מכירת דירה בגירושין: כל מה שצריך לדעת על ההתחלה החדשה

גירושין הם תהליך מורכב ורגשי, המסמן את סיום הקשר הזוגי ואת תחילתה של דרך חדשה עבור שני בני הזוג. בתקופה עדינה ורגישה זו, אחד הנושאים המרכזיים שיש להתמודד איתם הוא חלוקת הרכוש המשותף, ובפרט מכירה של דירת המגורים המשותפת. מכירת דירה בגירושין מלווה באתגרים משפטיים, כלכליים ורגשיים, אך עם ההכנה והליווי המתאימים היא יכולה לפתוח פתח להתחלה חדשה עבור שני הצדדים. עומדים בפני גירושין ותוהים מה לעשות בנוגע לדירה? הינה כל המידע והטיפים שאתם צריכים כדי לסיים את התהליך בהצלחה.

מכירת דירה בגירושין: מהם היתרונות המרכזיים בהעברת הנכס בין בני הזוג?

כאשר בני זוג מתגרשים, אחת האפשרויות העומדות בפניהם היא העברת הבעלות על הדירה מצד אחד לשני. לאפשרות זו יש כמה יתרונות חשובים – ראשית, היא מאפשרת לאחד מבני הזוג להישאר בדירה המוכרת, מה שיכול להיות חשוב במיוחד כאשר יש ילדים בתמונה ורוצים לשמור על יציבות בסביבת המגורים שלהם. שנית, העברת הבעלות בין בני הזוג פטורה ממס שבח וממס רכישה, מה שיכול לחסוך עלויות בהשוואה למכירה לצד שלישי. כמו כן, העברה כזו מאפשרת לבני הזוג לנהל משא ומתן על התנאים באופן פרטי ולהגיע להסדר המתאים לצרכים הספציפיים שלהם, כמו קיזוז מול נכסים או זכויות אחרות כחלק מהסכם הגירושין הכולל.

דרכים נוספות למכירת דירה בגירושין

מלבד העברת הבעלות בין בני הזוג, קיימות דרכים נוספות למכור דירה במסגרת הליך גירושין. כל אחת מהן מתאימה לנסיבות שונות ויש לה יתרונות וחסרונות משלה.

• באמצעות כונס נכסים – כאשר בני הזוג מתקשים להגיע להסכמה לגבי מכירת הדירה, בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שינהל את תהליך המכירה. כונס הנכסים פועל כגורם ניטרלי, מעריך את שווי הנכס, מפרסם אותו למכירה, מנהל משא ומתן עם קונים פוטנציאליים ומוודא שתמורת המכירה מתחלקת בין בני הזוג על פי החלטת בית המשפט
• מכירת הנכס לצד שלישי – לפעמים הפתרון הטוב ביותר הוא פשוט למכור את הדירה בשוק החופשי לצד שלישי שאינו מעורב. מכירה כזו מאפשרת לבני הזוג לממש את הנכס, לחלק את התמורה ביניהם ולהתחיל מחדש כל אחד בנפרד. עם זאת, חשוב לזכור שמכירה לצד שלישי כרוכה בתשלום מיסים כמו מס שבח ומס רכישה. בני הזוג יצטרכו גם להסכים על מחיר המכירה, על אופן חלוקת התמורה ועל פרטים נוספים כמו מועד פינוי הדירה.

מה לגבי מכירת הדירה לזר?

מכירת דירה לצד שלישי במסגרת הליך גירושין דורשת תיאום והסכמה בין בני הזוג. עליהם להחליט במשותף על פרטים כמו מחיר המכירה, אופן חלוקת התמורה, וכן לתאם את לוחות הזמנים למכירה ולפינוי הדירה. כדאי לבני הזוג לנצל את ההזדמנות ולהסדיר בהסכם הגירושין גם סוגיות נוספות הקשורות למכירה כמו אופן חלוקת תשלומי המשכנתה והחזקת הדירה עד למכירה בפועל. הסדרה מראש של נקודות אלו יכולה למנוע חיכוכים וקונפליקטים בהמשך הדרך. חשוב לזכור שכל עוד הדירה לא נמכרה, שני בני הזוג נושאים בעלויות ובחובות הקשורים בה, ולכן שיתוף פעולה והתנהלות יעילה לקראת המכירה הם לטובת כולם. עם זאת, אם יש מחלוקת בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שינהל את המכירה כפי שפורט קודם.

האם חייבים למכור את הדירה?

