מדינת ישראל מעניקה הטבות שונות לאנשים עם מוגבלויות, במטרה להקל על חייהם ולאפשר להם השתלבות מיטבית בחברה. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר לנכים היא הפטור ממס רכישה בעת רכישת דירה. הפטור נועד לסייע לאנשים עם מוגבלות לרכוש דירה למגוריהם, תוך הפחתת נטל המס הכבד הכרוך בכך. מעוניינים לרכוש דירה ואתם מוכרים באופן רשמי נכים? תוהים האם מגיע לכם פטור ואיך מממשים אותו? במאמר שלפניכם תקבלו את כל המידע הרלוונטי על פטור ממס רכישה לנכה.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירות ונכסי מקרקעין אחרים בישראל. מס זה הוא אחוז מסוים משווי הנכס הנרכש, כאשר שיעורו עולה ככל ששווי הנכס גבוה יותר. מס הרכישה נועד להגדיל את הכנסות המדינה, ובמקביל להרתיע משקיעים מרכישת דירות מרובות למטרות השקעה, ובכך להקל על מצוקת הדיור. עם זאת, מס הרכישה עשוי להיות נטל כלכלי כבד על רוכשי דירות, בפרט לנכים, לזוגות צעירים ולמשפרי דיור. לכן, מתן פטור או הנחה ממס זה לאוכלוסיות מסוימות נועד להקל על נטל זה ולאפשר להן לממש את זכותן לדיור הולם.
מהם התנאים לקבלת פטור ממס רכישה לנכה?
לצד הקריטריונים הרפואיים, על מנת לקבל את הפטור, על הנכה לעמוד במספר תנאים נוספים. ראשית, עליו לרכוש את הדירה לצורך מגורים, ולא למטרות השקעה או השכרה. שנית, הדירה הנרכשת צריכה להיות דירתו היחידה של הרוכש, או שעליו למכור את דירתו הקודמת תוך פרק זמן מוגדר כדי ליהנות מהפטור.
כדי לממש את הזכאות לפטור, על הרוכש להמציא אישורים המעידים על מצבו הרפואי ועל עמידתו בקריטריונים שנקבעו בחוק. מסמכים אלה כוללים אישור על דרגת אי כושר מהביטוח הלאומי, או לחלופין מסמכים רפואיים מפורטים. במקרים מסוימים, תידרש גם התייצבות בפני ועדה רפואית מיוחדת לצורך אישור הזכאות.
מה נותן הפטור ממס רכישה?
הפטור ממס רכישה מאפשר לזכאים לרכוש דירה תוך תשלום מס מופחת באופן ניכר, או אף בלא תשלום מס כלל, בהתאם לשווי הדירה ונסיבות הרכישה.
מהי דירה יחידה?
דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש. כלומר, בעת רכישת הדירה אין ברשות הקונה דירה נוספת. מעמד של בעל דירה יחידה מקנה הטבות רבות בתשלום מס רכישה, הן לאוכלוסייה הכללית והן לאנשים בעלי מוגבלות.
דירה יחידה בשווי עד 2,500,000 ש"ח
כאשר נכה רוכש דירה יחידה ששוויה אינו עולה על 2,500,000 ש"ח, הוא זכאי לפטור מלא ממס רכישה על החלק הראשון של שווי הדירה, עד לתקרה הקבועה בחוק. נכון לשנת 2024, תקרה זו עומדת על 1,978,745 ש"ח.
דירה לא יחידה מעל 2,500,000 ש"ח
במקרה של רכישת דירה שאינה דירה יחידה, או כאשר מדובר בדירה ששוויה עולה על 2,500,000 ש"ח, שיעור ההטבה במס רכישה יהיה נמוך יותר. במצב זה, הרוכש הנכה יהיה זכאי לשלם מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% על כל שווי הדירה.
מי הם משפרי דיור?
משפרי דיור הם אנשים הרוכשים דירה חדשה במטרה להחליף את דירתם הנוכחית בדירה גדולה או מרווחת יותר. בשביל משפרי דיור, רכישת דירה חדשה היא אתגר כלכלי משמעותי, שכן עליהם לשלם לא רק עבור רכישת הדירה החדשה, אלא גם מיסים הכרוכים במכירת דירתם הישנה. לכן, קבע המחוקק הטבות מס מסוימות גם לאוכלוסייה זו במטרה להקל על נטל המס ולאפשר ניידות בשוק הדיור.
