במסגרת תפקידי כעו"ד מקרקעין, אני מלווה זוגות בהליכי מכירת דירה בגירושין. הניסיון לימד אותי כי מכירה נכונה של הדירה, תוך חשיבה על היבטי המס בעסקה, תוכל להוביל לחיסכון משמעותי מבחינת בני הזוג. זאת, לעומת מצבים בהם שיקולי המס אינם נלקחים בחשבון ובני הזוג מוצאים את עצמם משלמים הון לרשויות המס, לשווא. על כן, במאמר זה חשוב לי לפרט לכם על היבטי המיסוי והיבטים נוספים במכירת דירה בגירושין.
מה עושים עם הדירה בגירושין?
אני מניחה שאתם יודעים כי אגב הגירושין בני הזוג נדרשים לערוך "איזון משאבים" ביניהם. בפשטות, הכוונה היא שעליהם לחלק את רכושם באופן שווה. במקרים רבים, הנכס המשמעותי ביותר של בני הזוג הוא דירת המגורים שלהם ועליהם להחליט מה לעשות עם הדירה. על כן בני הזוג צריכים להחליט מה הם עושים עם הדירה – מוכרים אותה לצד ג' או מעבירים את הזכויות בה ביניהם.
מכירת דירה בגירושין לצד ג'
אפשרות אחת היא כמובן למכור את הדירה לצד ג'. בני הזוג ימכרו את הדירה ויתחלקו ביניהם בכספי המכירה. כך, כל אחד יקבל מחצית מערכה של הדירה.
היתרון של אפשרות זו ברור – החלוקה השוויונית בין בני הזוג פשוטה למדי. מנגד, לחלוקה על דרך מכירה מספר חסרונות משמעותיים:
- ניתוק הילדים מביתם: פעמים רבות ההורים יעדיפו להשאיר את הילדים בבית ולא לחייב אותם לעבור למקום מגורים אחר. מצב שכזה לא יתאפשר כמובן אם הדירה תימכר לצד ג'.
- מכירה במחיר נמוך: לא אחת בני הזוג ייאלצו למכור את הדירה תחת לחץ לסגור עסקה במהרה. במקרים שכאלו הם יסכימו להתפשר על מחיר נמוך יותר ממחיר השוק של הדירה, מה שיגרום להם להפסיד לא מעט כסף.
- תשלומי מס מכבידים: במקרים בהם בני הזוג מוכרים את הדירה לצד ג' יחולו על העסקה חיובי המס הרגילים, מבלי שיינתן פטור ממס שבח בהעברת דירה אגב גירושין. לכן, אם העסקה לא עומדת בתנאי הפטור הרגילים ממס שבח, בני הזוג יצטרכו לשלם מס שבח מלא על המכירה.
העברת דירה אגב גירושין
אפשרות נוספת, אם אינכם מעוניינים למכור את הדירה, היא להעביר את הזכויות בדירה לאחד מבני הזוג אגב הגירושין. חשוב לי להבהיר כי גם אפשרות זו כוללת חסרונות ויתרונות משמעותיים שיש לקחת בחשבון.
היתרון המרכזי הוא כמובן האפשרות שאחד מבני הזוג יוותר בדירה, לרוב עם הילדים, וניתן יהיה להמשיך בשגרת החיים המוכרת, במידת מה, גם לאחר הגירושין. הבעיה היא שלא אחת בני הזוג מתקשים להגיע ביניהם להסכמות באשר לשאלה מי יוותר בדירה. מעבר לכך, לא בהכרח יהיה לבני הזוג מספיק כסף שיעבור לבן הזוג המוותר על חלקו בדירה כדי להגיע לאיזון משאבים הוגן.
עם זאת, מנקודת מבטי וכמי שליוותה לא מעט זוגות בהליכי גירושין, אם יש לכם אפשרות שלא למכור את הדירה אלא להותיר אותה ברשות אחד מבני הזוג, הדבר עדיף. אני רואה כיצד הילדים נותרים יציבים יותר, איך נמנעים הפסדים כלכליים משמעותיים ולבסוף גם בין בני הזוג המתגרשים הדבר עשוי להנמיך את גובה הלהבות.
תשלום מיסים בהעברת דירה בגירושין
אני אזכיר לכם כי ככלל, העברת זכויות במקרקעין חייבת במס. מעבירי הזכות יצטרכו לשלם מס שבח ומקבלי הזכות מס רכישה. ואולם, העברת דירה בין בני זוג אגב גירושין או פרידה פטורה לחלוטין מתשלום מס שבח ומס רכישה. למעשה, העברה אגב גירושין אינה יוצרת אירוע מס ומשכך בני הזוג כלל אינם מחויבים לדווח עליה ללשכת מיסוי מקרקעין.
