עו"ד מירי יעקב גביש נפגשה עם פרופ' ירון זליכה לשיחה מרתקת שמנפצת את המיתוסים שלנו לגבי מחירי הנדל"ן ומצב השוק וקיבלה ממנו המלצות פרקטיות עבור זוגות צעירים ומשפחות שרוצים לרכוש דירה
עו"ד מירי יעקב גביש נפגשה עם פרופ' ירון זליכה לשיחה מרתקת שמנפצת את המיתוסים שלנו לגבי מחירי הנדל"ן ומצב השוק וקיבלה ממנו המלצות פרקטיות עבור זוגות צעירים ומשפחות שרוצים לרכוש דירה
אני עומדת מול זוגות צעירים כמעט כל יום.
הם מגיעים למשרד, מתוסכלים, עייפים. והשאלה תמיד אותה שאלה:
“איך אנחנו בכלל אמורים לקנות דירה?”
והתשובה שלי? תפסיקו לחכות שמישהו יציל אתכם.
בפרק הזה של הפודקאסט, אני מארחת את פרופ’ ירון זליכה – כלכלן, חוקר, ולשעבר בכיר במשרד האוצר. והוא לא מגיע להרגיע אתכם. הוא מגיע להגיד את האמת.
ואמת זה לא תמיד נעים לשמוע.
זה לא נכון.
כולם חושבים שהבעיה היא “חוסר היצע”. שאם רק נבנה עוד דירות, המחירים ירדו.
פרופ’ זליכה מנפץ את המיתוס הזה בנתון אחד פשוט:
“בין 2003 ל-2007, כשהייתי במשרד האוצר, הייתה תקופה שבה כמעט לא בנו דירות – והמחירים ירדו. לעומת זאת, בשנים האחרונות, הממשלה הגדילה את ההיצע – והמחירים עלו בשיא היסטורי.”
אז מה קורה פה?
ההסבר הוא פשוט – המחירים לא עולים בגלל חוסר דירות. הם עולים בגלל ריבית נמוכה ותמריצים כלכליים שגויים.
פרופ’ זליכה משתמש במדד אחד פשוט אבל קריטי:
כמה משכורות חודשיות צריך כדי לקנות דירה ממוצעת?
והנתונים מזעזעים:
מה זה אומר?
כוח הקנייה של הישראלי הממוצע יחסית לדיור קרס בחצי במהלך 15 השנים האחרונות.
אתם לא משוגעים כשאתם מרגישים שלא יכולים להרשות לעצמכם דירה.
זו המציאות.
כולם חושבים שריבית נמוכה זה חדשות טובות.
לא.
הנה מה שקורה:
כשהריבית נמוכה, אנשים יכולים לקחת משכנתאות גדולות יותר.
וכשאנשים יכולים לקחת יותר כסף – המחירים עולים.
פרופ’ זליכה: “ריבית נמוכה גורמת לכך שהתשלום החודשי נראה סביר, אבל המחיר של הנכס מתנפח לשמיים. זה אומר שבפועל, אתם משלמים יותר.”
מה היה עדיף?
ריבית גבוהה עם צמיחה כלכלית חזקה.
למה?
כי כשיש צמיחה – השכר שלכם עולה.
וכשהריבית גבוהה – המחיר של הדירה יורד (כי פחות אנשים יכולים לקחת הלוואות ענק).
ככה מגיעים למצב שבו:
הדירה עולה פחות, והמשכורת שלכם עולה יותר – והדירה נהיית יותר נגישה.
פרופ’ זליכה לא מסתיר את הביקורת:
“הממשלה מעדיפה לרמוס את הילד שלך ושלי, שהם יקנו דירה ב-2 מיליון במקום במיליון.”
למה?
כי כ-60% ממחיר הדירה הוא מיסים ועלויות קרקע שהולכים למדינה.
כשהמחירים גבוהים – הממשלה מרוויחה.
ועוד משהו:
לשבור את המונופולים ולהוריד את יוקר המחיה?
זה אומר להתעמת עם אינטרסים עצומים.
וזה לא קורה.
“הממשלה מעדיפה לרמוס את הדור הצעיר מאשר להילחם במונופולים.”
לא.
ציפייה לירידת מחירים זו אסטרטגיה שלא עבדה 15 שנה.
פרופ’ זליכה אומר זאת בפשטות:
אולי תהיה ירידה של 5-10% בגלל עליית הריבית, אבל ירידה משמעותית לא תקרה בלי שינוי מדיניות יסודי – ושינוי כזה לא נראה באופק.
אז מה כן עושים?
פרופ’ זליכה: “20 שעות של לימוד עצמי או קורס בניהול כספים – זה הכל. אחרי זה אתם לא פראיירים יותר.”
למדו:
ניהול בית זה כמו ניהול עסק.
פתחו אקסל.
רשמו:
ותכננו את החודש מראש – לא בסוף החודש לראות מה נשאר.
פרופ’ זליכה אומר את זה בצורה הכי ברורה:
“קניית רכב חדש זה חוב של כסף רע. זה אידיוטי.”
החשבון:
ההפרש: 80,000 ₪.
מה קורה אם תשקיעו את ה-80,000 האלו?
עם ריבית דריבית לאורך 30 שנה – זה יכול להיות מאות אלפי שקלים לפנסיה.
אז מה עושים?
אם אתם צריכים כסף לשיפוץ או להשלמת מקדמה – אל תיקחו הלוואת צריכה.
למה?
כי הריבית על הלוואות צריכה היא הרבה יותר גבוהה ממשכנתא.
מה עושים במקום?
פרופ’ זליכה: “אם יש לכם רכוש – שימו עליו משכנתא במקום לקחת הלוואה ב-10% ריבית.”
פרופ’ זליכה אומר משהו קשה:
“זה יהיה הדור הראשון בתולדות ישראל שיהיה עני יותר מההורים שלו.”
למה?
אבל – יש מה לעשות.
לא, אתם לא יכולים לשנות את הממשלה בעצמכם.
אבל אתם כן יכולים לשנות את הדרך שבה אתם מנהלים את הכסף שלכם.
לא בהכרח.
פרופ’ זליכה מציג את החשבון:
מסקנה:
אם אתם קונים דירה כהשקעה (לא למגורים) – זה לא משתלם.
אבל אם אתם קונים למגורים?
אז כן, קנו – אבל תעשו את זה נכון:
עוד משהו מעניין שפרופ’ זליכה מזהה:
הורים קונים דירות לילדים בני 5, 8, 10.
למה?
כי הם מפחדים שבעוד 20 שנה הילד שלהם לא יוכל להרשות לעצמו.
אבל זה יוצר:
ביקוש מלאכותי עצום.
ביקוש שאמור להיות בעוד 20 שנה – מגיע היום.
וזה מנפח את המחירים עוד יותר.
קירור קל, אבל לא פתרון.
פרופ’ זליכה צופה:
ובלי שבירת המונופולים והורדת יוקר המחיה – אין פתרון אמיתי.
הממשלה לא תציל אתכם. הבנק לא דואג לכם. אתם צריכים לדאוג לעצמכם.
זה ישנה לכם את החיים.
זה לא סקסי, אבל זה עובד.
זו הטעות הכי יקרה שזוגות צעירים עושים.
אל תיקחו הלוואות צריכה. אל תיכנסו לחובות “רעים”.
זה לא יקרה. אז תפסיקו לחכות ותתחילו לתכנן.
זה פרק שצריך לשמוע. לא כי הוא מרגיע – אלא בדיוק ההפך.
כי הוא אומר את האמת.
ואמת היא מה שאתם צריכים כדי לקבל החלטות נכונות.
