במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין, אני נתקלת מדי יום בלקוחות המתמודדים עם אתגרים רבים בדרך לרכישת דירה. שנת 2025 מביאה עמה שינויים רבים בתחום הנדל"ן, אתגרים חדשים לצד הזדמנויות, וחשוב שתהיו מצוידים במידע הנכון טרם כניסתכם לעסקה המשמעותית הזו. במאמר זה אסקור עבורכם נקודות מפתח שיעזרו לכם לנווט בבטחה בשוק הנדל"ן העכשווי.
דירה יד 2 לעומת דירה חדשה מקבלן – שיקולים מרכזיים
אני אדגיש כי בחירה בין דירה יד שנייה לדירה חדשה מקבלן היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר עבור רוכשי דירות. כל אחת מהאפשרויות מציעה יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר:
דירה חדשה מקבלן:
יתרונות: מפרט טכני עדכני, תכנון מודרני, אחריות של הקבלן לתקופה הקבועה בחוק, אפשרות לבחירת מפרט אישי (במקרים מסוימים ובתוספת תשלום), ולעיתים מיקום באזורים מתפתחים בעלי פוטנציאל השבחה.
חסרונות: מחיר גבוה יותר בדרך כלל בהשוואה לדירות ישנות, סיכונים של איחור במסירה והתייקרות עקב הצמדה למדד, אי ודאות לגבי התוצאה הסופית ואיכות הבנייה, והמתנה ארוכה עד האכלוס.
דירה יד 2:
יתרונות: מחיר נמוך יותר במקרים רבים, אפשרות למעבר מיידי, נכס קיים שניתן לבדוק ולהעריך, שכונה מבוססת עם תשתיות קיימות.
חסרונות: בלאי של הדירה, היעדר אחריות קבלן, ולעיתים צורך בשיפוץ משמעותי.
טיפ מקצועי ממני: בבחירה בין דירה חדשה ליד 2, שקלו לא רק את המחיר הראשוני אלא גם את עלויות התחזוקה, פוטנציאל ההשבחה והאם קיימת אפשרות לשיפוץ שישביח את הנכס.
חשיבות חוזה המכר שלכם
חשוב לי מאוד להתמקד במרכזיותו של חוזה המכר שלכם. בעולם הנדל"ן של היום, חוזה הרכישה הוא הרבה יותר מסתם מסמך פורמלי. מדובר במסמך משפטי מחייב שקובע את זכויותיכם, חובותיכם והיחסים עם המוכר לאורך שנים רבות.
אני אדגיש כי ישנה חשיבות לדיוק ושמירה על האינטרסים שלכם גם בחוזה לרכישת דירה מקבלן וגם בחוזה לרכישת דירה יד 2. בשניהם חשוב שעו"ד מקרקעין מטעמכם ידאג לשמור על האינטרסים שלכם.
בחוזה מכר בדירה יד 2, וודאו שכל הבאים מפורטים בחוזה בהתאם להסכמות שהגעתם אליהן ומשקפות את טובתכם בעסקה:
- מועדי התשלום מפורטים כהלכה
- פרטו אודות פיצויים מוסכמים בגין איחור במועד המסירה
- הרחיבו על המצב בו אתם מקבלים את הדירה והרכוש שנותר בה לאחר המסירה
- כללו בחוזה הצהרה של המוכר על תקינות הדירה ותכולתה למיטב ידיעתו
נקודות קריטיות שיש לוודא בחוזה מקבלן:
מועד המסירה והפיצויים בגין איחור – במיוחד לאור המציאות המשתנה והאתגרים בענף הבנייה כפי שנחשפנו אליהם במלחמת חרבות ברזל. חשוב להגדיר במדויק מה ההשלכות של מלחמה או מגפה, תרחישים שכולנו יודעים עד כמה הם לא רחוקים.
- התאמה בין המצג למציאות – ודאו שהחוזה משקף את כל ההבטחות והמצגים שניתנו לכם.
- תנאי תשלום והצמדות – במיוחד בתקופה של אי-יציבות כלכלית.
- ערבויות וביטחונות – לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
- אחריות וביטוחים – מי אחראי על מה ובאילו תנאים.
