תקנות מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס שבח ומס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין עצמו מפורט ומסועף, אולם הוא אינו מגדיר את כלל הכללים הרלוונטיים לתשלומי מיסוי מקרקעין ובעיקר אינו נוגע, בהכרח, באופן הפעלת החוק בכל מקום ומקום. לשם כך, תוקנו תקנות מיסוי מקרקעין, המוציאות את החוק מהכוח אל הפועל ומאפשרות לנו לנהוג במציאות על פיו. מבין תקנות מיסוי מקרקעין, קיימות מספר תקנות חשובות במיוחד אשר רצוי להכיר. במאמר זה, נעסוק בתקנות אלה.

 

תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה)

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרים וקונים של מקרקעין בישראל יחויבו בשני היטלי מס משמעותיים – מס שבח, אשר יוטל על המוכר ומס רכישה אשר יוטל על הקונה. מס השבח נגזר כאחוז מהרווח הנקי של המוכר בעסקה, בזמן שמס הרכישה מחושב כאחוז מהמחיר הכולל ששילם הקונה בעד הנכס.

בעוד שדיני מס השבח מוסדרים באופן מפורט בחוק עצמו, הסדרת מס הרכישה בחוק הינה לקונית יותר. הפירוט בחוק מוגבל ומצומצם, ועיקר החוק עוסק במס השבח. בשל כך, כדי להשלים את הוראות הדין סביב מס רכישה וכדי לאפשר את הוצאתו מהכוח אל הפועל, נחקקו תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה). תקנות אלו נוגעות בכל הקשור לחבות מס הרכישה בעסקה, כפי שנראה להלן.

לא נסקור כמובן את תקנות מס הרכישה כולן. עם זאת, בחשובות וברלוונטיות שבהן, ניגע במאמר זה. מעבר לכך, אתם מוזמנים לפנות אלינו לכל שאלה ולצורך כל בירור ספציפי, ואנו נעניק לכם את התשובות המלאות והעצות הקונקרטיות בנושא.

למידע נוסף אודות: חוק מיסוי מקרקעין שבח רכישה, לחצו כאן >>>

 

תקנה מספר 2 – שיעורי המס

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהם שיעורי מס הרכישה עבור דירת מגורים. הסעיף בנוי בשיטת המדרגות, כלומר על הרוכשים לשלם שיעור מס אחר עבור כל "מדרגה" במחיר ששילמו. כמו כן, קיים הבדל מהותי מאוד בין שיעורי המס עבור רוכשי דירה יחידה, לבין שיעורי המס עבור רוכשי דירה שנייה ומעלה. על כל פנים, שיעורי מס אלו נוגעים למס רכישה לדירת מגורים בלבד.

לעומת זאת, שיעורי מס הרכישה למקרקעין שאינם דירה, מוסדרים בתקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין. על פי תקנה זו, עבור כל נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 6%. מדובר בהיטל מס משמעותי במיוחד, המטיל נטל משמעותי על הקונים. עם זאת, הוא נמוך יותר משיעור המס לדירה שנייה ומעלה כך שהדבר עשוי להוות שיקול לטובת רכישת קרקעות מבחינתם של משקיעי נדל"ן.

כאמור, תקנה 2 קובעת חובת תשלום מס רכישה בשיעור של 6 אחוזים. אולם המשך הסעיף קובע כי במקרים מסוימים, ניתן יהיה לקבל החזר בסך נקודת אחוז אחת מתוך הסכום ששולם. כך, יוצא שהרוכש ישלם, על פי תקנות מס רכישה, מס של 5 אחוזים בלבד ולא של שישה. בעסקאות נדל"ן, אחוז בודד זה יכול להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים.

תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי כדי לזכות בהנחה האמורה, על הרוכש לעמוד בתנאי בשני התנאים הבאים:

1. המכירה היא של מגרש, אשר לגביו קיימת תוכנית לבניית יחידת דיור אחת לפחות;

2. תוך שנתיים מיום קניית הדירה, התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים אחת לפחות.

ככל שהקונה עומד בשני תנאים אלו, הרי שהוא יזכה להחזר של נקודת אחוז אחת מהמס ששילם. כך, יוכל הקונה לחסוך לעצמו עשרות אלפי שקלים בעסקת המקרקעין שלו.

 

תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין – הנחה לאוכלוסיות מיוחדות

תקנה מספר 11 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת הנחה מיוחדת לאוכלוסיות יעד בתשלום מס הרכישה. על פי תקנה זו, נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחתו של חלל צה"ל יהא זכאי להנחה משמעותית מאוד בתשלום מס הרכישה. נדגיש כבר בשלב זה כי ההנחה ניתנת עבור רכישת דירה למגורים בלבד וכן כי ההנחה יכולה להינתן לאדם עד פעמיים בחייו. כעת, נעבור לפרטי ההנחה עצמה.

כאשר מחירה של הדירה הנרכשת אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים והדירה היא דירתם היחידה של הרוכשים, הרי שהרוכשים ייהנו מפטור מלא ממס רכישה עד למחיר של כ-1.9 מיליון שקלים. על יתרת המחיר, ככל שישנו, ישלמו הרוכשים מס רכישה בשיעור של 0.5%.

כאשר מחירה של הדירה הנרכשת עולה על 2.5 מיליון שקלים, או שהדירה אינה דירתו היחידה של הקונה, הרי שהרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% למן השקל הראשון. במקרה זה ההנחה נפגעת במידת מה, אך היא עודנה משמעותית בצורה יוצאת דופן וביכולתה לחסוך לרוכשים מאות אלפי שקלים.

