החזר מס שבח

מס השבח שיש לשלם כאשר מוכרים דירה או נכס במחיר גבוה יותר ממחיר הקנייה הוא הרבה פעמים סכום שמרתיע אנשים מביצוע עסקאות. מה שרבים לא מודעים אליו כלל, זה שבהרבה מקרים אפשר לקבל פטור מתשלום מס שבח ובלא מעט מקרים נוספים אפשר גם לקבל החזר מס שבח רטרואקטיבית. לפני שנצלול לעומק ונסביר בדיוק כמה החזר אפשר לקבל, באילו מקרים בדיוק ואיך עושים את זה, נבין מה זה מס שבח, מה שיעורו היום ואיך הסכום מחושב.

מהו מס שבח?

על פי החוק במדינת ישראל, כל הכנסה שהיא חייבת במס. זה נכון לגבי הכנסה ממקום עבודה ונכון גם להכנסות כתוצאה מהשקעות בתחום הנדל״ן ובתחומים אחרים. על פי חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, יהיו בעליו של נכס הנמכר ברווח מחויבים בתשלום מס שבח על הסכום של עליית הערך. כך למשל אם קנינו דירה במיליון שקלים ומכרנו אותה במיליון ושש מאות אלף שקלים, מס השבח ייגזר מתוך הרווח העומד על שש מאות אלף שקלים. מכאן, חשוב מאוד להבין מהו שיעור המס היום.

שיעור מס שבח

אז קודם כל חשוב להבין את הבסיס של שיעור מס השבח שעומד נכון להיום על 25 אחוזים מסך הרווח. לצורך העניין אם נמשיך בדוגמה הקודמת שבה הרווח שלנו הוא 600 אלף שקלים, מכאן שמס השבח יעמוד על 25 אחוזים מהסכום שהם 150 אלף שקלים.

חישוב מס השבח 

תחשיב המס נעשה באופן צמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס – שכר הטרחה המשולם לעורך הדין, שכר טרחה למתווך אם קיים, מס רכישה, שיפוץ הדירה וכן הלאה. אם ההוצאות הללו עולות על הרווחים, אין צורך בתשלום מס שבח כלל. חשוב להביא בחשבון שיש כללים ודינים מסוימים למצבים שונים – למשל נכסים שהם גני ילדים ובתי כנסת וכו׳. החישוב נעשה אם כך באופן פרטני ומשתנה מאדם לאדם ומנכס לנכס.

חישוב לינארי מוטב

את המס של 25 אחוזים מסך הרווח אפשר להבין די בקלות (כמובן לאחר קיזוז ההוצאות שעליו דיברנו זה עתה), אבל כאן חשוב להכיר את חישוב המס הליניארי, שיטת חישוב שהיא תולדה של הרפורמה במס השבח משנת 2014. המשמעות היא שאם אדם מסוים קנה דירה לפני שנת 2014 (לצורך העניין בשנת 2008) והחליט למכור אותה בשנת 2020, תשלום מס השבח יחול רק על השנים שחלפו מאז הרפורמה של 2014. כלומר על 6 שנים בלבד במקום 12 שנים.

טעויות נפוצות בחישוב מס שבח

על פניו, החישוב והתשלום של מס השבח אמור להיות דבר פשוט ועניין שבשגרה. עם זאת, בגלל אתגרים כמו החישוב הליניארי או חוסר ידע של אנשים בתהליך המיסוי של מס שבח, אפשר לראות לא אחת טעויות לשני הכיוונים ומקרים שבהם לא מצהירים ומשלמים סכום תואם לצד מקרים שבהם משלמים יותר ממה שצריך. הינה כמה טעויות נפוצות שצריך להכיר כדי להימנע מהן:

·       חישוב הסכום ללא קיזוז הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, שכר טרחה לעורך דין וכו׳.

·       חישוב המס מתוך סכום המכירה הכולל במקום סכום השבח.

·       תשלום מאוחר של סכום שצבר ריבית ללא תשלום הריבית.

·       חוסר התייחסות לחישוב הליניארי המתחשב ברפורמה ובעקבותיו תשלום יתר.

מתי אפשר לקבל החזר מס שבח?