לרוב התשובה היא כן. כאשר בני זוג מחליטים להתגרש, הם נדרשים לחלק את כל רכושם המשותף, כולל דירת המגורים. אם אין הסכמה בין בני הזוג להמשיך ולהחזיק בדירה בשותפות גם לאחר הגירושין, הפתרון המקובל הוא למכור אותה ולחלק את התמורה. יש מקרים מסוימים שבהם בית המשפט עשוי לאפשר לדחות את מכירת הדירה למועד מאוחר יותר. זה קורה בעיקר כאשר יש ילדים קטינים המתגוררים בדירה, ובית המשפט סבור שמעבר מגורים מיידי עלול לפגוע בהם. במקרים כאלו בית המשפט יכול לאפשר לאחד מההורים להמשיך ולהתגורר עם הילדים בדירה עד שיימצא פתרון מגורים חלופי הולם. עם זאת, גם במצב כזה מדובר בפתרון זמני, ובסופו של דבר הדירה תימכר ותמורתה תחולק. במהלך התקופה שבה אחד הצדדים ממשיך להתגורר בדירה, בית המשפט עשוי לחייב אותו בתשלום דמי שימוש (שכר דירה) לצד השני, כדי לשמור על הוגנות כלכלית.

מה חשוב להביא בחשבון כשמוכרים?

בעת מכירת דירה אגב גירושין, יש להביא בחשבון כמה היבטים חשובים:

1. שני בני הזוג צריכים להסכים על מחיר המכירה לפי הערכה של שמאי מוסמך. קביעת מחיר ריאלי חשובה כדי למנוע עיכובים וקונפליקטים מיותרים
2. חשוב לחשב ולהסכים על חלוקת הרווח או ההפסד ממכירת הדירה, בהתחשב בגורמים כמו השקעה ראשונית של כל צד, תשלומי משכנתה וכדומה
3. יש להביא בחשבון כי חובות ועלויות הקשורים בדירה כמו מיסים, חובות משכנתה או חובות לוועד הבית צריכים גם הם להתחלק בין הצדדים בצורה הוגנת ומוסכמת.

היטל השבחה הוא מס הנגבה על ידי הרשות המקומית כאשר מאשרים תוכנית להעלאת ערך הנכס. ההיטל מחושב בעת אישור התוכנית, אך לרוב התשלום נדחה עד למועד מכירת הנכס בפועל. כאשר דירה עוברת בין בני זוג אגב גירושין, הרשויות המקומיות נוקטות גישות שונות לגבי חיוב בהיטל השבחה. חלק מהרשויות דורשות תשלום של ההיטל כבר במועד העברת הזכויות בין בני הזוג, ואחרות דוחות את התשלום עד למועד המכירה של הדירה לצד שלישי. בני הזוג צריכים לברר את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית, ולהגיע להסכמה ביניהם לגבי אופן תשלום ההיטל כדי להימנע מהפתעות בהמשך הדרך.

מה לגבי העברת משכנתה בגירושין בעתיד?

זוגות רבים רוכשים את דירתם באמצעות לקיחת משכנתה. אם בני הזוג מחליטים שאחד מהם ירכוש את חלקו של השני בדירה, יהיה צורך להעביר את המשכנתה הקיימת על שם הרוכש בלבד. התהליך מתבצע על ידי פנייה לבנק והוא מצריך את הסכמתו. לרוכש יש גם אפשרות לבצע מחזור של המשכנתה הקיימת או לקחת משכנתה נוספת על גבי הקיימת לצורך רכישת חלקו של בן הזוג.

