מכירת דירה במסגרת הסדר נושים – הזכויות וההגבלות

מכירה במסגרת הסדר נושים היא מכירה שמתבצעת כחלק מתכנית פירעון חובות שאושרה על ידי בית משפט או הממונה על הליכי חדלות פירעון (לשעבר פשיטת רגל).

במצב זה, הדירה נמכרת כדי לפרוע חלק מחובות המוכר בתמורה לקבלת "הפטר" (מחיקת יתרת החובות). זוהי מכירה מבוקרת שבה כל שקל מנוטר על ידי נאמן, והיא נשלטת על ידי הוראות חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018.

היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. בעסקאות כאלו, המוכר נמצא בנחיתות כוח מול הנושים, ולכן המשחק המשפטי הוא על הגנת הזכויות הסוציאליות שלכם.

התשובה לשאלת הזכויות וההגבלות היא: החוק מגן עליכם באמצעות זכות ל"דיור חלוף" – הנושים לא יכולים למכור את דירת המגורים שלכם מבלי שיופרש סכום מהמכירה שיאפשר לכם קורת גג חלופית (לרוב שכירות למספר שנים), אך אתם מוגבלים לחלוטין בניהול הכסף ובבחירת הקונה, שחייב לעבור את אישור הנאמן.

הזכויות המגנות על המוכר (החייב)

• הזכות לדיור חלוף: לפי סעיף 229 לחוק, בית המשפט לא יאשר מכירת דירת מגורים אלא אם שוכנע שלחייב ומשפחתו יהיה מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

  זהו "מגן הגג" שמונע השלכה לרחוב.

• פטור ממס שבח בנסיבות מסוימות: במקרים של חדלות פירעון, קיימים לעיתים פטורים או הקלות במסגרת תכנון מס שבח מיוחד, כדי להשאיר יותר כסף בקופת הנשייה או לטובת המוכר.
• מירוק זכויות: המכירה מנקה את הדירה מכל העיקולים והחובות ההיסטוריים, מה שמאפשר לסיים את הרישום זכויות במקרקעין על שם הקונה בצורה נקייה ומהירה.

ההגבלות המשפטיות בעסקה

• איסור על העדפת נושים: המוכר אינו רשאי להחליט שחלק מהכסף יילך לנושה ספציפי (כמו בן משפחה). כל התמורה חייבת לעבור דרך הנאמן.
• מכירה במחיר שוק: הנאמן יבצע בדיקת נאותות קפדנית ושמאות כדי לוודא שהדירה לא נמכרת "בזול" למקורבים.
• חובת תום לב: אם יתגלה שהמוכר הסתיר פרטים או ניסה לבצע מכירת דירה לפני עיקול בצורה לא חוקית, הוא עלול לאבד את הזכות להפטר ולהסתבך בפלילים.

במסגרת ניסוח הסכם מכר בנסיבות כאלו, חובה שעורך דין מכירת דירה המייצג את האינטרס שלכם יוודא שהסדר הנושים מעגן את תקופת השכירות החלופית ואת סכומי הכסף שיישארו לכם לשיקום כלכלי, בטרם החתימה הסופית.