מס שבח דירה שנייה: איך מחשבים, ולמי מגיע פטור?

מס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים בתחום הנדל"ן בישראל, המוטל על רווחי ההון הנוצרים ממכירת נכס מקרקעין. מדובר במס שנועד למסות את העלייה בערך הנכס במהלך התקופה שבה היה בבעלות המוכר, כאשר המיסוי משפיע בעיקר על מי שמחזיקים ביותר מדירה אחת או מנכס אחד. מכירת דירה שנייה או נכס נוסף כרוכה בתשלום מס שבח, ולעיתים חישוב המס יכול להיות מורכב. על כן, הבנת עקרונות היסוד של מס השבח היא חיונית לכל מי שמתכנן מכירת נכסים או מעורב בעסקאות מכירת נדל"ן בישראל. המאמר הזה יעסוק במס שבח, כיצד מחשבים אותו, מהן האפשרויות לקבלת פטור מתשלום המס ומהו היטל השבחה. נוסף לכך נענה על כמה שאלות נפוצות בנושא וניתן דרכים להתמודדות עם האתגרים המשפטיים והכלכליים הקשורים לתשלום מס שבח.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הנוצר ממכירת נכס מקרקעין, המשמש ככלי למסות את העלייה בערך הנכס לאורך תקופת החזקת הנכס על ידי בעליו. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, תוך התחשבות בהוצאות נלוות הקשורות לנכס שהוצאו במהלך תקופת הבעלות, כמו שיפוצים, תשלומי מיסים נוספים ושכר טרחת עורכי דין. חשוב לציין שלא כל המוכרים נדרשים לשלם מס שבח. המס מוטל בעיקר על בעלי יותר מדירה אחת, מה שמייצר חבות מס כאשר מוכרים דירה שנייה או נוספת. שיעור המס המקסימלי היום הוא 25% מהרווח החייב במס, אך אפשר לקזז הוצאות שונות כדי להפחית את סכום המס הסופי. הכרת הפרטים והבנת חישובי המס מאפשרת למוכרים לתכנן את עסקת המכירה בצורה מיטבית ולהימנע מתשלומים מיותרים.

מס שבח על דירה שניה: איך מחשבים?

• השיטה הליניארית – מס שבח ליניארי: מס דורש חלוקת הרווח לתקופות שונות לצורך חישוב המס. שיעור המס עבור התקופה שקדמה ל-7/11/2001 יכול להגיע עד ל-50%. עבור התקופה שבין 7/11/2001 ל-31/12/2011, שיעור המס הוא 20%. לאחר 1/1/2012, שיעור המס הוא 25%. החלוקה לתקופות נעשית באופן ליניארי, ואינה משקפת בהכרח את העלייה בערך הנכס בפועל. הרווח מחולק לכל תקופת הבעלות לפי אורך התקופה, כך שתקופות ארוכות יותר זוכות לחלק גדול יותר מהרווח.
• קיזוז הוצאות: הוצאות רכישה – אפשר לקזז הוצאות כמו שכר טרחת עורך דין, מס רכישה ודמי תיווך. הוצאות שיפוץ והשבחה – כוללות שיפוצים שנעשו בנכס, המעלים את ערכו. והוצאות מימון – אפשר לקזז הוצאות מימון ששולמו על הלוואות שנלקחו לצורך רכישת הנכס.

חישוב מס שבח על דירה שנייה – דוגמה להמחשה

כדי לפשט את החישוב, ניתן דוגמה להמחשה: נניח שמוכר קנה דירה ב-1,000,000 ש"ח בשנת 2010 ומכר אותה בשנת 2024 ב-1,500,000 ש"ח. הרווח הכולל הוא 500,000 ש"ח.

• הרווח החייב במס עד 1.1.2014 (4 שנים מתוך 14): (500,000/14)*4 = 142,857 ש"ח.
• הרווח החייב במס לאחר 1.1.2014 (10 שנים מתוך 14): (500,000/14)*10 = 357,143 ש"ח.
• המס על הרווח עד 1.1.2014: 142,857*10% = 14,286 ש"ח.
• המס על הרווח לאחר 1.1.2014: 357,143*25% = 89,286 ש"ח.
• המס הכולל: 14,286 + 89,286 = 103,572 ש"ח.
•  

פטור ממס שבח: מה קורה אחרי הרפורמה ובאלו תנאים? 4 דוגמאות למקרים כאלו

• במקרה של דירה בירושה: פטור ממס שבח ניתן אם המוריש היה זכאי לפטור ממס בעת פטירתו, והמוכר הוא בן משפחה מדרגה ראשונה.
• במקרה של דירה יחידה: פטור ממס שבח לדירה יחידה בתנאי שהמוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים שקדמו למכירה.
• במקרה של דירה אחרי תמ"א: פטור ממס שבח ניתן בתנאים מסוימים, למשל כאשר הפרויקט כולל חיזוק מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש, והמוכר עומד בתנאים שקבע החוק.
• במקרה של משפרי דיור: פטור ממס שבח ניתן למי שמוכר דירה כדי לקנות דירה אחרת ומשתמש בכספים שהתקבלו מהמכירה לרכישת הדירה החדשה בתוך פרק זמן שנקבע בחוק.

