דירה, שטח או נכס נדל"ני מתבטאים בעסקאות יקרות במיוחד. כל קנייה או רכישה מאופיינת במיליוני שקלים ולכן נחשבת לצעד כלכלי משמעותי שחשוב להתייחס אליו ברצינות רבה. עליכם להקדיש תשומת לב לכל התהליכים, הפרטים הגדולים והקטנים וכמובן התנאים שמרכיבים את העסקה, להעמיק באבחון הנכס ושווי ערכו. לשם כך רצוי להסתייע בעורך דין מקרקעין ממולח כדי לייצר עסקה מוצלחת ונכונה.
עסקאות מקרקעין הוא השם הכולל לפעולות קניה ורכישה של נכסים ומכאן שמדובר בהתנהלות דו-כיוונית: בין אם אתם רוכשים ובין אם מוכרים, שני הצדדים יצטרכו לאפיין ולאבחן היטב את טיב הפעולה לפני שיוצאים לדרך.
כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ברכישת דירה חדשה או נכס
בדיקת קניינות
כל דירה או נכס שבהם אתם מתעניינים, צריכים לעבור בראש ובראשונה בדיקת קניינות. בדיקה זו נמצאת באחריות המלאה של עורך הדין מטעמכם והיא בעלת משמעויות רבות. הבדיקה תחשוף במדויק את זכות המוכרים לממש את הנכס שבבעלותם ותעריך את כושר הסחירות של הדירה ואם קיימות, גם המגבלות שמונעות ממנה להימכר. ברכישת דירה חדשה מקבלן למשל, קיימת מגבלת מכירה מסוימת וכן בקניית קרקע במושב או קיבוץ יש להתייחס לתקופת "הקפאה", על דירות מסוימות יחול הסכם צד שלישי (בעלים נוסף לנכס) וכדומה.
אפשרות נוספת להגבלת עסקאות מקרקעין תחול במקרים שבהם קיימת הגבלת שעבוד, זכות מגבילה או הערה ברישום הנכס. עורך הדין יבדוק את המשכנתא ששולמה או טרם שולמה בעבור הנכס הנמכר ויתריע מפני מצבים שבהם רשומה הערת אזהרה על נכסים שלא שולמו לטובת הבנק שהעניק עליהם משכנתא וממושכנים עבורו.
האזינו לפרק בפודקאסט שלנו שמסביר על חשיבות של שמאות בעסקאות מקרקעין
בדיקת זהות המוכר בנכס
גם לזהות המוכר יש חשיבות עליונה לגבי הנכס: האם המוכר רשאי בכלל למכור? במקרה מלפני מספר שנים, התרשל עורך דין מסוים בבדיקת זהות המוכר והתגלה מאוחר יותר כי מדובר במתחזה שפלש לביתו של אדם שהיגר לתקופה מסוימת לחו"ל ופרסם את דירתו למכירה. הטעות המצערת התגלתה רק כאשר שב הבעלים האמיתי לביתו וגילה כי זוג אחר מתגורר בו לאחר ששילם וקיבל משכנתא כחוק. מאחר ולא הבנק ולא מנהל מקרקעי ישראל אחראים לבדיקת זהות המוכר אלא הקונים עצמם, יש לבדוק ולאמת את פרטיו ביחס לנכס ולוודא היטב כי אותו מוכר איננו חסוי או פסול דין, מצב מיוחד כשלעצמו שיצריך אישור מבית המשפט על מנת לבצע את הקנייה. באותה נשימה, חשוב להדגיש שגם על הצד המוכר חלה חובה לבצע לגביכם בדיקת זהות דומה.
הערכת הנכס
עורך הדין אמון על בחינה והערכה של מצב הנכס: האם קיימות חריגות בנייה שיצטרכו להופיע בחוזה ומי מטפל בהן? האם הנכס נבנה כחוק ובמיקום חוקי? האם ליקויים בדירה יתוקנו טרם המכירה? בשלב זה תתבצע הערכת שמאי מטעם הקונים וכן ניתן להסתייע בחברות המבצעות בדק בית וכוללות בחינה מקצועית ואחריות לדוח שיימסר מטעמן.
בדיקת מימון הרכישה
למרבה הפלא, קוני דירות רבים מאמינים שיוכלו לבצע בדק בית והערכת הנכס בעצמם ולהביא בשל כך לחיסכון בעלות הכוללת של המקרקעין הרצוי. ובכן, מדובר במהלך מעט תמוה: האם תרכשו רכב ללא אדם מקצועי שיאבחן אותו לפני כן? מכיוון שהתשובה המיידית על כך היא "לא", אין כל סיבה להגביל את עצמכם לחיסכון כשמדובר במהלך כספי אדיר כל כך, לטובת נכס שעתידכם הקרוב והרחוק יושפע ממנו באופן תהומי.
