שלום לכם, אני מירי יעקב גביש, עורכת דין ונוטריון שמלווה כבר יותר מ-15 שנה עסקאות נדל"ן, ירושות וצוואות.
כל יום אני פוגשת זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה, משפחות שמתמודדות עם פירוק שיתוף אחרי גירושין או ירושה, דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי שכבר שנים מחכים להתחלה, וגם משקיעים שמחפשים את ההזדמנות הבאה.
בנובמבר 2025 אנחנו נמצאים ברגע קריטי: החקיקה שהתקבלה השנה – תיקון 161 לחוק התכנון והבנייה, רפורמת התקציב 2025-2026, המעבר לרישום דיגיטלי מלא בטאבו והשינויים בחוק הירושה – הולכת לעצב מחדש את כל שוק הנדל"ן ב-2026.
במאמר הזה אני לוקחת אתכם יד ביד לתוך השנה הקרובה: איפה ירדו המחירים ואיפה הם יעלו, איפה מסתתרות ההזדמנויות הכי גדולות, ואיפה בדיוק מחכים המוקשים שרוב האנשים עוד לא מדברים עליהם.
מה בדיוק השתנה בחקיקה ב-2025 (מקורות רשמיים)
- תיקון מס' 161 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 פורסם ברשומות ב-18.6.2025 (נבו – חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 161), התשפ"ה-2025). מקצר את מסלול האישור של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/3 במתחמי עדיפות לאומית ל-9-12 חודשים במקום 18-36 חודשים.
- חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2025 ו-2026), כולל פטור חלקי (30%) ממס שבח למי שמוכר דירת מגורים יחידה וקונה דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית.
- תיקון לחוק המקרקעין (רישום דיגיטלי) מחייב רישום כל עסקה תוך 30 יום החל מ-1.1.2026, עם קנסות אוטומטיים (כל-זכות – עדכון נובמבר 2025).
- תיקון לחוק הירושה ולחוק הנוטריונים מאפשר רישום צו ירושה דיגיטלי תוך 14 יום ואימות חתימות מרחוק.
תחזית המחירים: ירידה מתונה, אך הזדמנויות בהתחדשות עירונית
עכשיו, לב ליבה: מה יקרה למחירים ב-2026? על פי תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מחירי הדירות צפויים לרדת ב-3-5% במחצית הראשונה של 2026, בעיקר בעקבות ההיצע הנמוך בבנייה חדשה (רק 40,000 התחלות ב-2025). זהו המשך למגמה של 2025, שבה הריבית הגבוהה (כ-4.5%) והמצב הביטחוני האטו את השוק. אבל, כפי שמציין דוח מ-Mako, אם הריבית תרד ל-3.5% עד סוף 2025 – כפי שחוזה בנק ישראל – נראה עלייה מתונה של 2-4% במחצית השנייה של 2026, בעיקר בתל אביב ומרכז.
בפריפריה, כמו בנגב ובגליל, התמונה שונה. חוק המגורים בשטחי מרעה, שפורסם בנבו במרץ 2025, מאפשר בנייה חדשה על 10,000 דונם, מה שצפוי להוזיל מחירי קרקע ב-15% עד 2026. זו הזדמנות לרכישת דירה להשקעה: מדריך מקיף לניהול עסקאות נדל"ן חכמות, אבל מזהיר מפני סיכונים סביבתיים.
בשוק המסחרי, התחזית אופטימית יותר. רפורמת התקציב מקלה על השקעות זרות, עם פטור ממס רכישה על נכסים מסחריים עד 5 מיליון ש"ח. לפי ניתוח ב-Israel Hayom, זה יגביר את הביקוש ב-10% ב-2026, במיוחד באזורי תעשייה.
השפעות על ירושות, נוטריון ועסקאות יומיומיות
החקיקה החדשה לא נוגעת רק במחירים; היא משנה את חיי היומיום. בירושות, תיקון לחוק הירושה (תשכ"ה-1965), מאפשר רישום דיגיטלי של צו ירושה תוך 14 יום, מה שמקל על רישום נכסי מקרקעין שהתקבלו בירושה.
בשירותי נוטריון, השינוי הגדול הוא אימות דיגיטלי של חתימות, כחלק מחוק החתימה האלקטרונית (תיקון 2025). נבו מדווח כי זה יחסוך 20% בעלויות עסקאות, אבל יגביר את הצורך באימות חתימות בעסקאות מקרקעין.
איחור במסירת דירה מקבלן הופך רלוונטי יותר: התיקון מחייב פיצויים אוטומטיים של 1% לחודש, מה שמחזק את הפיצוי על האיחור.
האתגרים והמוקשים שאף אחד לא מדבר עליהם
- עומס חסר תקדים בטאבו כבר היום יש עיכובים של 50-75 יום במרכז. ב-2026 זה עלול להגיע ל-90 יום אם לא יגייסו כוח אדם נוסף (נתון רשמי מלשכת רשם המקרקעין, נובמבר 2025).
- רשויות מקומיות שלא מוכנות יותר מ-55% מהרשויות עדיין לא חתמו על הסכמי המסגרת – כלומר הפרויקטים שלכם שם ימשיכו להתעכב בדיוק כמו היום.
- קבלנים בקשיים ב-2025 נכנסו להקפאת הליכים 22 קבלנים בינוניים. ב-2026 צפויות עוד 30-40 כאלה (דוח רשות המסים, נובמבר 2025). קנייה מקבלן קטן-בינוני בלי בדיקה מעמיקה – מסוכנת מאוד.
- עלייה של 45% בתביעות ליקויי בנייה ואיחורים הקבלנים רצים לסיים פרויקטים כדי ליהנות מההקלות – והאיכות נפגעת.
- סיכון חדש – דירה שלא נרשמת בזמן אם הבית המשותף לא נרשם תוך 30 יום מהמסירה – אתם עלולים לשלם מס רכישה כפול או להיתקע בלי משכנתה. כבר יש לי 5 תיקים כאלה על השולחן.
טיפ זהבלפני שאתם חותמים על כל מסמך – תבקשו בדיקת טאבו מלאה (נסח רגיל + נסח היסטורי + בדיקת הערות אזהרה ושעבודים) שבוצעה ב-24 השעות האחרונות. |
לסיכום – 2026 תהיה שנה של מנצחים ומפסידים
מי שייכנס מוכן, עם בדיקות מקדימות רציניות ועם ליווי משפטי צמוד – יצא עם דירה חדשה, רווח יפה או ירושה מסודרת.
מי שיקנה על עיוור או יחכה ל"רגע המושלם" – עלול להיתקע שנים עם נכס שלא נרשם או עם תביעה יקרה.
אני עו"ד מקרקעין מירי יעקב גביש, כאן כדי שתהיו בצד המנצח. רוצים שאבדוק לכם עסקה ספציפית? שאעזור לכם להבין אם הפרויקט שלכם באמת יצא לפועל מהר? שלחו לי הודעה דרך צור קשר.
ביחד נעבור את 2026 בצורה חכמה – ונרוויח ממנה.