עם זאת, אני כן אציין כי ייתכן ויחולו חיובי היטל השבחה על העברת הזכויות. רשויות מסוימות רואות בהעברת זכויות אגב גירושין אירוע מספיק כדי לגבות את היטל ההשבחה שהן גובות. על כן, אני ממליצה לכם להתייעץ עם עו"ד מקרקעין העוסק בתחום ולברר אתו האם העברת הזכויות אגב הגירושין תגרור חיוב בהיטל השבחה.
אני רוצה להדגיש כי העברת הזכויות אגב הגירושין אמנם אינה יוצרת אירוע מס ומכיוון שכך פטורה מתשלום מס, אך בהמשך עלולה לגרור חיובי מס מוגדלים. בזמן שבן הזוג שנותר עם הדירה ימכור אותה, הוא יצטרך לשלם מס שבח מלא לא רק על התקופה בה הדירה הייתה בבעלותו הבלעדית אלא גם עבור תקופת הבעלות המשותפת. יש לקחת זאת בחשבון במסגרת סל השיקולים בהחלטה אם למכור את הדירה במועד הגירושין או להעביר זכויות בין בני הזוג.
העברת דירה אגב גירושין – איך עושים את זה בפועל?
אני מעוניינת לגעת בקצרה בהיבטים הפרקטיים של העברת דירה אגב גירושין. כדי להעביר דירה אגב גירושין בין בני הזוג, תצטרכו להגיש בקשה ללשכת רישום מקרקעין (הטאבו) בה רשומה הדירה שלכם. ככל שהדירה לא רשומה בטאבו אלא במנהל או אצל החברה המשכנת, יש לפנות אליהן ולברר מהי הפרוצדורה להעברת הזכויות בין בני הזוג.
ללשכת רישום המקרקעין תגישו בקשה להעברה אגב גירושין. הבקשה תכלול את פרטי הצדדים ואת מהות הבקשה. לבקשה תצרפו, כמובן, הסכם גירושין או פסק דין המורה על העברת הזכויות בדירה. אם כבר השלמתם את הליך הגירושין, תידרשו לצרף גם את תעודת הגירושין שלכם (או עותק נאמן למקור של התעודה).
בנוסף, בדומה לכל העברת זכויות במקרקעין, תידרשו לצרף לבקשה אישור עירייה בדבר היעדר חובות לדירה. עוד תצרפו לבקשה שטר מכר וכן אישור תשלום אגרה על העברת בעלות בסך 43 ₪ (נכון לשנת 2025).
מה עושים עם המשכנתא?
אני אדגיש כי אם הדירה הייתה רשומה על שם שני בני הזוג, וכעת במסגרת ההעברה אגב גירושין היא נרשמת על שם אחד מהם בלבד, תצטרכו לדאוג להעברת המשכנתא במלואה על שם בן הזוג שנותר עם הדירה. אני אבהיר כי לא מדובר בהליך פשוט שכן הבנק יבחן מחדש את ההכנסות ואת מצבה המשפטי של הדירה קודם לאישור העברת המשכנתא על שם בן הזוג.
לעיתים העברה זו מהווה גם הזדמנות למחזור של המשכנתא בהתאם למצב הפיננסי העדכני שלכם, כתוצאה מהגירושין. באופן אישי אני ממליצה ללקוחותיי לפנות אל יועץ או יועצת משכנתאות בשלב זה כדי לבצע את הליך העברת המשכנתא בצורה הטובה ביותר. אני תמיד מזכירה ללקוחותיי כי התשלום ליועצי משכנתאות אכן אינו מבוטל, אך בראי היקף ההלוואה ומשכה הייעוץ שלהם אכן יוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מירי יעקב גביש משרד עורכי דין
מתגרשים ונדרשים למכור או להעביר זכויות בדירה? פנו אליי לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי גם בעסקאות מורכבות דוגמת מכירת דירה בגירושין.
הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"אני נעזר בשירותים של מירי ומשרדה כבר שנים ארוכות, הערך המוסף שעו"ד מירי מעניקה, הקשר האישי, ההבנה העיסקית והביטחונית הרחבה והניסיון העצום הם נכס לכל ארגון. תודה רבה על כל העזרה המקצועית" – זיו
" משרד עורכי דין מוביל בתחומו. ממליצה בחום. מקצוענים שיודעים ועושים את עבודתם נאמנה. צוות המשרד על כל עובדיו, מסורים, רגישים, עוזרים ופותרים כל סוגייה. שווה כל שקל!" – מיכל
