בפרק זה עו"ד מירי יעקב גביש מדברת על חמש הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה שעולות להם הרבה כסף ואיך כדאי להימנע מהן. בונוס מיוחד בפרק – שלושת הכללים החשובים בבחירת עורך דין מקרקעין.
בפרק זה עו"ד מירי יעקב גביש מדברת על חמש הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה שעולות להם הרבה כסף ואיך כדאי להימנע מהן. בונוס מיוחד בפרק – שלושת הכללים החשובים בבחירת עורך דין מקרקעין.
אני אומרת את זה אחרי 20 שנה בתחום:
הטעויות שאני רואה שוב ושוב הן לא בגלל שאנשים טיפשים.
הן קורות כי אף אחד לא אומר להם מה לבדוק.
אז אני אומרת.
בפרק הזה אני לא מארחת אף אחד. זה רק אני ואתם.
ואני הולכת לספר לכם על חמש הטעויות הכי נפוצות שרוכשי דירה עושים – וכמה כסף הן עולות להם.
הטעות:
הרבה אנשים מתחילים לחפש דירה לפני שהם יודעים כמה כסף יש להם.
הם רואים דירה שהם מתאהבים בה – ואז מגלים שלא יכולים להרשות לה לעצמם.
או גרוע מזה – הם כן קונים אותה, אבל לא יכולים לעמוד בתשלומים.
מה קורה אחרי זה?
הם מגלים שאחרי שנה-שנתיים:
והם נאלצים למכור את הדירה במצוקה – ולהפסיד כסף.
1. תקבלו אישור עקרוני מהבנק לפני שאתם מתחילים לחפש.
לא אישור דיגיטלי – אישור אמיתי מבנקאי שבדק את המסמכים שלכם.
2. תחשבו 5-10 שנים קדימה.
לא רק “כמה אנחנו מרוויחים היום”, אלא:
3. שקלו אסטרטגיה של “קנו איפה שאתם יכולים, גרו איפה שאתם רוצים”:
קנו דירה בשכונה זולה יותר, תשכירו אותה – והשכירו לעצמכם דירה באזור שאתם רוצים לגור בו.
ככה אתם בונים נכס מבלי לחנוק את עצמכם כלכלית.
הטעות:
אנשים חושבים ש**“זיכרון דברים” זה משהו זמני**, טיוטה ראשונה.
זה לא.
זיכרון דברים בישראל זה חוזה מחייב.
זוג צעיר מצא דירה שהם אהבו.
הם חתמו על “זיכרון דברים” – בלי עורך דין.
בהסתמך על הזיכרון הזה, הם מכרו את הדירה הישנה שלהם.
ואז התגלתה בעיה משפטית בדירה החדשה.
העסקה לא התקדמה. הם רצו לבטל.
אבל הזיכרון דברים היה מחייב.
הם נתקעו בלימבו משפטי – כבר מכרו את הדירה שלהם, אבל לא יכלו לקנות את החדשה.
בסוף, הם שילמו פיצויים כבדים – כסף שהיה אפשר לחסוך אם היה להם עורך דין מההתחלה.
אל תחתמו על זיכרון דברים בלי עורך דין. נקודה.
אם אתם חייבים לחתום על משהו – תתייעצו עם עורך דין לפני החתימה.
עדיף?
תדלגו על הזיכרון דברים ותעברו ישר לחוזה רכישה מלא – אחרי שעורך הדין בדק הכל.
הטעות:
אנשים בוחרים עורך דין לפי:
מה קורה?
עורך דין שלא מתמחה בנדל"ן לא יודע מה לחפש.
הוא לא יבדוק:
זוג קשישים מכר דירה.
הם לקחו עורך דין שהוא “בן משפחה” – אבל הוא לא מתמחה במקרקעין.
אחרי שסגרו את העסקה, קיבלו דרישות תשלום מהעירייה ורשות המיסים – חובות שלא ידעו עליהם.
הם לא תקצבו את זה.