במסגרת בדיקות הנכס המבוצעות מטעם עורך דינכם, הבנק יקבע האם תוכלו לקבל מימון לרכישה, באילו מסלולים ובאילו תנאים. הבנק מעוניין לוודא מה בדיוק מתרחש עם כספו ולכן יבצע גם מטעמו בדיקת שמאות. בחלק מהמקרים מציע הבנק שתשתמשו בשמאי שלו בשלב הבדיקה התכנונית, אך מאחר ויכולות להיות לכך השלכות מסוימות, כדאי להתייעץ טרם אישורכם לכך עם עורך הדין:שמאי הבנק המממן עלול להעריך את הנכס נמוך יותר ממה שסוכם מול המוכרים. אם הבדיקה תתקיים לאחר חתימתכם על חוזה המשכנתא, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של חוסר יכולת להשלים את העסקה.
בדיקות נוספות לגבי הנכס
בדיקות נוספות יחולו לגבי המיסוי, הביטוח ומצב הנכס מבחינת הרשות המקומית. עורך הדין יבצע בדיקת פטורים והקלות במס שיוכלו לחסוך לכם כספים רבים, לרבות בחינת עמידתכם בפטור מס שבח, ווידוא התקיימותו של טופס 4 ברשות המקומית לרבות קבלת מידע לגבי זכויות בניה לא מנוצלות והאזור הסמוך לנכס שיכול להכריע את השיקול לרכישה כמו בית ספר או מרכז מסחרי קרוב, דרכי הגישה, גן משחקים ועוד שמשפיעים על שווי הנכס ואיכותו.
נושא הביטוח הוא קריטי, משום שאם לא יוסדר חוזית הוא עלול לפגוע ברוכשים משמעותית בעתיד. המוכר למעשה מקבל את כספו וזהו זה. אך אם לאחר יומיים התפוצץ צינור, מי אחראי לתיקון? עורך דין מקצועי ומנוסה יבדוק ויסדיר את הסוגיה בחוזה.
כיצד אדע אם עסקת המקרקעין משתלמת?
עסקת נדל"ן משתלמת היא כזו שמניבה לכם רווח, לא הפסד. אם תאלצו בעתיד למכור במחיר נמוך ממחיר הקנייה, הרי שמדובר בפער של עשרות אלפי שקלים שיחול לרעתכם. עורך דין מקרקעין מוכשר יוכל לצפות מראש את טיב העסקה ולהעריך האם היא תשתלם לכם מבחינת הפוטנציאל הגלום בנכס. הערכה דומה ואף הדוקה יותר מתבצעת בעסקאות מקרקעין למטרות עסקיות לשם הפעלת עסק מסוים או יצירת אפיק להשקעה ארוכת טווח.
עורך דין מקרקעין: הגורם היחידי שדואג לאינטרסים והזכויות שלכם
מקרי רשלנות של עורכי דין בעסקאות מקרקעין הם סוגיה יחסית נפוצה. רבים נמנעים מקבלת ייעוץ משפטי או בוחרים בעורכי דין שאינם מומחים לתחום המקרקעין כדי להוזיל עלויות. במקרה הרע, הם אף מתפתים לשירות מטעמם של עורכי הדין של הקבלנים (על פי כללי האתיקה כל ייצוג של שני הצדדים מטעם אותו עורך דין ייחשב לעבירה) או הצד השני בעסקה. בכל מצב שבו אין גורם מקצועי שדואג לזכויותיכם האישיות בלבד, אתם מסתכנים בפגיעה באינטרסים שלכם ועלולים לחתום על עסקה גרועה, שמימדיה הרעים יתבררו בהמשך.
עורכת הדין מירי יעקב גביש הינה עו"ד נדל"ן מובילה ומקצועית, בעלת ניסיון רב בתחום והיכרות עמוקה עם תחום המקרקעין בישראל על חוקיו ונסיבותיו. עורכת הדין עוסקת ברכישה או מכירת דירה, יצירת חוזה דירה, קניית נכס חקלאי, בדיקת זהות מוכר או קונה הנכס וביצוע כלל הבדיקות הנדרשות לפני כל קנייה, לרבות יצירת משא ומתן לגבי גובה הסכום הסופי לעסקה.
עורכת הדין מנוסה גם באבחון רכישה מקבלן: בדיקה מדוקדקת ומעמיקה של חוזה המכר, זכויותיו הקנייניות של הקבלן, היבטים רלוונטיים לגבי הפרויקט, המיסוי, התב"ע, היתר הבניה ועוד. כמי שמכירה היטב את ענף המקרקעין בישראל, תוכל עורכת הדין לפעול גם עבור מתן בטוחות לקונה: מתן ערבויות בנקאיות שיבטיחו כי הקונה יקבל את כספו בחזרה, אם חלילה הקבלן יפשוט את הרגל.