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה בעקבות פעולות תכנון ובנייה שבוצעו על ידי הרשויות המקומיות, כגון אישור תוכניות בנייה, תוספות בנייה או שינוי ייעוד הקרקע. היטל זה נגבה כאשר בעל הנכס מממש את הזכויות בנכס, כלומר בעת מכירתו או כאשר מבקש היתר בנייה שמנצל את הזכויות הנוספות שנוצרו. שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מהעלייה בערך הנכס כתוצאה מההשבחה. ההיטל מחושב על פי הערכת שמאי שממונה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, והוא נועד להחזיר לקהילה חלק מהערך שנוצר בשל פעולות פיתוח ותכנון מקומיות. היטל השבחה הוא מקור הכנסה חשוב לרשויות המקומיות, והוא משמש למימון פרויקטים ציבוריים ולשיפור תשתיות עירוניות.

 6 שאלות נפוצות על מס שבח:

עד מתי יש לשלם את המס?

את מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים ממועד המכירה. איחור בתשלום עלול לגרור קנסות וריביות.

מחשבון מס שבח – איפה מוצאים?

מחשבון מס שבח זמין באתרי האינטרנט של רשויות המס ובאתרים משפטיים שונים. מחשבון זה מסייע למוכרים לבצע חישוב ראשוני של המס הצפוי עליהם לשלם.

איך מגישים מס שבח?

את מס השבח יש להגיש באמצעות טופס המיועד לכך באתר רשות המיסים, בצירוף המסמכים הנדרשים כגון חוזה מכירה, אישורי תשלום הוצאות ותיעוד הרכישה וההשבחה.

מהו דוח שומה עצמאית?

דוח שומה עצמאית הוא דוח שהמוכר מכין בעצמו, ובו הוא מדווח על הרווח ממכירת הנכס ועל המס המחושב לפי חישוביו. הדוח מוגש לרשות המיסים אשר בודקת את הנתונים ומנפיקה שומה סופית.

מתי תצטרכו עורך דין למיסוי מקרקעין או שמאי מקרקעין?

פנייה לעורך דין למיסוי מקרקעין או שמאי מקרקעין מומלצת במקרים שבהם המוכר אינו בטוח בחישוביו, כאשר קיימים פרטים מורכבים בעסקה, או כאשר יש צורך בהערכת שווי מדויקת לצורך קיזוז הוצאות והגשת הדוח.

מהו ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון ממכירת הנכס, בעוד היטל השבחה הוא מס המוטל על עליית ערך הנכס כתוצאה מפעולות תכנון ובנייה שבוצעו על ידי הרשויות המקומיות.

משרד עו"ד מירי יעקב גביש

מוכרים דירה? מחפשים עו"ד מומחה ומנוסה המתמחה במיסוי מקרקעין? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים בתחום מיסוי המקרקעין. עו"ד יעקב גביש מביאה עימה ניסיון רב לצד מומחיות משפטית ברמה הגבוהה ביותר. הודות לשירותיה, תוכלו לבנות את העסקה שלכם כמו שצריך ולחסוך תשלומי מס מיותרים. כמו כן, עו"ד גביש עוסקת בנושאים נוספים – תוכלו להיעזר בשירותיה בתחומי ירושות וצוואות, ייצוג בבית משפט ובבית דין, עריכת ייפו כוח מתמשך ושירותי נוטריון.

לסיכום

מס שבח הוא נושא מורכב ומאתגר, בייחוד לבעלים של יותר מדירה אחת. לכן, הבנת חישובי המס, הפטורים האפשריים וההבדלים בין מס שבח להיטל השבחה היא קריטית לצורך ניהול נכון של תהליך עסקת המכירה והימנעות מתשלומים מיותרים. ייעוץ מקצועי מעורכת דין מומחית בתחום יכול לסייע רבות ולהבטיח שהמכירה תתבצע בצורה חלקה ויעילה. משרד עו"ד מירי יעקב גביש מציע ליווי מקצועי ומקיף בכל שלבי התהליך, ומבטיח טיפול מסור ומקצועי לכל לקוח.