מירי יעקב גביש - חברת עורכי דין ונוטריון
Google ג גוגל
4.8
מבוסס על 99 ביקורות
js_loader
לייעוץ חייגו
050-809-2965

מס שבח דירה שנייה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרי דירות ישלמו מס שבח למדינה על הרווח שלהם מהמכירה. עם זאת, בלא מעט מקרים, המוכרים יהיו פטורים מתשלום מס זה. מתי פטור ממס שבח חל? האם ניתן להיות פטורים גם אם מדובר בדירה שנייה? האם שיעורי מס שבח לדירה שנייה זהים לשיעורי המס לדירה ראשונה? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.

 

שיעורי מס שבח

לפני שנצלול אל מקרי הפטור ממס שבח ואל מס שבח לדירה שנייה באופן ספציפי, נקדים מספר מילים על חבות מס השבח באופן כללי. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע הוראה גורפת, לפיה מוכרי זכויות במקרקעין חייבים במס שבח. שיעור המס הקבוע בחוק עומד על 25%. חשוב להדגיש כי אין כל הבדל בין דירה ראשונה לשנייה לעניין שיעור המס. בשני המקרים, המוכר יצטרך לשלם מס בשיעור 25% מהרווח הנקי שלו.

 

פטור ממס שבח דירה יחידה

לצד החיוב הכללי בתשלום מס שבח, החוק מעניק פטור נרחב מאוד למוכרי דירה יחידה. מוכר דירה ראשונה יהיה פטור ממס שבח בתנאי שהדירה משמשת למגורים, היא בבעלות המוכר במשך שנה וחצי והוא לא מכר בתקופה זו דירה אחרת בפטור ממס. כל זמן שהמכירה עומדת בתנאים אלו, המוכר יהיה פטור ממס שבח.

לכאורה, התנאי הבסיסי ביותר לפטור הוא היות הדירה דירתו היחידה של המוכר. אם למוכר יש דירות נוספות בבעלותו, הוא לא יהיה זכאי לפטור. עם זאת, ישנם מצבים בהם מוכר יהיה פטור ממס שבח אף אם בבעלותו יותר מנכס אחד. נעסוק כעת במקרים אלו.

 

מס שבח דירה יחידה למשפרי דיור

המקרה הראשון והפשוט ביותר בו אדם יהיה פטור ממס שבח לדירה שנייה, הוא המקרה של משפרי דיור. משפרי דיור רוכשים דירה חדשה וטובה יותר, מתוך מטרה למכור את דירתם הקודמת. מכיוון שכך, בזמן מכירת הדירה יש בבעלותם דירה נוספת. 

לכאורה, ניתן היה לחשוב כי הבעלות בדירה הנוספת שוללת את הפטור ממס שבח במכירת הדירה. אולם החוק קובע כלל לפיו אם הדירה השנייה נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, המוכר עודנו יהיה פטור ממס שבח. כך, אדם ייהנה מפטור ממס שבח לדירה שנייה.

 

בעלות חלקית בדירות נוספות

לא רק משפרי דיור זכאים לפטור ממס שבח לדירה שנייה. גם מי שבבעלותם חלקי דירות נוספות, יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח. סעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי בעלות בשליש דירה נוספת, לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה, תוכלו להיות בעלים אף במחצית הדירה הנוספת.

לכן, אם בבעלותכם שליש דירה (או חצי דירה שקיבלתם בירושה) וכן דירת מגורים נוספת, תוכלו למכור את הדירה הנוספת בפטור ממס שבח. הבעלות החלקית בדירה האחרת לא תשלול את הזכאות לפטור. חשוב לדעת כי תוכלו להיות בעלים של שליש דירה במספר דירות. הבעלות החלקית בדירות לא מצטברת, וככל שהבעלות שלכם בנכסים נוספים אינה עולה על שליש או חצי בהתאם לנסיבות העניין, תהיו זכאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.

נדגיש כי הפטור במקרה זה הוא למכירת הדירה השלימה הנוספת שלכם. אם תחליט למכור את שליש הדירה שבבעלותכם, תתחייבו בתשלום מס שבח מלא. זאת, מאחר שברשותכם דירה נוספת השוללת את הזכאות לפטור.

 

דירה נוספת בשכירות מוגנת

החוק מעניק פטור נוסף מצומצם יחסית. לפי פטור זה, בעלות בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997, לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים נוספת.

 

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח בדירה שנייה אם הדירה הנמכרת התקבלה בירושה. לשם כך, עליכם לעמוד בתנאי הפטור, המנויים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה

2. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו של המוריש או בן זוג של צאצאו

3. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו

4. אילו המוריש היה מוכר את הדירה, הוא היה נהנה מפטור ממס שבח

 

זהו, אם כן, מקרה נוסף בו אדם יוכל ליהנות מפטור ממס שבח בדירה שנייה. נצלו פטור זה היכן שהדבר אפשרי, תוך היוועצות עם עורך דין מקרקעין אשר יכווין אתכם כיצד לתכנן את העסקה.