7 שאלות נפוצות לגבי מכירת דירה בגירושין

• האם לאחד מבני הזוג יש קדימות ברכישת הדירה?
  חוק המקרקעין קובע כי יש זכות קדימה לאחד מבני הזוג בעת מכירת דירה משותפת לצורכי מגורים. משמעות הדבר היא שאם אחד מבני הזוג מבקש למכור את חלקו בדירה, עליו להציע אותו תחילה לבן הזוג השני, לפני שהוא פונה למכירה לצד שלישי.
• מי נחשב כבן זוג לצורך היבטי המס?
  לצורכי מיסוי כוללת ההגדרה לא רק בני זוג נשואים רשמית, אלא גם ידועים בציבור, בני זוג מאותו מין ואף בני זוג שחיים בנפרד אך טרם התגרשו באופן רשמי.
• מה קורה כשבני זוג מוכרים 2 דירות או יותר אגב גירושין?
  כאשר בני זוג מחזיקים בבעלותם יותר מדירה אחת ומחליטים להעביר את הבעלות ביניהם בלי מכירה לצד שלישי, העסקה פטורה ממס שבח. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בדחיית מס ולא בפטור מלא – בבוא היום כשהדירות יימכרו, מס השבח יחושב מיום הרכישה המקורי ולא מיום העברת הבעלות בין בני הזוג. לכן במקרים מסוימים כדאי לשקול מכירה של הדירות לצד שלישי כבר במועד הגירושין. העניין יכול להיות יעיל במיוחד אם בני הזוג זכאים לפטור ממס על מכירת דירה יחידה, מה שיאפשר להם להתחיל מחדש עם בסיס מס נוח יותר. לעומת זאת, העברת הדירות בין בני הזוג בלי תשלום מס עשויה להיות כדאית אם צפויה עליית ערך גדולה או אם יש כוונה להשכיר את הנכסים לטווח ארוך.
• מה קורה כשלשני בני הזוג יש יכולת לעמוד ברכישה בהתאם להערכת השמאי?
  כאשר שני בני הזוג מעוניינים לרכוש את חלקו של הצד השני בדירה וגם בעלי היכולת הכלכלית לעשות זאת, לרוב ייערך מעין מכרז ביניהם. הזוכה במכרז יהיה זה שיציע את המחיר הגבוה יותר. משמעות הדבר היא שלא ניתנת העדפה אוטומטית לאף אחד מבני הזוג, וכדי לרכוש את מלוא הזכויות בדירה יש להציע את המחיר הטוב ביותר.
• האם מכירת דירה בגירושין חייבת במס שבח?
  ככלל, מכירת דירה אגב גירושין פטורה מתשלום מס שבח בתנאי שהצדדים מוכיחים כי הם אכן נמצאים בהליך גירושין (למשל על ידי פסק דין לגירושין, ולו חלקי). מבחינה טכנית, העברת הזכויות בין בני הזוג אינה נחשבת כמכירה ולכן אינה נחשבת אירוע מס. חשוב לזכור כי מדובר בדחיית מס ולא בפטור מוחלט. בבוא העת כאשר הנכס יימכר לצד שלישי, מס השבח יחושב מיום הרכישה המקורי של הדירה על ידי בני הזוג ולא מיום העברת הבעלות ביניהם במסגרת הגירושין.
• מה קובע חוק מיסוי מקרקעין לגבי העברת נכסים על שם הילדים?
  לפי חוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה מבני הזוג לילדיהם אגב הליך גירושין לא תיחשב כמכירה ולכן לא תחויב במס שבח או במס רכישה. במילים אחרות, גם אם הדירה עוברת לבעלות הילדים, ההורים המעבירים פטורים מתשלום מס שבח, והילדים מצידם פטורים ממס רכישה. עם זאת, חשוב לשים לב שאם בעתיד הילדים יעבירו את הדירה חזרה לאחד ההורים, לא תהיה משמעות לכך שההעברה הראשונה הייתה אגב גירושין, והעסקה תחויב במיסים הרגילים החלים על העברת נכס במשפחה.
• איפה רושמים מכירת דירה בגירושין?
  מבחינה בירוקרטית, העברת בעלות על דירה בין בני זוג נפרדים מחייבת רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). הצדדים נדרשים להציג בפני הטאבו את ההסכם או פסק הדין המורה על העברת הזכויות. הטאבו יבצע את העברת הבעלות הרשומה מבני הזוג יחד לבן הזוג שרכש את מלוא הזכויות. הרישום בטאבו הוא הכרחי לא רק להסדרת הבעלות מבחינה משפטית, אלא גם לצורך קבלת הפטור ממס שבח הניתן בהעברת דירה אגב גירושין. רשויות המס דורשות הוכחה לכך שהדירה אכן הועברה בפועל בין בני הזוג כחלק מהליך הפרידה ביניהם.

לסיכום

מכירת דירה בגירושין היא תהליך מאתגר אך הכרחי בדרך לפתיחת דף חדש. שיתוף פעולה בין בני הזוג, החלטת החלטות מושכלות וליווי משפטי צמוד הם המפתח להתמודדות מוצלחת עם המורכבות הכרוכה במהלך זה. בסופו של דבר, מכירת הדירה באופן נכון היא חלק חשוב בבניית יסודות איתנים לעתיד, ויכול אף לשמש מנוף לצמיחה ולהתחלות חיוביות עבור שני בני הזוג.