מכירת דירה בהפסד מתרחשת כאשר "שווי המכירה" ברוטו נמוך מ"יתרת שווי הרכישה" (המחיר שבו קניתם את הדירה בתוספת הצמדה למדד וניכוי פחת).
מבחינה משפטית, במצב של הפסד לא נוצר "שבח", ולכן אין חבות במס שבח, אך יש לבצע הליך דיווח קפדני לרשות המיסים כדי להכיר בהפסד זה באופן רשמי.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש, מתמחה בענייני מכירת דירה. הפסד במקרקעין הוא לא רק "חוסר מס", הוא נכס פיננסי לכל דבר ועניין.
התשובה לשאלה האם יש פטור היא: כן, אין מס כשאין רווח, אך חשוב מכך – ניתן להשתמש ב"מגן מס" ולקזז את ההפסד הריאלי שנוצר במכירה הזו כנגד רווחי הון אחרים (כמו ממכירת מניות או נכסי נדל"ן אחרים), ובכך לקבל החזרי מס משמעותיים.
הפיכת הפסד לרווח: קיזוז הפסדים ומגן מס
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הפסד הון במקרקעין ניתן לקיזוז כנגד שבח מקרקעין אחר או כנגד רווחי הון אחרים לפי פקודת מס הכנסה.
במסגרת תכנון מס שבח, אני מוודאת עבור לקוחותיי כי כל ההוצאות הנלוות לרכישה ולמכירה (שכר טרחת עו"ד, תיווך, אגרות ושיפוצים) יתועדו במלואן כדי להגדיל את ההפסד המוכר.
צעד זה קריטי במיוחד במצבים של מכירת חלק מזכויות בדירה או בעסקאות של דירות להשקעה שערכן ירד.
אי-דיווח נכון על הפסד בחוזה מכר ובדיווח לרשות המיסים פירושו "זריקת כסף לפח" שיכול היה לשמש אתכם כזיכוי במס בעסקאות עתידיות.
