מה חשוב כשמחפשים לרכוש דירה? ממה מתחילים? איך חוסכים הרבה זמן ויוצאים עם עסקה טובה? האם צפויה ירידה במחירי הדירות? הזמנתי את אייל תורג'מן וטינר בן דוד מתווכי נדל"ן בחברת Elita one שיתנו טיפים חשובים בדרך לרכישת דירה ויסבירו למה כדאי לשים לב כשמתקשרים עם מתווך.
כשהחלטתי לפתוח את סדרת הפודקסטים שלי על רכישת דירה, ידעתי שהפרק הראשון חייב להיות עם אנשי המקצוע שבאמת יודעים את השטח. לכן הזמנתי את אייל תורג’מן וטינר בן דוד, מתווכי נדל"ן מחברת Elita One וחברי לשקת מתווכי נדל"ן הארצית. במשך יותר משעה, שמענו מהם תובנות פרקטיות שכל מי שמתכונן לרכוש דירה חייב להכיר.
זו השאלה שכולם שואלים. בעידן של יד2 ומודעות באינטרנט, למה לשלם לאיש מקצוע? התשובה פשוטה: אתם לא קונים רק נכס, אתם עוברים תהליך מורכב שדורש ידע, ניסיון ומיומנויות משא ומתן.
כמו שאייל אמר בפודקסט: “אני סוחר במידע”. ומידע, בעולם של נדל"ן, זה כוח. המתווך לא רק מראה לכם את הסלון והמטבח – הוא מכיר את השכונה, יודע מה נמכר לאחרונה ובאיזה מחיר, מזהה הזדמנויות ומלווה אתכם בכל שלב: מהבדיקות הראשוניות ועד לחתימה.
אחד הדברים החשובים שעלו בשיחה: לפני שפותחים את יד2, צריך לשבת על המספרים.
תינר הסביר: “קודם כל, תשבו על המספרים בבית. יש לי היום מיליון שקלים ואני רוצה לקנות דירה בשני מיליון שקלים – מה זה אומר מיליון שקל משכנתא? לכמה זמן אני יכול לפרוש את זה? מה ההחזר החודשי?”
הכרטיסייה הכי חשובה לפני שיוצאים לחפש דירה:
זו השאלה שכולם שואלים: האם מחירי הדירות ירדו? התשובה המקצועית מהשטח היא ברורה – לא.
אייל הסביר: “יש חוסר של 150-200 אלף יחידות דיור כל שנה, והבירוקרטיה לפרויקטים עצומה. הצורך למגורים הוא זה שבסוף ינצח.”
הוא גם שיתף נתון מעניין: “קחי טווח של עשרים שנה – דירה שהיית קונה בשתי מיליון בדרך השלום, היום זה 6-7 מיליון.”
אז מה עושים אם אין לכם מספיק כסף לאזור שאתם רוצים? תינר נתן עצה זהב: “תקנו איפה שאתם יכולים, תגורו איפה שאתם רוצים.” קנו דירה להשקעה באזור שאתם יכולים להרשות לעצמכם, השכירו אותה, וגורו בשכירות באזור שאתם אוהבים. בעוד כמה שנים, הדירה שקניתם תעלה בערכה, ותוכלו לעשות שדרוג.
אל תחפשו בעשר שכונות במקביל. בחרו עיר אחת, שכונה או שתיים, והכירו אותן לעומק. “צאו לשטח”, אמר תינר. “תראו את בית הכנסת, את הגנים, את החנויות. אל תהיו ניזונים משמועות.”
אין דירה מושלמת בתקציב מוגבל. האם אתם מוכנים לוותר על חניה? על מרפסת? על חדר נוסף? כתבו רשימה ברורה של “must have” ו"nice to have".
הטעות הכי גדולה שקונים עושים היא לבוא לדירה ולהתחיל לבקר על הריצוף או הארונות. “אנשים מוכרים נכס שהם גרו בו 10-20 שנה, מחוברים אליו אמוציונלית,” אמר אייל. “אתה איש מקצוע בא אובייקטיבית – הוא יגיד לי שהבית שלי… אני אפילו לא חוזר אליו.”
לפני שאתם מגיעים לראות דירה:
רבים חוששים מלחתום על הסכם בלעדיות עם מתווך. אבל בפועל, כמו שאייל הסביר, בלעדיות זה הדבר הכי טוב שיכול לקרות לנכס שלכם:
“ברגע שאני בלעדי, אז יש לי את היכולת לפתוח את הנכס לשיתוף פעולה מול כל קהילת המתווכים. כל עסקה שנייה אצלנו במשרד נסגרת בשיתוף פעולה עם מתווך אחר.”
מתווך שלא עובד בבלעדיות לא ישקיע באיכות השיווק, לא יפתח את הנכס לשיתוף פעולה, ולא יהיה לו תמריץ לייצג אתכם ב-200%.
הנורמה בשוק היא 2% + מע"מ מהקונה. האם אפשר למקח? כן, אבל כמו שאייל אמר בצורה ברורה: “מתווך שלא מתוגמל, או לא מתוגמל כראוי – אני צריך לשבת נוח בכיסא כדי לייצג אותך ב-200%.”
קונה שינהל מו"מ קשוח על שכר הטרחה עשוי למצוא את עצמו בסיטואציה שבה המתווך יעדיף קונה אחר שמשלם יותר. זה לא אתי, זה לא מקצועי, אבל זו המציאות.
“הוא יכול לבקש שלושה וחצי מיליון, ויגיעו עשרה קונים ויגידו שלושה מיליון,” אמר אייל. “הוא אפילו לא מעביר לו הצעת מחיר. המוכר לא יחזור לקונה בעצמו, וככה מפסידים קונה פוטנציאלי.”
יותר מזה – נכס שנמצא זמן רב בשוק במחיר גבוה “נשרף”. אנשים זוכרים את המודעה, וגם אם תורידו את המחיר אחר כך, הנזק כבר נעשה.
לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה, עשו:
בסוף השיחה, אייל שיתף משהו שנגע לי מאוד: “92% מהשירי העולם התעשרו מנדל"ן. יכול להיות שהוא התחיל כשחקן או כדורגלן, אבל את העושר, את הקפיצה הגדולה, רוב השירי העולם עשו מנדל"ן.”
רכישת דירה היא הרבה יותר מעסקה. זה השקעה בעתיד, ביטחון למשפחה, והצעד הכלכלי הכי משמעותי שרוב האנשים יעשו בחיים שלהם.
ואם משהו אחד נשאר איתי מהפרק הזה, זה המשפט הפשוט והחכם של תינר: “בסוף העבודה שלנו זה לעזור לשני הצדדים לעשות את העסקה.”
כי בסוף, רכישת דירה זה לא קונה נגד מוכר. זה שני אנשים שרוצים להגיע לאותו מקום, רק מכיוונים שונים. וכשעובדים נכון, כולם מרוויחים.
