מערכת מייצגים הינה מערכת חדישה ונגישה, באמצעותה יוכלו עורכי דין לדווח על עסקאות הנדל"ן של לקוחותיהם. כפי שעוד יפורט להלן, הדיווח יכלול שומה עצמית של מס השבח בו חייב המוכר בעסקה. למערכת מייצגים יתרונות משמעותיים ביחס למצב הקודם, ובכל זאת המחוקק הותיר מצבים בהם ניתן יהיה שלא להשתמש במערכת מייצגים אלא להגיש שומה עצמית בדרכים אחרות. מהי מערכת מייצגים? מה היתרונות של תשלום מס שבח באמצעות מערכת מייצגים? מתי אין צורך להשתמש במערכת מש שבח מייצגים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס שבח – המס המוטל המוכר בעסקה
כידוע, צדדים לעסקת נדל"ן בישראל חייבים בתשלום מס. על הרוכש מוטלת חובת תשלום מס רכישה, בעוד שהמוכר חייב בתשלום מס שבח. זאת, בהתאם לסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין ולתנאים הקבועים בחוק זה.
בפשטות, החוק קובע כי המוכר יתחייב בתשלום מס על הרווח הנקי שלו מהעסקה. הרווח הנקי יחושב באופן הבא: מחיר המכירה של הדירה, פחות המחיר בו נרכשה, בניכוי הוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק. רווח נקי זה נקרא "השבח" בעסקה, והוא חייב במס. שיעור המס הקבוע בחוק עומד כיום על 25%, אך יהיו מצבים בהם שיעור זה ישתנה במקצת ויש לוודא את שיעור המס בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של העסקה שלכם.
נציין כי ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק, הן הוצאות שהוצאו לשם השבחת הדירה. בכלל הוצאות אלו נכללות הוצאות משפטיות, הוצאות תיווך, הוצאות שמאות, הוצאות מס (מס רכישה, היטל השבחה), כספים שהוצאו במסגרת שיפוצים של הנכס ועוד.
אם כן, זהו, בקציר האומר, מס השבח. בפועל, חבות מס השבח יכולה להגיע למאות אלפי שקלים והיא מהווה נטל משמעותי על המוכרים בעסקה. על כן, חשוב לדעת כי ישנם לא מעט מצבים בהם המוכר יוכל ליהנות מפטור ממס שבח. הפטור הרחב ביותר מוענק למוכרי דירת מגורים מזכה, שאין בבעלותם דירה נוספת. כמו כן, בתנאים מסוימים יינתן פטור ממס שבח למוכרי דירה שהתקבלה בירושה, משפרי דיור או מי שהבעלות שלהם בנכסים נוספים אינה עולה על בעלות ב-33% מהנכס.
שומה עצמית למס שבח – מייצגים
לאחר עריכת העסקה ותוך 30 יום, חייבים הצדדים להגיש שומת מס עצמית למנהל מיסוי מקרקעין. הקונה מחויב בעריכת שומה עצמית למס הרכישה שעליו לשלם, בזמן שהמוכר יצטרך לשום את מס השבח המוטל עליו בעסקה. נבהיר כי המשמעות של שומה עצמית היא כי על הצדדים להעריך בעצמם מה חבות המס שעליהם לשלם, בהתאם לנסיבות העסקה.
בעבר, השומה העצמית הייתה מוגשת באופן פיזי ללשכות מיסוי מקרקעין. כיום, מזה שנים מספר, ההגשה מתאפשרת אך ורק דרך מערכת מייצגים. מערכת מייצגים מיועדת לעורכי הדין המייצגים את הצדדים, אשר יוכלו להיכנס אליה ולערוך דרכה את השומה העצמית לעסקה. נדגיש כי המערכת לא מיועדת לצדדים עצמם, אלא אל עורך דין מקרקעין המייצג אותם.
במסגרת השומה העצמית למס השבח באתר מייצגים, עורך הדין שלכם יצטרך להזין את מלוא הפרטים ולהעלות את כלל המסמכים הרלוונטיים לעסקה – מסמכי חוזה המכר, מסמכי חוזה הרכישה של המוכר את הדירה, מסמכים המעידים על בעלותו, או היעדר בעלותו, בנכסים נוספים וכן הלאה.
על סמך מכלול המסמכים והפרטים האמורים, תיערך שומת מס השבח. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבין כיצד הדברים נראים בפועל.
נניח כי אדם רכש דירה בשנת 2020 ב-1.5 מיליון שקלים. הוא מכר אותה כעבור שלו שנים, בשנת 2023, ב-2.3 מיליון שקלים. כמו כן, המוכר שכר שירותיו של עורך דין בעלות של 25 אלף שקלים, שירותי תיווך בעלות של 50 אלף שקלים ושיפץ את הנכס עם כניסתו אליו בעלות כוללת של 75 אלף שקלים. בנוסף, בבעלותו של אותו אדם דירה נוספת בישראל.
