מכירת דירה השייכת לאדם שהוכר כפסול דין (אדם שאינו מסוגל לדאוג לענייניו בשל מוגבלות נפשית או שכלית) או אדם שמונה לו אפוטרופוס, היא הליך שבו המדינה נכנסת לתוך העסקה כ"מגן" על זכויותיו של המוכר.
בניגוד למכירה רגילה, כאן אין "רצון חופשי" בלעדי של המוכר, אלא פיקוח הדוק של בית המשפט.
מכירת דירה של אדם פסול דין כפופה להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962. על פי החוק, אפוטרופוס אינו מוסמך למכור נכס מקרקעין של החסוי (האדם עליו הוא מופקד) ללא קבלת אישור מראש מבית המשפט לענייני משפחה.
כל חוזה שייחתם ללא אישור כזה הוא "חוזה על תנאי" בלבד, ואין לו תוקף משפטי מחייב עד למתן החלטת השופט.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. בעסקאות כאלו, הקונה והמוכר צריכים להצטייד בהרבה סבלנות, כי המילה האחרונה היא של המדינה.
התשובה לשאלה מהו ההליך המיוחד היא: האפוטרופוס חייב להוכיח כי המכירה היא לטובתו האישית והכלכלית של פסול הדין (למשל לצורך מימון שהייה בבית אבות או טיפול רפואי), ולהציג שמאות עדכנית המאשרת שהדירה נמכרת במחיר השוק המלא כדי למנוע ניצול.
ההליך הפרוצדורלי: ממינוי האפוטרופוס ועד לאישור המכירה
התהליך מורכב ממספר תחנות חובה שנועדו להבטיח שרכושו של פסול הדין לא "ייבלע" או יימכר במחיר הפסד:
- הגשת בקשה לבית המשפט: האפוטרופוס מגיש בקשה למתן הוראות לביצוע מכירת הנכס. לבקשה יש לצרף שמאות מקרקעין עדכנית (שנערכה ב-90 הימים האחרונים).
- מעורבות האפוטרופוס הכללי: לאחר הגשת הבקשה, היא מועברת לתגובת בא כוח היועץ המשפטי לממשלה (האפוטרופוס הכללי).
הם בוחנים את העסקה, מוודאים שאין ניגוד עניינים (למשל, שהאפוטרופוס לא מוכר את הדירה לעצמו או לקרוב משפחה) ושקיים צורך אמיתי במכירה.
- חוזה מותנה: נחתם חוזה מכר שבו מופיע סעיף מפורש הקובע כי תוקף החוזה מותנה באישור בית המשפט. הקונה אינו רשאי לרשום הערת אזהרה סופית ללא אישור זה, והכספים מופקדים בנאמנות.
- בדיקת טובת החסוי: בית המשפט בוחן היכן יופקדו כספי התמורה. לרוב, השופט יורה להשקיע את הכסף באפיקים סולידיים שיבטיחו את רווחתו של פסול הדין לאורך שנים, ולא יאפשר לאפוטרופוס להשתמש בכסף לצרכיו האישיים.
סיכונים לקונה ולמוכר בעסקה כזו
- סיכון זמן: ההליך בבית המשפט עשוי לארוך חודשים. אם הקונה זקוק לדירה באופן מיידי, זו אינה העסקה הנכונה עבורו.
- ביטול העסקה על ידי בית המשפט: אם השופט יתרשם שהמחיר נמוך מדי או שיש דרך טובה יותר לדאוג לחסוי (כמו השכרת הדירה במקום מכירתה), הוא עלול לסרב לאשר את העסקה, והצדדים יחזרו לנקודת ההתחלה.
- היבטי מיסוי: במיסוי מכירת דירה של פסול דין, יש לבדוק את הזכאות לפטורים.
לעיתים הפטור של "דירה יחידה" ניתן למימוש גם אם האפוטרופוס הוא זה שמנהל את המכירה, אך הדבר דורש תכנון מס שבח קפדני מול רשות המיסים.
בכל מקרה של מכירה כזו, חובה שעורך דין מכירת דירה המומחה גם בדיני משפחה ינהל את הקשר מול בית המשפט והאפוטרופוס הכללי, כדי לוודא שכל אישורי הרישום זכויות במקרקעין יתקבלו כחוק ולא יעוכבו בשל טעויות פרוצדורליות.