יש לא מעט מקרים שבהם אפשר לקבל החזר על מס שבח:

·       כשזוגות מחלקים את תשלום המס ביניהם.

·       כשמבוצעת פריסת שבח בניצול של מדרגות מס או נקודות זיכוי.

·       כשמבצעים קיזוז הפסדים.

·       כשיש הקלות שונות מרשות המיסים.

·       אם יש אפשרות לניצול שיעורי מס היסטוריים.

·       אם יש יכולת לניצול הטבות מס שונות ביחס לרכישה או למכירת דירה בתקופות מסוימות.

·       במקרים של אנשים העורכים חישובי מס מיטביים דרך יועץ מס.

זכאות להחזר ממס שבח

בירור הזכאות להחזרי מס שבח הוא תהליך שעשוי להיות מעט מורכב. כלומר, אם מדובר בתשלום של מס שבח במקרים של פטור, אפשר להגיש בקשה מיידית לקבלת החזר מלא. לעומת זאת, כאשר שולם חוב מסוים וההחזר האמור הוא יחסי, מתחיל תהליך ארוך של חישובים, ניתוח קיזוזים וניכויים, פריסות וניצול נקודות זכות במטרה להגיע לסכום ההחזר. מהצד השני, כאשר מתקבלת בקשה, רשות המיסים בוחנת את המספרים מהצד שלה כדי לוודא שהדיווח אכן נכון ועדכני.

תהליך הגשת בקשה להחזר

כדי לקבל החזר מס שבח מומלץ להגיש את הבקשה בתחילת השנה העוקבת לשנה שבה שולם המס. ככלל, אפשר להגיש את הבקשה באופן עצמאי דרך המערכת הנוחה למדי באתר רשות המסים, או לחלופין להיעזר באיש מקצוע, ביועץ מס, שיגיש את הבקשה בשבילנו.

המסמכים הדרושים ותנאי הגשה

שימו לב שבמהלך הגשת הבקשה יש להציג מסמכים חשובים שבלעדיהם הבקשה פשוט לא תאושר – דוחות שנתיים למס הכנסה (טופס 106 ממקום העבודה במקרה של שכירים ודו״ח שנתי לעצמאים) וכמובן שומת מס השבח ששולם.

שלבים לבדיקת הבקשה ולאישור ההחזר

את הבקשה אפשר להגיש כאמור בקלות דרך אתר רשות המיסים ולאחר סיום התהליך מקבלים בעצם אסמכתה על התיק שמוכיחה שהבקשה אכן הוגשה. מכאן והלאה, ייקח זמן מסוים עד שהתיק יגיע לבחינה ותתקבל תשובה לגבי ההחזר. כדי לדעת איפה הדברים עומדים, אפשר להיכנס בכל שלב לאתר רשות המיסים, להקליד את מספר האסמכתה שהתקבלה ולראות איפה התיק עומד ואם התקבל אישור להחזר. כמובן שאם נבחר לבקש את ההחזר באמצעות איש מקצוע, נוכל לפנות אליו והבירור ייעשה דרכו.

מכירת דירת ירושה              

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין בישראל, קבלת דירה בירושה אינה יוצרת חובה לתשלום מס שבח ואף לא מס רכישה על הדירה שנתקבלה. עם זאת, כשמחליטים למכור דירה שהתקבלה בירושה, על המוכר לשלם מס שבח על כל רווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש ועד למועד המכירה וזאת בתנאי כי לא הייתה זו דירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו. כלומר, אם המוריש רכש דירה לפני עשרים שנה, לצורך העניין, במחיר של חצי מיליון שקלים, הוריש אותה עם פטירתו כשהיא שווה מיליון שקלים ובעת המכירה היא שווה שני מיליון שקלים, מס השבח ייגזר מתוך ההפרש בין מחיר הרכישה של הנפטר בזמנו למחיר המכירה הסופי.

