הערת אזהרה – כל מה שחשוב לדעת

בשל התהליכים הרבים הכרוכים בבעלות על נכס, קיים צורך מובנה בהסדרה של תהליכי העברת הזכויות והבעלויות במקרקעין, ובפיקוח על כך שהם נעשים בצורה הוגנת, שקופה וחוקית. אחד הכלים החשובים ביותר להשגת מטרה זו במדינת ישראל הוא מנגנון "הערת האזהרה", מנגנון חוקי ייחודי אשר נועד להבטיח סדר, שקיפות ואכיפה של זכויות הצדדים בעסקאות נדל"ן מורכבות. הערת האזהרה נועדה שמש כלי משפטי מרכזי להגנה על זכויותיהם וענייניהם של כל הגורמים המעורבים בעסקאות מקרקעין כגון בעלים, רוכשים פוטנציאלים, משכנתאות, שוכרים, מוסדות ממשלתיים ועוד. במאמר שלפניכם נרחיב על היטב משפטי זה, על סוגיו ועל מקרי קצה הקשורים בהערת אזהרה.

מה זה הערת אזהרה?

בתחום דיני המקרקעין בישראל, הערת האזהרה היא כלי חוקי מרכזי להגנה על זכויות של צדדים השותפים בעסקאות נדל"ן, לדוגמה בקניית דירה מקבלן. מנגנון זה, המעוגן בחקיקה ובתקנות רלוונטיות, נועד להבטיח סדר, שקיפות והגינות בהעברות הקניין והזכויות הנלוות, תוך צמצום הסיכונים לסכסוכים משפטיים ופגיעה בזכויות .הערת האזהרה מתבצעת באמצעות רישום רשמי בפנקסי המקרקעין הארציים, הנגישים לעיון הציבור. רישום זה משמש התרעה לכל הצדדים המעורבים ולציבור הרחב על קיומה של טענת זכות או עניין משפטי ספציפי לגבי נכס מסוים. חשוב לציין שהערת האזהרה אינה חוסמת עסקאות בנכס, אלא רק מספקת גילוי נאות על מצב הזכויות והתביעות התלויות עליו. לכן, בדיקת קיום הערת האזהרה היא אחת הפעולות החשובות בסדר הפעולות ברכישת דירה. הערת אזהרה מונעת העברות קניין בלא ידעיה ומזהירה את הצדדים לפני ביצוע עסקאות מהותיות שעלולות להתברר כבלתי חוקיות או כרוכות בסיכונים משפטיים.

סוגי הערות אזהרה

קיימים מספר סוגים עיקריים של הערות אזהרה, המיועדים להגן על זכויות שונות הקשורות לנכס המקרקעין:

משכנתה

הערת אזהרה בגין משכנתה נרשמת כאשר נכס משמש כבטוחה להלוואה, במטרה להבטיח את זכויותיהם של הבנקים והמלווים שהעניקו את ההלוואה. הערה זו מזהירה קונים פוטנציאליים, ומונעת העברת הבעלות והתשלום ללא ידיעתם וללא ויתור על המשכנתה.

שכירות

הערת אזהרה בגין חכירה מיועדת להגן על זכויותיהם של דיירים או שוכרים בנכסים מושכרים. היא מונעת פינויים לא חוקיים, ומבטיחה שבעלים עתידיים יכבדו את תנאי החכירה שנקבעו מראש עם הבעלים המקורי.

בעלות

הערת אזהרה לגבי בעלות נרשמת במקרים של מחלוקות ומאבקים על הבעלות בנכס, כמו בסכסוכי ירושה, טענות בעלות מתחרות, תקנות מיסוי מקרקעין וכדומה. היא מונעת ביצוע עסקאות בנכס לפני שהזכויות הוכרעו סופית.

זיקת הנאה

הערת שימוש מיועדת להגנה על זכויות לעשות שימוש בנכס וליהנות מפירותיו, גם ללא בעלות ישירה. מצבים כאלו נפוצים כשזכויות הנכס מחולקות, כמו הפרדה בין זכות השימוש בקרקע לבין הבעלות הפורמלית.

כיצד מתבצע רישום הערת אזהרה?

תהליך רישום הערת האזהרה הוא רשמי וברור מאוד. הצד המבקש לרשום הערה חייב להגיש בקשה רשמית ללשכות רישום המקרקעין במשרד המשפטים, בצירוף חתימה של צד נוסף מאחר שחייבים להיות שני צדדים לפחות, וחתימת עורך דין מקרקעין אשר מאמת את תוקף המסמך. כמו כן, יש לצרף אישור תשלום אגרה בסך 152 שקלים. לאחר בחינת הנסיבות והבסיס החוקי לבקשה, הרישום המתאים מתבצע על גבי רישום הנכס הספציפי, הנגיש לעיון הציבור.

מקרים שבהם אפשר לבצע רישום הערת אזהרה הסותרת את ההערת אזהרה הקודמת

במצבים מסוימים, ייתכנו נסיבות המצדיקות רישום הערת אזהרה חדשה אשר סותרת הערה קיימת. זה עלול לקרות כאשר בית המשפט הכריע בין טענות חוקיות מתחרות, או כאשר חלו שינויים משמעותיים בנסיבות שבהן הוצדקה ההערה המקורית, והזכאי להערת האזהרה הותיר זאת. במקרים אלה, יש להציג סיבות ראויות המבססות את הסתירה, ולאחר בחינה, לשכת רישום המקרקעין עשויה לאשר רישום הערת אזהרה מתקנת או סותרת.

תוקף הערת אזהרה

כל עוד הערת האזהרה אושרה ונרשמה בפנקס המקרקעין ולא נמחקה, היא תהיה תקפה לאלתר ולא קיימת עליה התיישנות. משמע, אין צורך בחידוש הערת האזהרה ברגע שנרשמה. לכן, יש לשקול בכובד ראש את ההחלטה לרשום הערת אזהרה על נכס מקרקעין כלשהו, וכמו כן יש לבדוק את הקיום של הערות כאלו במקרים של ביצוע עסקאות מקרקעין.

ביטול הערת אזהרה

על מנת להסיר הערת אזהרה ולבטלה, נדרש לקבל את הסכמתו של הגורם לטובתו נרשמה ההערה. אם מי שביקש את רישום ההערה מעוניין לבטלה, עליו להעניק ייפוי כוח לביטולה. חלופה נוספת היא קבלת צו מבית המשפט לביטול ההערה. במקרה שיש להערת האזהרה תוקף והתוקף פקע, היא מבוטלת אוטומטית. בשלב זה, יש להגיש בקשה לרשות מרשם המקרקעין לצורך ביטול רשמי של הערת האזהרה בטאבו.

לסיום

הערות אזהרה משמשות מנגנון הגנה יסודי בדיני הנדל"ן הישראליים, ומגינות על יחידים וגופים המעורבים בנדל"ן מפני סיבוכים משפטיים בלתי צפויים. הן מספקות שקיפות, שומרות על הסדר המשפטי בעסקאות נדל"ן, ומבטיחות שכל הצדדים מודעים לכל התביעות או הזכויות הקשורות לנכסים.