בפרק זה עו"ד מירי יעקב גביש מראיינת את סגן ראש העיר רמת גן עו"ד רועי ברזילי לגבי מדיניות התכנון של העיריה, השפעתה על יוקר המחייה ועל רכישת דירה.
בפרק זה עו"ד מירי יעקב גביש מראיינת את סגן ראש העיר רמת גן עו"ד רועי ברזילי לגבי מדיניות התכנון של העיריה, השפעתה על יוקר המחייה ועל רכישת דירה.
אתם רוכשים דירה?
רוב האנשים מסתכלים על הדירה עצמה – גודל, קומה, מצב.
אבל יש משהו שמשפיע על ערך הדירה לא פחות – מדיניות התכנון של העיריה.
בפרק זה של הפודקאסט, אני מארחת את עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש העיר רמת גן, והוא מסביר מבפנים איך החלטות תכנון עירוניות משפיעות על מחירי הדירות, על איכות החיים – ועל מה שאתם צריכים לבדוק לפני שאתם קונים.
רמת גן עשתה מהלך דרמטי:
היא הקפיאה כמעט לחלוטין פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק בניין בודד).
למה?
כי תמ"א 38, לפי ברזילי, מוסיפה דיירים בלי תשתיות.
אתם מקבלים עוד 10 דירות בבניין, אבל אין חניות נוספות, אין גנים, אין כיתות בבתי ספר.
התוצאה? עומס, חנק, ירידה באיכות החיים.
פינוי-בינוי מורכב – הורסים כמה בניינים ישנים ובונים בניין חדש גבוה.
היתרון:
השטח שמתפנה הופך לגנים ציבוריים, רחובים מרווחים יותר, וגני ילדים.
התוספת בצפיפות מלווה בתשתיות ציבוריות.
אם אתם קונים דירה ב"הבטחה" של תמ"א 38 ברמת גן – תבדקו היטב.
סביר שהבניין נמצא באזור שמיועד לפינוי-בינוי, ולא לתמ"א.
זה אומר: התהליך יהיה הרבה יותר ארוך (5-10 שנים), ולא בטוח שהוא יתקדם בכלל.
בדקו עם מחלקת התכנון של העיריה – לא רק עם המוכר או הסוכן.
1. אי-וודאות עולה כסף
כשהעיריה משנה מדיניות (כמו הקפאת תמ"א 38), זה יוצר עיכובים.
קבלנים מתמחרים את אי-הוודאות – והם מעבירים את העלות אליכם, הקונים.
2. תשתיות מעלות ערך – אבל גם מחיר
רמת גן משקיעה ברכבת קלה, גנים ציבוריים, שבילי אופניים.
זה מעלה את ערך הדירות באזורים האלה.
אבל – העיריה גם מחייבת קבלנים לבנות תשתיות ציבוריות (כמו הרחבת כבישים, גני ילדים) כחלק מהפרויקט.
מי משלם? בסופו של דבר – אתם, הקונים.
3. קרבה לתחבורה ציבורית = עליית ערך
ברזילי מדגיש: דירות ליד תחנות הרכבת הקלה והמטרו העתידי עולות במחיר.
אם אתם רוכשים – בדקו אילו פרויקטי תחבורה מתוכננים באזור.
ברזילי טוען:
כן, מחירי הדירות עולים – אבל עלות המחייה הכוללת יורדת.
איך?
“הבניין הזה בטוח יקבל תמ"א 38!”
בדקו:
דירה ליד תחנת רכבת קלה שתיפתח בעוד 3 שנים? הערך שלה יעלה.
אל תסמכו רק על עורך הדין או הסוכן.
היכנסו לאתר של מחלקת התכנון וחפשו את התוכנית האב לאזור שבו אתם קונים.
קבלן מבטיח תמ"א 38 באזור שמיועד לפינוי-בינוי.
העיריה תחסום את זה – והתהליך יתקע לשנים.
קניה באזור שסובל היום מפקקים ותחבורה גרועה, אבל מתוכננים בו פרויקטי תשתית גדולים (כמו העברת כניסת הספארי, או חיבור לכביש 4).
כשהתשתית תושלם – ערך הדירה יעלה משמעותית.
ברזילי מספר על פקק תנועה מטורף בפינת רחוב אלוף שדה וירדן.
הפתרון?
קבלן רצה לבנות שם.
העיריה התנתה את ההיתר בכך שהקבלן יוותר על קרקע כדי להוסיף נתיב פניה ושביל אופניים.
התוצאה:
הפקק נפתר – על חשבון הקבלן (ובעקיפין, הקונים).
אבל כל השכונה נהנית מזה.
ברזילי מודה:
רמת גן לפעמים איטית באישור פרויקטים.
אבל זה מכוון.
“אם אני מאשר בניין גרוע – אני יוצר שכונת עוני למאה שנה הבאות. אני מעדיף לעכב פרויקט שנה, אבל לוודא שיש בו חדר אשפה נכון, לובי מסודר, ומקום לאופניים.”
1. מדיניות תכנון עירונית משפיעה על ערך הדירה לא פחות מהדירה עצמה.
2. רמת גן עברה מתמ"א 38 לפינוי-בינוי – תבדקו מה זה אומר לבניין שלכם.
3. תשתיות עתידיות (רכבת קלה, מטרו, גנים) מעלות ערך – תבדקו מה מתוכנן באזור.
4. אל תסמכו על הבטחות – תבדקו עם מחלקת התכנון של העיריה.
5. תכנון איכותי לוקח זמן – אבל הוא שווה את זה לטווח ארוך.
