עו"ד מירי יעקב גביש מראיינת את יהב שפינרד מחברת קפטן אינווסט ויחד הם עושים לכם סדר בכל מה שקשור לרכישת דירה להשקעה. במה זה שונה מרכישת דירה למגורים? כל הדגשים שקשורים לאנשי מקצוע, ניהול מו"מ ועוד אין באמור בפודקאסט כדי להוות ייעוץ משפטי או להחליף ייעוץ כזה.
בפרק האחד-עשר של הפודקאסט “רכישת דירה – הזווית הפרקטית”, עו"ד מירי יעקב גביש מארחת את יהב שפינרד, בעלים של קפטן אינווסט – חברה המתמחה בליווי משקיעים צעירים ברכישת דירות להשקעה. יהב, בן 34, מתעסק בנדל"ן מגיל 23, קנה שלוש דירות עד שחרורו מהצבא, וטייל שנתיים וחצי ברחבי העולם מהכנסות השכירות שלהן – 5,000-6,000 ₪ לחודש נטו, אחרי כל ההלוואות.
יהב סיפר שכבר בצבא תכנן את המהלך: “ידעתי שביום השחרור אני רוצה לטייל טיול אין סוף. אז שאלתי את עצמי – איך אני משיג את זה? התשובה: דירות להשקעה.”
הוא חסך 10,000 ₪ מתוך משכורת של 12,000-13,000 ₪ בחודש – ויתר על בירות עם חברים, על בילויים, ועל קניות מיותרות. התוצאה? שלוש דירות עד גיל 27, הכנסה פסיבית, וטיול של שנתיים וחצי (כולל אוסטרליה, יפן, נפאל, הים הקריבי, וחצייה של האוקיינוס השקט על סירה).
“זה לא קרה בטעות – זה קרה בתכנון. כל דבר היה מתוזמן, כולל מועד פירעון ההלוואות ביום השחרור.” – יהב שפינרד
יהב טוען שבעידן הנוכחי, כאשר דירת מגורים במרכז עולה 3-4 מיליון ₪, זוגות צעירים חייבים להתחיל מדירת מדרגה – קניית דירה באזור שצפוי לעלות במהירות (לדוגמה: קרבה לרכבת קלה עתידית), כדי:
ב-2015 קנה דירה ביפו ב-800,000 ₪ – שבוע אחרי שהתחילו בניית הרכבת הקלה. היום, דירה כזו שווה הרבה יותר. “הסוד: לא למצוא דירה 50,000 ₪ מתחת למחיר השוק, אלא להיות על הגל הנכון.”
– חולון – בניית הרכבת הקלה התחילה
– נוף הגליל – רכבת קלה נופית בבנייה
– אזורים בקו הסגול בצפון – אזורים שעוד לא התייקרו
יהב מציג תמונה מאוזנת:
| חסרונות | יתרונות |
|---|---|
| תשלום חודשי גבוה יותר על המשכנתא | הרבה יותר מקום למיקוח – אפשר לכופף יזמים ולהשיג מחירים טובים יותר |
| עלות מימון כוללת גבוהה יותר | בנקים מחפשים לקוחות – שירות טוב יותר, תנאים גמישים יותר |
| לא צריך להציע הצעת מחיר באותו יום – אפשר לחשוב בשקט | |
| משכנתא היא גמישה – אפשר למחזר עוד שנה-שנתיים כשהריבית תרד |
“הריבית לא תישאר גבוהה לנצח. והמחירים לא ייפלו דרמטית. אז מה עדיף – לחכות ולפספס, או לקנות עכשיו ולמחזר אחר כך?” – יהב
התשובה הקצרה: רק במקרים נדירים מאוד.
יהב מזהיר: “אם אתה לא חוסך היום 2,000-3,000 ₪ בחודש, איך אתה תעמוד בתזרים השלילי של דירה להשקעה?”
המלצתו: לפני שקונים ללא הון עצמי, תתחילו לחסוך את הסכום החודשי הנדרש כבר עכשיו – ותראו אם אתם באמת יכולים.
אנשים שבאמת יכולים לחסוך אלפי ₪ בחודש, אבל רק לא הצטבר להם הון עצמי עדיין (לדוגמה: רופא שסיים לימודים ורק התחיל להרוויח).
אל תחשבו את ההון העצמי לפני שהפרשתם כסף לאנשי מקצוע!
– עורך דין
– יועץ משכנתאות
– שמאי
– בודק בית (במקרה של דירה ישנה)
לאחר הפרשת 40,000-50,000 ₪, רק אז מחשבים כמה דירה אפשר לקנות.
עורך דין + יועץ משכנתאות + אישור עקרוני למשכנתא + שמאי = הנבחרת שלך.
ברגע שיש לך דירה פוטנציאלית, אתה יכול להגיב במהירות ולהציג הצעת מחיר רצינית במייל עם אישורים מצורפים – ולא “יאללה, 800,000, לוקח?”
“זה יותר חשוב מלמצוא דירה 50,000 ₪ מתחת למחיר השוק.”
יהב ממליץ:
| פינוי-בינוי | קרבה לרכבת קלה |
|---|---|
| סיכון גבוה יותר (הפרויקט עלול להיתקע) | סיכון נמוך יותר (כל האזור עולה יחד) |
| פוטנציאל רווח גבוה יותר | פוטנציאל רווח בינוני, אבל בטוח יותר |
בחרו לפי רמת סיכון שאתם מוכנים לקחת.
לא לעשות: “איזה מטבח מעופן! איזה שיער מכוער! למה אני בכלל פה?”
כן לעשות: חייך, החמא, אל תדבר על כסף בפגישה הראשונה.
“מוכר הציע לי פעם לרדת 20,000 ₪ מתחת להצעה אחרת שקיבל – רק כי יצרנו חיבור אישי.” – יהב
– הגיעו רציניים – בזמן, מוכנים, עם אנשי מקצוע.
– הגישו הצעת מחיר כתובה ב-PDF, עם אישור עקרוני ופרטי עו"ד.
– תנו תוקף של 24 שעות להצעה – זה מראה רצינות.
– השתמשו במתווך כגורם מגשר – הוא יכול לגלות לכם מה גמיש אצל המוכר (זמן פינוי? מחיר? תנאי תשלום?).
פרסמו את הדירה ב-200-300 ₪ פחות ממחיר השוק.
למה?
– תקבלו 10-15 פניות במקום 1-2.
– תוכלו לבחור דייר איכותי – מי שמרגיש לכם טוב, מי שיש לו ערבויות.
– ה-200 ₪ לא ישנו לכם את החיים, אבל שקט נפשי לשנה שלמה – כן.
שימו לב: האמור בפודקאסט אינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני כל החלטה, היוועצו בעורכי דין ויועצי משכנתאות מקצועיים.