במקרה שכזה, עורך דינו של המוכר יצטרך להזין למערכת מייצגים את המסמכים והפרטים הבאים:
- חוזה הרכישה של הדירה משנת 2020
- חוזה המכר משנת 2023
- חוזה עם עורך הדין המעיד כי סך ההוצאות המשפטיות מסתכמות בסכום האמור
- הסכם תיווך המעיד על תשלום דמי תיווך כאמור למתווך
- כלל החוזים והמסמכים הרלוונטיים מהשיפוץ, המעידים על עלות כוללת בסכום האמור
- נסח טאבו המעיד על בעלות בדירה הנוספת
לאחר העלאת כלל המסמכים כאמור, יבוצע חישוב משוקלל לחבות מס השבח בעסקה. במקרה דנן, המוכר הרוויח 800 אלף שקלים מהעסקה. עם זאת, כזכור, מסכום זה יש לנכות את כלל ההוצאות המותרות בניכוי המסתכמות ב-200 אלף שקלים. על כן, לפי השומה העצמית למס השבח שתוזן למערכת מייצגים, השבח בעסקה יעמוד על 600 אלף שקלים בלבד. מסכום זה, יתחייב המוכר בתשלום מס שבח בסכום כולל של 150 אלף שקלים.
שומה עצמית – מה הלאה?
תוך 20 יום ממועד עריכת השומה העצמית למס השבח באמצעות מערכת מייצגים, תישלח למוכר דרישת תשלום בהתאם לשומה העצמית שערכו. עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין שומר לעצמו את הזכות לערוך שומה בעצמו לעסקה, שומה הנקראת "שומה לפי מיטב השפיטה", במסגרתה יוכל לברר בעצמו מהם נתוני העסקה ומה חבות המס הנובעת מהם. ככל שתתקבל שומה לפי מיטב השפיטה השונה מהשומה העצמית שערך המוכר, שומה זו תהיה המחייבת.
נניח וקיבלתם שומה לפי מיטב השפיטה שלא מוצאת חן בעיניכם והיא אף מוטעית לדעת עורך הדין שלכם. מה עושים עכשיו? במקרה שכזה, עורך הדין שלכם יגיש השגה לחישוב מס השבח, שוב באמצעות מערכת מייצגים. על עורך הדין להגיש השגה זו תוך 30 יום מיום קבלת השומה לפי מיטב השפיטה מהמנהל. במקרה שכזה, עורך הדין בא כוחו של המוכר יזומן לוועדה במנהל מיסוי מקרקעין, שתבחן מחדש את השומה שנערכה.
לבסוף, ככל שגם החלטת הוועדה בעניינכם תהיה שגויה, יוכל עורך הדין המייצג אתכם להגיש ערר על ההחלטה. הפעם, הערר יוגש בדרכים המקובלות ולא באמצעות מערכת מייצגים.
הגשת שומה עצמית שלא באמצעות מערכת מייצגים
למערכת מייצגים יתרונות משמעותיים מאוד. המערכת מאפשרת הגשה של כלל המסמכים ושל השומה כולה באופן מקוון, וחוסכת לצדדים ולבאי כוחם משאבים רבים. אולם לצד יתרונות אלו, למערכת מספר חסרונות:
1. המערכת לא פתוחה בפני הצדדים אלא רק בפני עורכי דינם
2. המערכת דורשת התמצאות טכנולוגית בסיסית שאינה קיימת אצל כלל עורכי הדין
מנהל מיסוי מקרקעין והמחוקק היו מודעים לבעיות אלו, ולכן הם יצרו מספר מנגנונים להתגבר עליהם. נעסוק במנגנונים אלו כעת.
1. צדדים שאינם מיוצגים
לצדדים שאינם מיוצגים בעסקה, תינתן הזכות להגיע ללשכות מיסוי מקרקעין. שם, יוכלו הצדדים לעסקה לגשת בעצמם, דרך מחשבי הרשות, אל מערכת מייצגים ולהזין בעצמם את שומת מס השבח או מס הרכישה שלהם. כך, התגבר המחוקק על הקושי הנובע מהעובדה שהמערכת פתוחה לעו"ד בלבד.
במקרים בהם הצד שאינו מיוצג לא יוכל להגיע ללשכת מיסוי מקרקעין, כתוצאה מקשיי נגישות או משהות מחוץ לישראל, הרי שהוא יידרש לדווח על כך ללשכת מיסוי מקרקעין. בנסיבות המתאימות, יאשר פקיד השומה לנישום לשלוח באופן פיזי את המסמכים האמורים, שלא דרך מערכת מייצגים.
2. עורכי דין ותיקים
עורכי דין ותיקים, אשר היו בני 66 ומעלה בשנת 2017, רשאים להמשיך ולהגיש שומה עצמית בדרכים ששימשו לפני מערכת מייצגים, ולא באמצעות המערכת. בכך, מתמודד המחוקק עם בעיית הקשיים הטכנולוגיים המאפיינים עורכי דין ותיקים, אשר מתקשים בשימוש במערכת מייצגים.
סיכום
לסיכום, לאחר השלמת עסקה במקרקעין, יש לדווח על העסקה ללשכת מיסוי מקרקעין באמצעות מערכת מייצגים. עורך הדין המייצג אתכם ידווח על העסקה, יערוך שומה עצמית ועל בסיס שומה זאת במערכת מייצגים תיקבע חבות מס השבח שלכם.
מוכרים נכס? עשו זאת עם עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין מקצועית ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג מקיפים, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
