בפרק הזה אנחנו עוברים לצד השני של העסקה – מכירת דירה. אם בפרקים קודמים התמקדנו ברכישה, הפעם אנחנו צוללים לתוך עולם המיסוי שמחכה למוכרים. עו"ד ורו"ח שי אנת, מומחה למיסוי מקרקעין, הגיע להסביר לכם את כל סוגי המיסים, הפטורים, והמלכודות שחשוב להכיר לפני שמוכרים דירה.
הפרק נפתח בהסתכלות על המציאות הכלכלית הנוכחית: למרות הסנטימנט השלילי בשוק, מחירי הדירות עדיין לא יורדים באופן רשמי. למה? כי קבלנים מציעים הפחתות סמויות במקום להוריד מחירים:
התובנה: מחירי הדירות יורדים בפועל, אבל זה לא משתקף בנתוני משרד האוצר.
משפרי דיור – אלה שמוכרים דירה יחידה כדי לקנות דירה אחרת – ממשיכים ליהנות מפטור מלא ממס שבח. זו הקטגוריה הגדולה ביותר בישראל, והמדינה רוצה להמשיך לעודד אותה.
תנאים לפטור:
חשוב לדעת: 18 החודשים מתחילים רק כשהדירה פונקציונלית (אפשר להתגורר בה), לא מרגע החתימה עם הקבלן.
המצב עד 2014: כל השבח היה פטור.
המצב מ-2014: השבח עד 1.1.2014 פטור, מ-2014 ואילך חייב ב-25% מס שבח.
המגמה העתידית: יש הצעת חקיקה לבטל גם את הפטור הליניארי הזה, כלומר להשוות את המיסוי על דירות מגורים למיסוי על מניות. זו רגרסיה הדרגתית של הפטור, מתוך רצון לצמצם את ההשקעה בנדל"ן כאפיק השקעה.
אין מס עיזבון בישראל, אבל יש מס שבח כשמוכרים דירה שהתקבלה בירושה.
פטור מיוחד ליורשים (סעיף 49ב לחוק):
טיפ תכנוני חשוב: אם יש להורים שתי דירות, כדאי להעביר אחת מהן במתנה לילדים עוד בחיים, כדי להישאר עם דירה אחת ולהבטיח את הפטור ליורשים.
בפרויקטי תמ"א 38 או פינוי-בינוי, גם אם הבניין נהרס והדירה לא קיימת פיזית, המחוקק רואה את זה כאילו יש דירה ונותן את הטבות המס. זו הקלה סוציאלית כדי לא להקשות על תושבים שנכנסו לפרויקטים ארוכים.
שימו לב: כשמעבירים זכויות לקבלן, השתמשו בפטור היחודי של התחדשות עירונית, לא בפטור של דירה יחידה – כדי לא לאבד את הפטור לעתיד.
מוכר מעל גיל 60 שאין לו הכנסות נוספות (רק קצבת זקנה) יכול לשלם מס שבח במדרגות נמוכות יותר – 10%, 14% במקום 25%.
חשוב מאוד: רוב האנשים לא יודעים על זה ומשלמים 25% מיותר! אפשר לבקש החזר מס עד 4 שנים אחורה.
העברת דירה בין בני זוג במסגרת גירושין (סעיף 4א לחוק) אינה אירוע מס בכלל.
אבל שימו לב: לא תמיד כדאי להשתמש בסעיף הזה. לפעמים עדיף לדווח על העסקה ולשלם מס (אם יש פטור), כדי שהצד הרוכש יוכל להכיר בסכום כהוצאה עתידית כשימכור.
הטעות הנפוצה: הורים מעבירים דירה במתנה לילד כדי לחסוך מס רכישה (שליש מהמס במקום מלוא המס).
הסכנה: העברת דירה במתנה = אובדן שליטה מוחלטת. מה אם הילד יתחתן ויתגרש? יצבור חובות? ח"ו יקרה לו משהו?
המלצה: אל תעשו זאת רק כדי לחסוך מס רכישה. הסיכון גדול בהרבה מהחיסכון.
כשמוכרים בית צמוד קרקע (לא דירה בבניין משותף), לרוב משלמים שני מיסים:
היטל השבחה: 50% מעליית הערך של הקרקע בגלל שינוי תוכנית בניין עיר.
דוגמה: בעבר אפשר היה לבנות 140 מ"ר, היום 300 מ"ר. הקונה משלם לכם יותר בגלל הפוטנציאל. העירייה רוצה חלק מהרווח הזה.
חשוב: היטל השבחה חל גם אם לא בניתם – המימוש הוא במכירה או בבנייה.
תכנון מס הוא הכרח, לא מותרות. לפני מכירה, בדקו עם רו"ח/עו"ד מומחה: כמה מס שבח צפוי? האם יש היטל השבחה?
פטורים הולכים ומצטמצמים. משפרי דיור עדיין מוגנים, אבל משקיעים משלמים יותר ויותר.
גיל 60+ זכאים להקלה. אם אין הכנסות נוספות – אפשר לשלם הרבה פחות ממס שבח.
מכירה אחרי גירושין פטורה. אבל בדקו אם כדאי להשתמש בפטור או לדווח בכל זאת.
אל תעבירו דירות במתנה בלי ייעוץ. הסיכונים עולים על החיסכון במס.
בתים צמודי קרקע = מיסוי כפול. היטל השבחה + מס שבח = עלויות גבוהות. תכננו מראש.
תמיד התייעצו לפני העסקה. אל תגיעו לעו"ד רק כשכבר חתמתם – בואו לפני, כדי לתכנן נכון.
הצהרת אחריות משפטית:
התכנים המופיעים בפרק זה ובתיאור זה הם למטרות מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי או מיסויי. לכל מקרה ספציפי יש להיוועץ עם עורך דין או רוא"ח מוסמך.
