לפני שאתם קונים או מוכרים דירה, חשוב שתקשיבו לפרק הזה! מלחמת חרבות ברזל, שעדיין לא הסתיימה, משפיעה ותשפיע מאוד על המצב הכלכלי במדינת ישראל. בפרק זה מראיינת עו"ד מירי יעקב גביש שוב את פרופ' ירון זליכה והפעם לגבי ההשפעה של המלחמה על מחירי הנדל"ן בישראל. זליכה מדבר על המרכיבים שמשפיעים על מחירי הדירות ועל התחזית שלו לשנת 2024.
כשהתחילה מלחמת “חרבות ברזל”, שאלה אחת הרדיפה כמעט כל זוג צעיר, כל משפחה שחשבה על רכישת דירה, וכל מי שכבר היה בתהליך: מה יקרה למחירי הדירות?
בפרק המיוחד הזה של הפודקאסט, אני מארחת שוב את פרופ’ ירון זליכה – לא רק כלכלן מוערך, אלא מי שהיה החשב הכללי של משרד האוצר בתקופה שבה מחירי הדירות ירדו. כן, קראתם נכון. ירדו.
הוא מגיע אלינו הפעם בנסיבות הרבה פחות טובות, בעיצומה של מלחמה שטלטלה את כולנו – ביטחונית, רגשית, וכמובן כלכלית. אבל דווקא עכשיו, כשהכל מרגיש לא בטוח, אנחנו הכי צריכים להבין את התמונה הגדולה.
תפסיקו להאמין למה שמספרים לכם.
“צריך לבנות יותר דירות!” – זה המנטרה שכולם חוזרים עליה. אבל האמת? זו לא התשובה המלאה.
פרופ’ זליכה מפוצץ לנו את הבועה בעדינות ובחדות:
“בחמש השנים שלי באוצר בנינו הכי פחות מכל השנים – ובכל זאת, מחירי הדיור ירדו. הפעם היחידה שירדו בדור האחרון.”
איך זה אפשרי? כי הבעיה האמיתית היא הביקוש, לא ההיצע.
זליכה מנתח את הביקוש לדירות לשלושה רכיבים:
אלה שבאמת צריכים דירה למגורים. זה הביקוש הטבעי, הקבוע.
אנשים עשירים שקונים 5-10 דירות בבת אחת. לא אתם. לא אני. אנשים עם הון כמו פישמן.
וזה הרכיב הכי מסוכן – ביקושים עתידיים שמוקדמים להיום.
כשהריבית אפסית, הורים עם קצת כסף אומרים לעצמם:
“למה לחסוך לילד לעוד 25 שנה? בואו ניקח משכנתא עכשיו, נקנה לו דירה, ונרוויח על עליית המחירים!”
פתאום, במקום 50,000 זוגות שמחפשים דירה – יש 150,000-200,000 ביקושים בשנה.
60,000 דירות שנבנות מול 150,000 קונים = מחירים שמשתגעים.
בשנת 2022, מחירי הדירות עלו ב-20% בשנה אחת.
זה לא 20% על 700,000 ₪.
זה 20% על 1.6-1.7 מיליון ₪.
300,000 ₪ עלייה בשנה אחת. סכום שמשפחה ממוצעת לא חוסכת ב-10 שנים.
למה זה קרה?
כי הצמיחה הכלכלית התרסקה (ירדה מ-6% ל-3.5% בממוצע), הריבית נשארה אפסית, והביקושים התפוצצו.
זה החלק שהכי מעניין (ומדאיג).
ניהול המלחמה יעלה למדינה בין 150-200 מיליארד ₪ (בתרחיש הקיצוני).
החוב הממשלתי יעלה מ-60% תוצר ל-70% תוצר.
זה נשמע הרבה, אבל פרופ’ זליכה מרגיע:
“בארה"ב החוב הממשלתי הוא 120% תוצר. המשק הישראלי יציב, חזק, עמיד.”
אז הבעיה לא שם.
הבעיה היא בגרעון המבני – ההוצאות השוטפות של המדינה שממשיכות גם אחרי המלחמה:
זה גרעון מבני של 5% תוצר שילווה אותנו שנים.
כלום.
פרופ’ זליכה לא מתלהם במילים:
“הם מסרבים לחתוך הוצאות. הם ממשיכים את כל ההסכמים הקואליציוניים. הם לא פותחים את הסכר עם ההסתדרות. הם ברעון של 100 מיליארד ₪ בשנה – ומדברים על להעלות שכר לעובדי מדינה?”
במקום לקצץ הוצאות, הפתרון של משרד האוצר?
להעלות מיסים.
ולא סתם מיסים – מיסים על מעמד הביניים:
העסקים הגדולים? הם משלמים כמעט כלום.
העסקים הקטנים והעצמאים? הם נמחצים.
פרופ’ זליכה ברור:
התוצאה?
מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
כן. אבל רק אם הממשלה תעשה את מה שפרופ’ זליכה עשה ב-2003 עם נתניהו:
אתם לא חסרי אונים.
אבל אתם צריכים להבין את המשחק.
– אל תחכו ל"ירידת מחירים" – היא לא תבוא אם המדיניות לא משתנה.
– השקיעו בהבנה כלכלית – זה המפתח להחלטות חכמות.
– פזרו השקעות – נדל"ן בחו"ל, מטבעות זרים, לא רק ישראל.
– תבחנו את עצמכם – האם אתם קונים כי אתם צריכים, או כי אתם פוחדים שהמחירים יעלו?
לא רק ההיצע (הבנייה)
הביקוש – שתלוי ישירות במדיניות הכלכלית, הריבית, יוקר המחייה, והצמיחה
לא רק “צריך לבנות יותר”
צריך צמיחה כלכלית מהירה – והדרך היחידה לזה היא מדיניות אחראית
דיסקליימר משפטי:
התכנים במאמר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, פיננסי או כלכלי. יש להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך לפני כל החלטה בנושא רכישת נדל"ן או השקעות.
