ממס שבח ומס רכישה לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין.
במקרה של מכירה לצד ג' תחת כינוס, הכונס אחראי על סילוק המשכנתא והחובות, ורק היתרה מחולקת בין בני הזוג.
טיפ זהב לניהול הסרבנות
אל תגררו לשיחות אינסופיות עם הסרבן. אם לאחר מכתב התראה אחד לא הושגה הסכמה על זהות שמאי או מועד יציאה לשוק, הגישו מיד בקשה למינוי שמאי מטעם בית המשפט.
עצם המעורבות של גורם שיפוטי מנטרלת לעיתים קרובות את הכוח של הצד הסרבן ומחזירה את השליטה לידיים שלכם.
