מס שבח הוא אחד מהמונחים הקריטיים בתחום המס על נדל"ן בישראל, המיועד לגבות מס מבעלי קרקעות על הרווחים שהם מקבלים מהעלייה בערך הקרקע בעת מכירתה. המס מחושב על בסיס השינוי בערך הקרקע ממועד רכישתה ועד למועד מכירתה, ומוטל על רווחים הנובעים משינויים בתכנון העירוני או פיתוח במסגרת תוכניות התחדשות עירונית שונות, הגורמים לעלייה בערך הקרקע. כדי להבין את הפרטים החשובים בנוגע למס השבח על הקרקע, במאמר זה נרחיב על פרטי מס השבח על קרקעות, ועל מידע רלוונטי נוסף בנושא.
מהו מס שבח על מגרש?
מס שבח על מגרש הוא מס שנגבה על הרווח שנרשם בעת מכירת קרקע כתוצאה מהעלייה בערכה. מדובר בהתייחסות לשינוי הערך הכולל של הקרקע, הנובע בדרך כלל משינויים במצב השוק או בתוכניות העירוניות המשפרות את פוטנציאל השימוש בקרקע. מס שבח על נדל"ן ומקרקעין מחויב בתשלום של לפחות 25% מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות. יתכן שהתשלום יעלה אף ל-47% במקרים מסוימים. כל מי שמבצע מכירה רווחית של נכס נדל"ן בישראל נדרש לשלם מס שבח. לעיתים, סכום מס השבח עשוי אף להיות גבוה יותר, משום שהחישוב כולל גם מס שבח היסטורי.
מס שבח היסטורי על קרקע
מס שבח היסטורי על קרקע, הוא סכום המס ושיעור המס שאותו יש לשלם לפי שיעורי המס השונים שהיו נהוגים בשנים קודמות, בכל השנים שקדמו למכירת המגרש בזמן שהיה בבעלותכם. על כן, קניית מגרש שבוצעה לפני שנת 1961 ועד לשנת 2001 נתונה למס שבח אפקטיבי של 47%. מס השבח האפקטיבי בין השנים 2001 עד 2011 עמד על 20% בלבד מהרווח. משנת 2012 ועד היום, שיעור המס עומד על 25%. בפועל, חישוב מס השבח על מגרש הוא תהליך מורכב יותר. שיעור מס השבח היום עומד על 25%, אך בעבר היו בתוקף שיעורי מס שונים. לכן, כאשר תערכו שומת מס שבח, יובאו בחשבון שיעורי המס לאורך כל התקופות. אלו יחושבו יחדיו ויחוברו לפי שווי המגרש בשנים אלו וכמו כן בהתאמה לשיעורי המס בשנים הקודמות. לכן, אף ששיעור המס עומד היום על 25% בלבד, חישוב מס השבח על הקרקע יכול להגיע גם ל-50%.
מס שבח על קרקע בירושה
על פי חוק מיסוי מקרקעין הנוכחי, קבלת נכס במתנה או בירושה אינה נחשבת כעסקת מכירה, ולכן אין חבות במס שבח או מס רכישה בעת קבלת הנכס. עם זאת, בעת מכירת דירה בירושה מס שבח אכן יהיה מוטל על היורשים, אשר יהיו חייבים בתשלום מס שבח על הרווח ממכירת הנכס. מועד הרכישה הרלוונטי לצורך חישוב מס השבח יהיה המועד שבו רכש המוריש את הנכס במקור. אולם, קיימת חריגה לכלל זה במקרים שבהם המוריש נפטר לפני שנת 1981. במקרים אלו הורשת הנכס כללה חבות במס ירושה מיוחד. לפיכך, לנכסים שהורשו ממוריש שנפטר לפני 1981, יהיה מועד הרכישה הרלוונטי לצורך חישוב מס השבח יום פטירת המוריש. ההבדל בין שתי הקבוצות נובע מכך שעד 1981 הורשת נכסי מקרקעין חויבה במס ייחודי, בעוד שלאחר מכן הוחלט כי ירושה אינה נחשבת כעסקת מכירה לצרכי מס.
איך אפשר להפחית מס שבח על קרקע?
הדרך המועדפת להקטין את עלות מס השבח היא להוסיף הוצאות על הקרקע ולפרוס את תשלומי המס לאורך זמן. יש מקרים שבהם אפשר לקבל החזר מס שבח או פטור ממס שבח. כמו כן, אפשר להפחית את חובת מס השבח באמצעות תכנון מס נכון וניצול הקיזוזים המותרים על פי החוק. לדוגמה, הוצאות שונות כמו שיפוצים ותשלומים למתכננים ויועצים, כמו גם הוצאות לפיתוח הקרקע, ניתנות לקיזוז מסכום השבח. נוסף לכך, התכנון המס של תקופת הבעלות על הקרקע יכול גם הוא להשפיע על גובה המס המשולם.
פריסת מס שבח במכירת קרקע
קיימת אופציה לפריסת מס השבח לטווח של עד 4 שנים לפני שנת המכירה. בכך, מס השבח הריאלי שנצבר בכל שנה יתווסף להכנסה החייבת של המוכר באותה שנה, במדרגות מס הכנסה נמוכות יותר. גם יורשים שקיבלו מגרש בירושה יכולים לפרוס את השבח על תקופת הבעלות של המוריש עד 4 שנים קודם לכן.
הוצאות לחישוב מס שבח
ההוצאות הניתנות לחישוב במסגרת מס השבח כוללות כל הוצאה שהתבצעה במטרה לשפר את הקרקע, להגדיל את ערכה או לאפשר את מכירתה במחיר גבוה יותר. כלל הוצאות אלו כוללות תשלומים לפיתוח הקרקע, תשלומים לייעוץ משפטי וניהולי, ועלויות שונות של תשתיות ושיפורים.
לסיכום
מס שבח הוא כלי חשוב במערכת המס בישראל שמטרתו להבטיח חלוקה הוגנת של הרווחים הנובעים מעליית ערך קרקעות. כל רכישה או מכירה של קרקע צריכה להתבצע בתוך התחשבות במס שבח ובדרכים השונות להפחיתו. במסגרת זו, חשוב להיעזר במומחים בתחום כדי למקסם את התועלת מהעסקה ולמזער את העלויות המשפטיות והמס המתבקש.