החזרי מס על נכסים מסחריים ודירות להשקעה

ככלל, חשוב מאוד להבין כי הדין באשר לנדל״ן מסחרי הוא זהה לדין של נדל״ן למגורים וגם כאן מס השבח עומד על 25 אחוזים מתוך הרווח השולי. יתרה מכך, בעוד שבמקרים של נדל״ן למגורים יש לא מעט אפשרויות לפטורים ולהחזרי מס רטרואקטיביים, במקרים של נדל״ן מסחרי שיעור המס לעיתים עשוי להיות גבוה יותר בפועל מעשרים וחמישה אחוזים בלבד. מדוע כך הדבר? בגלל שיטת החישוב הליניארית. כלומר, אם מוכרים נכס מסחרי, ייתכן ששיעור המס יגדל אם השבח מחושב משנים קודמות שבהן הסכום היה גבוה מ-25 אחוזים והתשלום הוא למעשה ליניארי ומחולק לפי תקופות. באשר לדירות להשקעה, הרי שהן נחשבות כמו דירות למגורים ואין הבדל מהותי. כלומר, התשלום של מס שבח הוא אותו תשלום ואם מדובר בדירה יחידה להשקעה שמוכרים אזי שיתקבל פטור מלא מתשלום מס שבח.

החזר מס שבח עקב גביית יתר

אז מתי בעצם אפשר לקבל החזר על מס שבח ששולם? ובכן, קודם כל חשוב לדעת כי במקרים שבהם יש פטור מתשלום מס שבח, לרוב אנשים לא משלמים, ככה שאלו אינם המקרים המדוברים. המקרים שבהם כן אפשר לקבל החזר הם מקרים שבהם בוצעה גביית יתר ושולם סכום גבוה יותר בפועל ממה שאמור היה להיות משולם. על פי חוק מיסוי מקרקעין, מנהל מס שבח רשאי לתקן שומה מכל סיבה שהיא, בין אם מסיבה חישובית, עובדתית, משפטית וכן הלאה. שימו לב שאת השומה אפשר לתקן בתוך ארבע שנים מיום אישור השומה העצמית או מקביעת השומה על פי הדין. נכון, רשות המיסים יכולה להאריך באופן עקרוני את המועד, אבל אלו הם מקרים נדירים שכמעט ואינם קורים. לכן, חשוב לבחון בזמן את היתכנות ההחזר ולממש אותו, דבר המוטל על החייבים ולא על אף אחד אחר.

איך מתבצע תשלום מס השבח?

תשלום מס השבח מתבצע אל מול אגף הגבייה במשרד האזורי הרלוונטי (זאת בהתאם למיקום הנכס) במנהל מס מקרקעין. את רשימת היחידות ושעות קבלת הקהל אפשר למצוא בקלות באתר רשות המיסים. על פי החוק יתבצע התשלום בתוך 60 ימים לכל היותר מתאריך העסקה, אלא אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את דחיית התשלום. כאמור, את התשלום אפשר לבצע באופן עצמאי ובקלות דרך המערכת המקוונת של מנהל מס מקרקעין או לחלופין, דרך בא כוח כמו יועץ מס או עורך דין המבצע את התשלום ואת התהליך הכולל בשבילנו. בסך הכול, אף שחישוב המס עשוי להיות מעט מורכב ומסובך, התשלום עצמו הוא קל ופשוט.

השוואה בין מס שבח ומס רכישה

אחד הבלבולים הנפוצים ביותר בנושא של מס שבח הוא הטעות הנפוצה שמס רכישה הוא בעצם שם נרדף, אך בפועל מדובר בשני סוגים שונים לחלוטין של מס. ההבדל העיקרי והמשמעותי ביותר בין מס שבח למס רכישה הוא שמס רכישה מוטל על הקונה, בעוד מס שבח הוא מס המושת דווקא על המוכר. יש עוד כמה הבדלים קטנים, אבל הרעיון המרכזי כאן הוא מס שמשלם מוכר של נכס על השבח שנוצר בדירה, לעומת תשלום שמשלם מי שקונה נכס שהוא בעצם מס הרכישה.