משפרי דיור בעלי דירה אחת
לפי החוק, משפר דיור שבבעלותו דירה אחת בלבד, ואשר מתכוון למכור אותה כדי לרכוש דירה אחרת, זכאי לשלם מס רכישה על הדירה החדשה לפי שיעורי המס של דירה יחידה. כלומר, הוא ייהנה מהקלות מסוימות במס הרכישה על הדירה החדשה. עם זאת, על מנת ליהנות מההטבה, עליו למכור את דירתו הקודמת תוך פרק זמן מוגדר מיום רכישת הדירה החדשה. פרק הזמן נע בין 18 ל-24 חודשים, בהתאם למועד הרכישה. אם דירתו הקודמת נמכרת במסגרת הזמן הקבועה, הוא ייהנה משיעורי המס המופחתים הניתנים לבעלי דירה יחידה.
משפרי דיור בעלי שתי דירות
גם מי שמחזיק בשתי דירות ומבקש למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת חדשה וגדולה יותר, נחשב למשפר דיור. במצב זה, כדי להיחשב לבעל דירה יחידה לעניין תשלום מס רכישה, עליו לעמוד בכמה תנאים:
- עליו למכור את שתי הדירות הקודמות בפטור ממס שבח, בהפרש של עד 12 חודשים זו מזו.
- שווי שתי הדירות יחד לא יעלה על סכום הקבוע בחוק (2,252,000 ש"ח נכון לשנת 2024).
- עליו לרכוש את הדירה החדשה בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או אחריה, בסכום של לפחות 75% משווי הדירות הקודמות יחד.
מהו התהליך למימוש הפטור לרכישה ממס?
כדי לממש את הזכאות לפטור ממס רכישה לנכה, יש לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים שבהם נמצא הנכס הנרכש, ולהגיש בקשה מסודרת. את הבקשה יש להגיש בסמוך למועד החתימה על חוזה הרכישה, או בסמוך למועד החזקה בדירה, לפי המוקדם ביניהם. לבקשה יש לצרף הצהרה מפורטת על עסקת הרכישה ופרטיה, בקשה לקבלת הפטור החלקי ממס רכישה, ואישורים רפואיים המעידים על המוגבלות ושיעורה, לרבות אישור על דרגת אי-כושר מהמוסד לביטוח לאומי, אם קיים. לאחר הגשת הבקשה, נציגי רשות המיסים יבחנו את המסמכים וינפיקו שומת מס רכישה בהתאם לזכאות הרוכש. אם נדרשת התייצבות בפני ועדה רפואית, משרד מיסוי מקרקעין יפנה את הרוכש לוועדה לצורך אישור הבקשה. לאחר אישורה, יופק שובר לתשלום מס הרכישה המופחת, והזכאות תיכנס לתוקף.
פטור ממס רכישה לנכה קטין בשביל הוריו
במקרים שבהם הרוכש הנכה הוא קטין, הוריו הם אלו שירכשו את הדירה בשבילו. במצב זה, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס רכישה בגין היותם הורים לילד נכה, ובתנאי שהדירה תשמש למגורי הילד. גם כאן, יש להגיש בקשה מסודרת למשרדי מיסוי מקרקעין, בצירוף טפסים רלוונטיים ואישורים רפואיים לגבי מצבו של הילד. יש לציין כי הפטור יינתן להורים גם אם הם עצמם כבר מחזיקים בדירה אחרת, וזאת בניגוד לכללים הרגילים בנוגע לפטור ממס רכישה.
מתי לא כדאי לממש פטור ממס רכישה?
למרות היתרונות הברורים של מימוש הפטור ממס רכישה לנכה, יש מצבים שבהם לא כדאי לנצל את ההטבה. הסיבה העיקרית לכך היא שהפטור ניתן למימוש פעמיים בלבד במהלך החיים. לכן, אם מדובר ברכישת דירה זולה יחסית, או כאשר ההפרש במחיר הדירה בין תשלום מס מלא למס מופחת אינו גבוה, ייתכן שכדאי לשלם את המס במלואו ולשמור את הפטור לעתיד. זאת מתוך הנחה שבעתיד ירצה הרוכש לנצל את הפטור לרכישת דירה יקרה יותר, ואז ההטבה תהיה משמעותית יותר בשבילו. נוסף לכך, אם קיים חשש שבעתיד מצבו הרפואי של הרוכש ישתפר והוא לא ייחשב עוד לנכה על פי הקריטריונים, עדיף לשמור את הפטור למועד שבו הזכאות ודאית. זאת כדי למנוע מצב שבו מימש את הפטור כשהיה זכאי, אך בעתיד כבר לא יוכל לנצלו אם יזדקק לו.
לסיכום
הפטור ממס רכישה לנכים הוא הטבה משמעותית המאפשרת לאנשים בעלי מוגבלויות לרכוש דירה בעלות מופחתת. הפטור מעניק לזכאים הקלה ניכרת בנטל המס, בייחוד ברכישת דירה יחידה ששוויה אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח. עם זאת, חשוב לזכור כי מדובר בהטבה מוגבלת, הניתנת למימוש פעמיים בלבד, ולכן יש לשקול בקפידה מתי כדאי לנצל אותה.