 

שתי דירות ההופכות לאחת

החוק מעניק פטור נקודתי למוכרי שתי דירות, במטרה לרכוש דירה אחת חלופית במקומן. עם זאת, החוק מתנה את הפטור בכך ששווין של שתי הדירות יחדיו אינו עולה על 2,070,000 שקלים. כידוע, נדיר למצוא בישראל שתי דירות ששווין אינו עולה על סכום זה כך שהפטור משרת אוכלוסייה מצומצמת בלבד. כמו כן, מדובר בפטור של פעם בחיים שתוכלו לנצל פעם אחת בלבד. 

החוק מקנה פטור חלקי אם שוויין המצטבר של הדירות אינו עולה על 3,443,000, הפטור יהיה חלקי בלבד. ככל שיש בבעלותכם שתי דירות אשר שוויין יחד אינו עולה על 3.44 מיליון שקלים, תוכלו לנצל פטור ממס שבח זה כדי לקנות דירה אחרת גדולה יותר.

 

פטור לינארי ממס שבח

בעבר, מוכרי דירת מגורים מזכה היו פטורים ממס שבח, בין אם הדירה הייתה דירתם היחידה ובין אם לאו. כך, בעלי דירות יכלו ליהנות מפטור ממס שבח לדירה שנייה באופן פשוט, כשם שנהנים היום מהפטור לדירה ראשונה. בשנת 2014, בוטל פטור זה.

עם זאת, ביטול הפטור לא פגע בבעלי דירות רטרואקטיבית. החוק הסדיר חישוב לינארי מוטב שלסמס השבח, לפיו תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014. 

המשמעות המעשית של פטור זה היא שככלל, לא תחויבו במס שבח על שבח שנצבר עד לשנת 2014. נדירים יחסית המקרים בהם תחויבו במס על השבח שנצבר עד לשנה זו. מדובר בהטבה משמעותית עבור מי שמחזיק בנכס שנים רבות והנכס צבר שבח רב עד לשנת 2014.

לא למותר להדגיש כי הפטור חל גם על מי שקיבלו דירה בירושה. במקרים בהם קיבלתם דירה בירושה והדירה לא נהנית מפטור מלא ממס שבח, תהנו לפחות מחישוב לינארי מוטב שיפטור אתכם ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014.

 

תכנון נכון של העסקה

נוכחנו לדעת כי ישנם לא מעט מקרים בהם אדם יוכל להיות פטור ממס שבח, אף אם בבעלותו דירה שנייה. אולם כדי ליהנות מהפטור, יש לבנות את העסקה באופן נכון כך שתעמוד בתנאים הקבועים בסעיף. לשם כך, עליכם להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין.

רצוי לדעת כי דיני מיסוי מקרקעין הם מהסבוכים והמסובכים ביותר שיש בספר החוקים הישראלי. הדבר יוצר קושי משמעותי עבור המוכרים, אך גם הזדמנויות לנצל פרצות בחוק ולהיפטר מתשלומי מס מיותרים. עם זאת, כדי שבאמת תוכלו לחסוך בתשלומי המס באופן מיטבי, עליכם להסתייע בעורך דין מהשורה הראשונה בתחום, אשר שולט בדין על בוריו ובעל התחכום העסקי הנדרש בתחום.

בתחומים מורכבים מעין אלו, אין תחליף לניסיון מקצועי לצד מומחיות פרופסיונלית. השילוב של הידע הנרחב בדין והשליטה בחוק ובפסיקה ישר והפוך, לצד ניסיון פרקטי רב, הופכים עורכי דין למחוללי קסמים בתחום ומאפשרים להם לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום המס בעסקה.

 

משרד עו"ד מירי יעקב גביש

מוכרים דירה? מחפשים עו"ד מומחה ומנוסה המתמחה במיסוי מקרקעין? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים בתחום מיסוי המקרקעין. עו"ד יעקב גביש מביאה עימה ניסיון רב לצד מומחיות משפטית ברמה הגבוהה ביותר. הודות לשירותיה, תוכלו לבנות את העסקה שלכם כמו שצריך ולחסוך תשלומי מס מיותרים.

 

מס שבח דירה שנייה
מס שבח דירה שנייה

חזרה לחלק ספציפי במאמר:

מירי יעקב גביש
מירי יעקב גביש

בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן ותואר שני במינהל עסקים. מגשרת, אדריכלית פנים, בוגרת הפרקליטות הצבאית, חברה בוועדת מקרקעין ובוועדת צבא וביטחון של לשכת עורכי הדין.

עוד באותו נושא
יצירת קשר
הוואטספ שלנו:

053-7127018

טלפון נייד:

053-7127018

כתובת דוא"ל:

[email protected]

טלפון משרד:

050-8092965

רחוב ירושלים 39 ,מגדל A ,קומה 9 ,קניון קריית אונו

a3
עו"ד מירי יעקב גביש
מחובר/ת
למעבר מהיר לשיחת ווטאסאפ עם מירי >>