מס רכישה לדירה יחידה

מס רכישה לדירה יחידה הוא מס המשולם למדינה בעת רכישת דירה או נכס מקרקעין ומטרתו היא להבטיח תשלום מס על רכישת הנכס בהתאם לערכו. המס מחושב על פי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה, כאשר שיעור המס לדירה יחידה הוא מדורג ויחסי בהתאם לשווי הדירה. לחלק מהשווי אין תשלום מס (פטור מלא או חלקי), ומעל הסכום הזה חלה מדרגת מס ראשונה בשיעור נמוך, ולאחר מכן מדרגות נוספות בשיעורי מס גבוהים יותר. בשביל רוכשי דירה יחידה, דהיינו דירה שהיא מקום המגורים היחיד של הבעלים, יש הקלות במס הרכישה ביחס לרוכשי דירה נוספת. ההטבות נועדו להקל על רוכשי דירות ראשונות למגורים ולעודד את הציבור לבצע רכישת דירה ראשונה בישראל.

מס רכישה לדירה שנייה ולמשפרי דיור

מס רכישה לדירה שנייה בישראל חל על מי שרוכש נכס נוסף מעבר לדירה שכבר בבעלותו. במקרים האלו, המס גבוה יותר לעומת רכישת דירה יחידה ומחושב לפי מדרגות מס מדורגות. מטרת שיעורי המס הגבוהים היא לצמצם את הביקוש לדירות להשקעה ולהפחית את הלחץ על שוק הנדל"ן הישראלי. משפרי דיור, כלומר אנשים המוכרים את דירתם הקיימת ורוכשים דירה חדשה, נדרשים גם הם לשלם מס רכישה על הדירה החדשה. עם זאת, אם הם מוכרים את דירתם הישנה בתוך 18 חודשים (או 12 חודשים במקרה של רכישת דירה על הנייר), הם זכאים להחזר או להקלה במס רכישה, כאילו רכשו דירה יחידה. כך, אפשר להקל על רוכשים המעוניינים לשפר את תנאי המגורים שלהם מבלי העול הכלכלי של תשלום מיסים.

תפקידו החשוב של איש מקצוע בהחזרי מס שבח

כפי שאפשר להבין, תהליך קבלת החזרי מס שבח יכול להיות מורכב ודורש הבנה מעמיקה של חוקי המס, זכויות הנישום ופרשנות תקנות המס. אפשר לראות כי יש לא מעט מצבים שבהם מגיע למשלמים החזר על תשלום עודף, עקב הטבות מס או טעויות בחישוב והאחריות על הבדיקה ודרישת ההחזר היא לחלוטין על עליהם. ליווי של איש מקצוע מנוסה כמו עורך דין מקרקעין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין הוא קריטי להבטחת מיצוי הזכויות והטבות המס שיכולות להיות שוות עשרות ומאות אלפי שקלים. איש מקצוע בעל ניסיון יידע לזהות את הנקודות שבהן אפשר לקבל החזר, למשל שימוש בהקלות מס שונות כמו פטורים, מדרגות מס נמוכות יותר או התחשבות בהוצאות מוכרות שהנישום זכאי להן. נוסף לאלה, הוא יידע להגיש בקשות מסודרות ומפורטות לרשויות המס, תוך שימוש בניסוח משפטי ומקצועי נכון המעלה את הסיכוי לאישור הבקשה במהירות ובלא עיכובים. ליווי מקצועי אינו רק חוסך זמן ומאמץ, אלא גם עשוי לחסוך כסף רב בטווח הארוך ולהפחית את החשש מטעויות העלולות לגרום להפסד כספי גדול.

לסיכום

מס שבח הוא מס שמשלמים על הרווחים שנוצרים לאחר שמוכרים נכסי נדל״ן שונים. בהרבה מקרים אפשר לקבל פטור חלקי או מלא על המס הזה, ויש גם לא מעט מקרים שבהם מגלים בדיעבד שמגיעים החזרים על תשלום שהתבצע. מכיוון שחלון הזמן לקבלת ההחזר הוא מוגבל, שווה בהחלט לברר בהקדם אם מגיעים החזרים ומומלץ בחום לעשות זאת באמצעות ליווי מקצועי של אנשי מקצוע מנוסים. אם שילמתם בשנים האחרונות מס שבח על נכסים שמכרתם יכול מאוד להיות שגם אתם זכאים להחזרי מס ואלו יכולים אפילו להיות סכומים לא מבוטלים. זה הזמן לקבוע פגישה עם צוות המומחים ממשרד עורכי דין מירי יעקב גביש שישמחו לתת מידע נוסף וללוות אתכם לכל אורך התהליך.