אני אפציר בכם שלא תחסכו בייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין יכול לאתר בעיות פוטנציאליות ולמנוע מכם הוצאות כספיות ועוגמת נפש בעתיד.
הקפדה על הוראות חוק המכר
אני אזכיר לכם כי חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני וקוגנטי שנועד להגן על ציבור רוכשי הדירות. התיקונים האחרונים לחוק, ובמיוחד תיקון מספר 9 משנת 2022 העוסק בהצמדת המחיר למדד, חיזקו את זכויות הרוכשים באופן משמעותי. וחשוב לי שתכירו לעומק את זכויותיכם.
עיקרי החוק שעליכם להכיר:
- פיצוי בגין איחור במסירה – בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022, תצומצם "תקופת הגרייס" ויינתן פיצוי בשל איחור במסירת הדירה בחלוף חודש ימים בלבד (במקום 60 יום שהיה נהוג קודם).
- הוראות הנוגעות לאי-התאמה – זכותכם לקבל דירה התואמת למפרט ולמצגים שניתנו לכם.
- אחריות בדק ותיקון ליקויים – תקופות האחריות השונות לרכיבי הדירה בהן לקבלן אחריות מוחלטת לתיקון ליקויים ואי התאמות.
- בטוחות להבטחת כספי הרוכשים – העדיפו פוליסת ביטוח או ערבות בנקאית. אם הסכמתם על הערת אזהרה / משכנתא / רישום זכויות – הקפידו על עמידה בלוח התשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבניה.
- הגבלת שכר טרחת עו"ד – במסגרת תיקוני החוק הגביל המחוקק את הקבלן כך שיוכל לגבות מכם 5,000 ₪ לכל היותר עבור הוצאות משפטיות. מדובר בתיקון דרמטי לטובת הרוכשים שיכול להגיע לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
כעורכת דין המתמחה בתחום, אני רואה חשיבות רבה בהקפדה על יישום מלא של הוראות החוק, במיוחד בתקופה שבה ענף הבנייה מתמודד עם קשיים ואתגרים יוצאי דופן. היערכות מראש שלכם ופירוט מדויק ככל שניתן בחוזה המכר עצמו ימנעו הפתעות בלתי צפויות וסכסוכים משפטיים עם הקבלן.
מיסוי מקרקעין – היבטים קריטיים לרוכשים ב-2025
מס רכישה – ההבדלים הדרמטיים בין דירה יחידה לדירה נוספת
אחד השיקולים המשמעותיים ביותר ברכישת דירה הוא שיעור מס הרכישה. ההבדלים בין שיעורי המס לדירה יחידה לעומת דירה נוספת הם דרמטיים:
מדרגות מס לדירה יחידה (נכון ל-2025):
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – פטור מלא ממס רכישה
על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%
על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%
מדרגות מס לדירה נוספת:
8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪
10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪
לדוגמה, על דירה בשווי 3 מיליון ₪:
בדירה יחידה: מס רכישה של כ-45,538 ₪
בדירה נוספת: מס רכישה של 240,000 ₪ – פי 5.3 יותר!
אני בטוחה שדי בכך כדי להבהיר לכם עד כמה כדאי שהדירה תוגדר כדירה יחידה. אני אדגיש כי ההגדרות אינן שחור ולבן. לא אחת, בעזרת תכנון נכון של העסקה מבעוד מועד, אוכל לעצב עבורכם אותה באופן שהיא תוגדר כעסקה לרכישת דירה יחידה, כחוק כמובן, וכך נחסוך מאות אלפי שקלים בתשלום המס.
משפרי דיור – הטבות וחלון הזדמנויות
חשוב לי להציג לכם את הדין באשר למשפרי דיור. משפרי דיור הם בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את דירתם הקיימת. התקנות הנוכחיות מעניקות להם הטבות משמעותיות:
- דירה יד 2: אם הדירה נמכרת תוך 18 חודשים מיום החתימה על החזוה לרכישת הדירה החדשה, תמשיכו לשלם מס רכישה ומס שבח בשיעורי דירה יחידה למרות שבזמן ביצוע העסקאות הייתה בבעלותכם דירה נוספת.
