פשיטת רגל של בעל הנכס בזמן השכירות – האם חייב לפנות את הדירה?

שלום לכולם, אני מירי יעקב גביש, עורכת דין שמלווה שוכרים ומשכירים בתיקי מקרקעין ושכירות כבר יותר מעשרים שנה.

לאחרונה, בעקבות עלייה במספר פניות בנושא, החלטתי להקדיש מאמר שלם למצב מורכב שרבים חוששים ממנו: מה קורה אם בעל הדירה – המשכיר – פושט רגל באמצע תקופת השכירות? האם אתם, כשוכרים, חייבים לפנות מיד? האם החוזה מבוטל?

איך זה משפיע עליכם בפועל? אני הולכת להסביר הכל צעד אחר צעד, בהתבסס על החוקים הרלוונטיים, פסקי דין ונסיון מהתיקים שלי. ניגע בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, בפסיקה ובטיפים מעשיים כדי שתדעו איך להגן על עצמכם.

אם אתם שוכרים דירה כרגע, כדאי לקרוא עד הסוף – זה יכול למנוע מכם הפתעות לא נעימות.

מהי פשיטת רגל ומה קורה לנכסים של החייב?

פשיטת רגל, או יותר מדויק היום "חדלות פירעון", היא הליך משפטי שבו אדם או חברה שלא יכולים לשלם חובותיהם מקבלים הזדמנות להתחיל מחדש, תוך פרעון חלקי לנושים.

מאז 2019, החוק הרלוונטי הוא חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, שמחליף את פקודת פשיטת הרגל הישנה.

כאשר בעל דירה פושט רגל, בית המשפט ממנה נאמן – איש מקצוע שתפקידו לנהל את נכסי החייב, למכור אותם אם צריך ולהפנות את הכסף לנושים.

הנכסים, כולל דירות מושכרות, נכנסים ל"קופת חדלות הפירעון". הנאמן נכנס לנעליו של בעל הדירה ומקבל סמכויות רחבות: הוא יכול להמשיך בהסכמים קיימים, לבטל אותם או למכור את הנכס.

אבל – וזה חשוב – לא הכל אוטומטי. אם הדירה משמשת למגורים של החייב עצמו, יש הגנה מיוחדת (סעיף 229 לחוק), שדורשת אישור בית משפט למכירה, כדי להבטיח מקום מגורים חלופי.

אבל כשמדובר בדירה מושכרת לשוכר, ההגנה הזו לא חלה ישירות עליכם כשוכרים, אלא על החייב. למידע נוסף, ראו באתר כל זכות.

זכויות השוכר מול הנאמן בפשיטת הרגל

כשוכרים, החוזה שלכם עם המשכיר נשאר תקף גם אחרי צו חדלות הפירעון. הנאמן מחליף את המשכיר, ואתם ממשיכים לשלם דמי שכירות לו (או לחשבון מיוחד שהוא מציין).

זה קבוע בסעיף 67 לחוק, שמאפשר לנאמן להחליט אם להמשיך בחוזה או לבטל אותו. ביטול חוזה דורש אישור בית משפט, והנאמן חייב להוכיח שהביטול נדרש לשיקום כלכלי של החייב או להשאת התשלום לנושים (סעיף 70).

אם דמי השכירות סבירים ומשולמים בזמן, סביר שהנאמן לא יבטל – כי זה מקור הכנסה לקופה.

אם הנאמן מחליט לבטל, הוא חייב לתת לכם הודעה מראש, ואתם יכולים להתנגד בבית המשפט. בפסיקה, בתי המשפט שוקלים את הנזק לשוכר מול התועלת לנושים.

למשל, אם אתם שוכרים דירה למשפחה עם ילדים, בית המשפט עשוי לדחות ביטול כדי למנוע פינוי לא צודק. אם יש לכם חוזה ארוך טווח, זה מחזק את מעמדכם.

לפרטים על חוזי שכירות ארוכי טווח, ראו את המאמר שלי חוזה שכירות ארוך טווח.

האם השוכר חייב לפנות אם הנכס נמכר?

זו השאלה המרכזית, והתשובה היא לא – לא אוטומטית. אם הנאמן מחליט למכור את הדירה, הוא יכול לעשות זאת (סעיף 61 ו-62 לחוק), אבל המכירה היא "עם השוכר בתוכה".

כלומר, הקונה החדש קונה את הדירה כשהחוזה שלכם מחייב אותו. זה מעוגן בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 9, שקובע כי העברת זכות במקרקעין מחייבת את הרוכש לכבד זכויות קיימות, אם הרוכש ידע עליהן או אם הן רשומות בטאבו.

ברוב המקרים, חוזי שכירות לא רשומים, אבל אם השוכר גר בפועל, הרוכש חייב לדעת על קיומו. לכן, הקונה לא יכול לפנות אתכם ללא עילה חוזית או חוקית, כמו אי תשלום או הפרה.

אם הנאמן מוכר ללא ידיעתכם, אתם יכולים לתבוע הגנה. בפסק דין אחד שטיפלתי בו, שוכר נשאר בדירה אחרי מכירה כי הוכחנו שהחוזה היה תקף והקונה ידע עליו.

למידע על רישום זכויות, ראו רישום זכויות במקרקעין.

עם זאת, אם הנאמן מבטל את החוזה לפני המכירה, אתם עלולים להיות חייבים לפנות. זה קורה אם החוזה לא רווחי – למשל, דמי שכירות נמוכים מדי לעומת שווי השוק.

במקרה כזה, הנאמן מגיש בקשה לבית המשפט, ואתם יכולים להתנגד. החוק דורש זמן סביר לפינוי, בדרך כלל 30-90 יום. ראו פרטים בחוק באתר נבו.

דוגמאות מהחיים ומפסקי דין

באחד התיקים שלי, משכיר פשט רגל, והנאמן רצה למכור את הדירה ריקה כדי לקבל מחיר גבוה יותר. השוכר, זוג עם ילדים, התנגד. הוכחנו שהחוזה ארוך טווח והשכירות סבירה, ובית המשפט דחה את הביטול – השוכר נשאר.

דוגמה אחרת: דירה מסחרית מושכרת, הנאמן ביטל כי דמי השכירות היו נמוכים, והשוכר פונה אחרי 60 יום. זה מראה שהכל תלוי בנסיבות.

השפעות נוספות על השוכר

מעבר לפינוי, יש נקודות נוספות: אם אתם שילמתם מקדמה או פיקדון, זה חלק מקופת הנשייה, ואתם נושים רגילים – תגישו תביעת חוב לנאמן. אם יש תיקונים בדירה, הנאמן אחראי, אבל אם הוא לא מגיב, פנו לבית משפט.

אם אתם רוצים לעזוב מוקדם, בדקו אם זה אפשרי ללא קנס, כי הנאמן עלול לדרוש המשך תשלומים.

אם אתם נמצאים במצב כזה, אל תהססו – פנו אליי דרך דף צור קשר ואני אעזור לכם לבדוק את הזכויות שלכם. תודה שקראתם!