 

תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין – הנחה לעולים

תקנה 12 לתקנות מס רכישה מעניקה הנחה משמעותית לעולים חדשים. עולים חדשים, כהגדרתם בתקנה זו, יהיו זכאים להנחה במס רכישה כמפורט להלן:

1. עד למחיר של כ-1.4 מיליון שקלים, ישלמו העולים מס רכישה בשיעור 0.5%.

2. על יתרת המחיר, ישלמו העולים מס רכישה בשיעור 5%.

3. הרכישה בוצעה שנה לפני שעלה לארץ / תוך 7 שנים מיום שעלה (לא כולל תקופת שירות חובה).

4. יש לשים לב כי בניגוד לתקנה 11, הנחה זו חלה גם על רכישת בתי עסק, מגרשים ושטחים חקלאיים.

 

תקנה 13 לתקנות מיסוי מקרקעין – מעבר לאזור פיתוח

עוברים מהמרכז לפריפריה? ברכות! במקרה שכזה, תזכו להנחה משמעותית במס רכישה בהתאם לתקנה 13 לתקנות מיסוי מקרקעין. על פי התקנה, תשלמו מס רכישה בשיעור של חצי אחוז בלבד. פטור זה יכול לחול גם על מגרש שנרכש לצורך בניית דירה, בתנאי שהבנייה תחל תוך שלושה חודשים מיום השלמת העסקה.

 

תקנה 20 לתקנות מס רכישה – פטור חלקי למתנה לקרוב

תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה אף היא הנחה משמעותית בתשלום מס שבח. זאת, במקרים של העברת דירה מאדם לקרוב משפחתו. ההנחה ניתנת באמצעות מנגנון ייחודי שיוצרת התקנה.

המנגנון אותו יוצרת התקנה הוא של תשלום שליש מס רכישה, בהעברת דירה לקרוב. מקבל המתנה יצטרך לחשב מהו מס הרכישה הרגיל שהיה עליו לשלם, אילו היה מקבל את הדירה שלא מקרובו. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, כך שהוא ייהנה מפטור משני שליש ממס הרכישה.

חשוב לשים לב כי מנגנון זה רגיש לנסיבות הייחודיות של העסקה. כך, למשל, יש לבחון האם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר או שמא יש לו דירות נוספות. נניח, למשל, כי אדם קיבל דירה במתנה מהוריו. שוויה של הדירה עומד על 1.5 מיליון שקלים.

ככל שהדירה היא דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שהוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה. זאת, מאחר שעד למחיר של 1.9 מיליון שקלים, רוכשי דירה יחידה פטורים ממס רכישה. לכן, מס הרכישה הרגיל של מקבל המתנה עומד על 0 שקלים, וממילא גם שליש ממס הרכישה הרגיל עומד, כמובן, על 0 שקלים.

לעומת זאת, בהנחה שמקבל המתנה מחזיק בדירות נוספות, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 40 אלף שקלים. שיעור מס הרכישה לדירה שנייה עומד על 8%, מה שאומר שמס הרכישה הרגיל על הדירה הוא 120 אלף שקלים. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, דהיינו 40 אלף שקלים.

 

מי נחשב לקרובו של אדם?

התקנה קובעת כי הנחה זו ניתנת בהעברת זכות ללא תמורה "מיחיד לקרובו". מי נחשב לקרובו של אדם? התשובה לשאלה זו מופיעה בסעיף ההגדרות שבתחילת התקנות. התקנות מגדירות קרוב ככל אחד מהאנשים הבאים:

1. בן זוג

2. הורה

3. צאצא

4. בן זוג של צאצא

5. אח ואחות

 

עם זאת, תקנה 21 מעניקה פטור מלא בהעברת דירה במתנה בין בני זוג המתגוררים יחד. לכן, ככל שמקבל המתנה נמנה על רשימת הקרובים המוצגת והוא אינו בן זוג המתגורר יחד עם מקבל המתנה, הרי שחבות המס תעמוד על 1/3 ממס הרכישה הרגיל. קרוב שאינו נמנה על רשימה זו, יחויב בתשלום מס רכישה מלא.

 

תקנה 21 לתקנות מס רכישה

הזכרנו כבר את תקנה 21, המעניקה פטור מלא להעברת דירה בין בני זוג. זאת, בתנאי שבני הזוג מתגוררים יחדיו. חשוב להדגיש כי הגדרת בני זוג לעניין זה היא הגדרה רחבה, הכוללת גם בני זוג שאינם נשואים ובני זוג מאותו המין. עם זאת, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני העברת זכויות בין בני זוג ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאי הפטור.

 

סיכום ועוד קצת

לסיכום, תקנות מיסוי מקרקעין מסדירות את פרטי הדינים של תשלום מס הרכישה. במאמר זה סקרנו את שיעורי המס הרלוונטיים על פי התקנות וכן את הפטורים וההנחות אשר התקנות מעניקות לרוכשי מקרקעין שונים. חשוב לשים לב כי במציאות, דינים אלו סבוכים מאוד ודורשים מומחיות יוצאת דופן בתחום. על כן, יש לפנות לעורכי הדין המעולים שבמעולים לקבלת ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין.

מחפשים עו"ד שכזו? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירות מקצועי ואיכותי, מהשורה הראשונה בתחום. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות עם עו"ד גביש, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה המצויינים.