- דירה מקבלן: תוכלו למכור את הדירה המקורית תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי של הדירה החדשה / ממועד המסירה בפועל אם חלו עיכובים שלא באשמתכם.
אני אשוב ואומר כי תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. תזמנו את הרכישה והמכירה בהתאם לכללים והסתייעו בשירותי ייעוץ מעו"ד מקרקעין כדי ליהנות מהטבות המס המקסימליות.
איחורים במסירה – מצב משפטי לאור המלחמה
אני רוצה לעסוק בקצרה בקשר שבין המלחמה לאיחורים במסירה. כידוע, מלחמת חרבות ברזל השפיעה באופן ניכר על ענף הבנייה:
- מחסור בפועלים ועובדים
- סגירת אתרי בנייה בהתאם להנחיות פיקוד העורף
- קשיים באספקת חומרי גלם
עם זאת, חשוב להדגיש כי המחוקק טרם קבע בצורה ברורה האם מלחמה נחשבת "כוח עליון" או תנאי מסכל לעניין אי תשלום פיצויים בשל איחור במסירת דירה. הפסיקה נוטה לדרוש מהקבלנים ראיות חד משמעיות לקשר ישיר בין המלחמה לבין העיכוב הספציפי בפרויקט שלהם. אני ממליצה לכם להתייעץ היטב עם עורך הדין שלכם ולברר האם יכולה להיות הצדקה לעיכובים או שכדאי לכם לתבוע פיצויים מהקבלן במקרי איחור במסירה.
פינוי-בינוי והתחדשות עירונית: הזדמנויות ואתגרים ב-2025
מניסיוני אני רואה כי ההתחדשות העירונית, ובפרט פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, מציעים הזדמנויות ייחודיות לרוכשי דירות ב-2025, אך גם טומנים בחובם אתגרים. מחד, אני מזהה בהם פוטנציאל לרכישת דירות במחירים מתחת למחיר השוק ופעמים רבות בלב אזורי הביקוש. מאידך, קיימים סיכונים משמעותיים לעיכובים ולאי השלמתו כתוצאה ממערכת היחסים המורכבת שבין הרשות המקומית – היזם – בעלי הדירות.
לכן, אני ממליצה לכם לשקול בכובד ראש את מכלול השיקולים שלפני רכישת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית. חשוב להכיר את ההסכם שבין היזם לבעלי הדירות על בוריו. כך תוכלו לקבל, בעזרת עורך הדין שלכם, החלטה מושכלת.
סיכום
אני אסכם ואומר כי רכישת דירה בשנת 2025 מציבה אתגרים והזדמנויות ייחודיים. המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן, לצד השינויים הרגולטוריים והכלכליים, מחייבים רוכשים להיות מצוידים במידע עדכני ומקיף.
כעורכת דין המתמחה בתחום המקרקעין מזה שנים רבות, אני ממליצה לכם לפנות לייעוץ מקצועי טרם ביצוע העסקה, לדרוש שקיפות מלאה מהמוכר, ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח את האינטרסים שלכם.
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייכם. עם הכנה נכונה וליווי מקצועי, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולרכוש את הדירה המתאימה לכם ביותר, בתנאים הטובים ביותר.
עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים או רוכשים דירה? פנו אליי לקבלת ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה:
"עורכת הדין מירי יעקב גביש, עשתה בעבור משפחתי עבודה יוצאת מהכלל והקנתה לנו מעל לכל שקט נפשי וביטחון בהליכים שנקטה לאורך כל הדרך. הגישה האנושית הבנת הנושאים עד לדקויות, הסבלנות והמקצועיות הן מעל ומעבר. ממליצה עליה בחום" – רמה
"הגעתי אל מירי מיואש וחסר תקווה. במקצועיות לא מתפשרת, היא דאגה מהרגע הראשון לטפל בעניין בצורה המהירה והאיכותית ביותר. בקצת פחות מחודשיים, הגענו אל היעד וכל זה לא היה קורה בלעדיה.
עורכת הדין הטובה ביותר בתחום. ממליץ בחום" – יוסף