והכסף יצא מהכיס שלהם – כי עורך הדין לא בדק את זה מראש.
תבחרו עורך דין שמתמחה במקרקעין.
לא עורך דין “כללי”.
לא עורך דין שעושה גירושין או דיני עבודה ו"גם נדל"ן לפעמים".
מישהו שעושה מקרקעין כל יום.
הטעות:
אנשים מנסים לחסוך כסף על:
מה קורה?
הם מגלים אחרי שקנו:
הטעות:
אנשים חושבים: “יש לי עורך דין, הוא יבדוק הכל, אני לא צריך לדעת כלום.”
זה לא נכון.
אנשי מקצוע הם כלי עזר, לא תחליף לכם.
לפעמים יש דברים שרואים בעין – סימני לחות, סדקים, ריח רע – שעורך דין לא יראה כי הוא מתמקד במסמכים.
אם אתם לא שואלים שאלות, אתם עלולים לפספס דברים חשובים.
1. תבקרו בדירה כמה פעמים – לא פעם אחת.
תבואו בשעות שונות של היום. תראו איך הבניין נראה. תדברו עם השכנים.
2. תשאלו שאלות.
גם אם אתם לא מבינים – תשאלו.
מה זה “הערת אזהרה”? מה זה “בדיקת טאבו”? למה צריך את זה?
3. תעשו את הבדיקות הבסיסיות בעצמכם:
עכשיו אתם יודעים מה לא לעשות.
בואו נדבר על מה כן לעשות – איך בוחרים עורך דין נכון.
עורך הדין חייב לפרט בדיוק מה כלול בשכר שלו.
מה צריך להיות כלול?
למה זה חשוב?
כי אחרת, אתם עלולים לגלות באמצע התהליך שיש עלויות נוספות שלא ידעתם עליהן.
אל תסתמכו על המלצה אחת – במיוחד לא ממישהו שיש לו אינטרס בעסקה (כמו הסוכן).
מה עושים?
למה זה חשוב?
כי אתם צריכים עורך דין שהנאמנות שלו היא רק אליכם – לא למוכר, לא לסוכן.
זה הכלל הכי חשוב.
לא מספיק שמישהו הוא “עורך דין טוב”.
הוא חייב להיות עורך דין שמתמחה במקרקעין.
מה ההבדל?
עורך דין שעשה 5 עסקאות לעומת עורך דין שעשה מאות עסקאות – זה שמיים וארץ.
עורך דין מנוסה:
אזהרה:
תימנעו מ**“עורך דין משפחתי”** שמתמחה בגירושין או דיני עבודה אבל “גם עושה נדל"ן לפעמים”.
לפני שאתם חותמים על משהו.
אפילו לא זיכרון דברים.
ברגע שמצאתם דירה שאתם רציניים לגביה – תתקשרו לעורך דין.
1. בדיקות מקדמיות:
2. ניסוח החוזה:
3. ליווי לאורך כל התהליך:
עורך דין זול יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים בטעויות.
עורך דין טוב עולה קצת יותר – אבל חוסך לכם הרבה יותר.
למשל:
כל אחת מהטעויות האלו עולה הרבה יותר מהשכר של עורך דין.
1. תכננו תקציב נכון – 5-10 שנים קדימה
2. אל תחתמו על זיכרון דברים בלי עורך דין
3. בחרו עורך דין שמתמחה במקרקעין – לא “בן דוד”
4. אל תחסכו על אנשי מקצוע – זול יוצא יקר
5. תהיו מעורבים – שאלו שאלות, תבדקו בעצמכם
והכי חשוב:
תזכרו שרכישת דירה זו ההשקעה הכלכלית הכי גדולה שלכם.
אל תעשו את זה לבד. תעבדו עם אנשי מקצוע טובים.
כי טעות אחת יכולה לעלות לכם יותר מכל ההשקעה הנכונה.
זהו הפרק שכל רוכש דירה צריך לשמוע לפני שהוא חותם על משהו.
