מס שבח הוא אחד הנושאים המורכבים והמשמעותיים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין בישראל. כל מי שמבצע מכירה של קרקע, מגרש או נכס נדל"ן נדרש להבין היטב כיצד מחושב המס, מהן החובות שלו, ואילו כלים עומדים לרשותו להפחתת החבות במס.
במאמר זה נסקור לעומק:
- מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב.
- שיעורי מס שבח היסטוריים והשפעתם על חישוב המס כיום.
- מס שבח על קרקע שהתקבלה בירושה או במתנה.
- אפשרויות להקטנת המס, פטורים ותכנוני מס מותרים.
- פריסת מס שבח ודרכי קיזוז הוצאות.
- מתי כדאי לפנות לעו"ד מומחה במיסוי מקרקעין.
מהו מס שבח על קרקע?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר במכירת מקרקעין – ההפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה (בתוספת הוצאות מוכרות).
החוק קובע כי על מוכרי מגרשים וקרקעות בישראל לשלם מס שבח בשיעור של לפחות 25% מהרווח, אולם במקרים מסוימים, בעיקר בעסקאות שבוצעו בעבר הרחוק, החבות יכולה להגיע עד 47%.
למידע נוסף על נושא זה אפשר לקרוא גם במאמר על מס שבח ומס רכישה.
מס שבח היסטורי – מה זה אומר?
אחת הסוגיות המבלבלות ביותר היא שאלת שיעורי המס ההיסטוריים.
בעבר שיעורי המס השתנו מספר פעמים, ולכן חישוב מס שבח נעשה תוך חלוקת התקופה ל"מקטעים" – בהתאם לשיעור המס שחל בכל שנה.
שיעורי מס שבח לאורך השנים
תקופה | שיעור מס שבח |
עד שנת 1961 | 47% |
1961 – 2001 | 47% |
2001 – 2011 | 20% |
2012 – היום | 25% |
כלומר, אם רכשת מגרש בשנת 1990 ומכרת אותו בשנת 2024, החישוב יכלול חלק יחסי של 47% (עד 2001), חלק יחסי של 20% (2001–2011), ושוב 25% מהתקופה שלאחר מכן.
לכן בפועל, שיעור המס האפקטיבי עלול להגיע גם ל-50%, למרות שהמס היום "רשמית" עומד על 25%.
מס שבח על קרקע שהתקבלה בירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי קבלת נכס בירושה אינה נחשבת עסקת מכירה, ולכן לא מוטל מס שבח במועד קבלת הנכס.
עם זאת, כאשר היורשים מוכרים את הקרקע, הם חייבים במס שבח, בהתאם למחיר הרכישה המקורי של המוריש.
חשוב לדעת: אם המוריש נפטר לפני שנת 1981, מועד הרכישה לצורך חישוב המס יהיה יום פטירתו ולא יום הרכישה המקורי.
למידע נוסף:
כיצד ניתן להפחית את מס השבח?
ישנן מספר דרכים חוקיות להפחית את גובה מס השבח:
- קיזוז הוצאות – ניתן לנכות מהשבח הוצאות שונות כגון:
- שיפוץ הקרקע או הנכס.
- תשלומים לאדריכלים, מהנדסים ויועצים.
- הוצאות משפטיות, כולל שכר טרחת עורך דין.
- תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
- פריסת מס שבח – ניתן לפרוס את המס על פני 4 שנים שקדמו למכירה. כך, חלק מהרווח ממוסה במדרגות מס נמוכות יותר.
ראו גם: מקדמת מס שבח. - פטורים מיוחדים – למשל במכירת דירת מגורים יחידה, ניתן לקבל פטור או הקלה משמעותית.
מידע נוסף כאן: מכירת דירה יחידה מס שבח. - בדיקת זכאות להחזר מס – במקרים רבים נגבה מס שבח גבוה מדי, וניתן להגיש בקשה להחזר.
לקריאה נוספת: בדיקת תשלום מס שבח.
מס שבח מול מס רכישה – מה ההבדל?
אנשים רבים מבלבלים בין שני סוגי המס:
- מס שבח – משולם על ידי המוכר על הרווח ממכירת נכס.
- מס רכישה – משולם על ידי הרוכש בעת רכישת הנכס.
למשל:
- קנית דירה ראשונה? תשלם מס רכישה דירה ראשונה.
- רכשת דירה שנייה או שלישית? גובה המס יהיה שונה, בהתאם לתקנות מס רכישה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
חישוב מס שבח הוא מורכב מאוד, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות שנרכשו לפני עשרות שנים, או נכסים שהתקבלו בירושה. טעויות קטנות עלולות להוביל לתשלום מס מיותר של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
במקרים הבאים מומלץ לפנות לעו"ד מומחה במיסוי מקרקעין:
- מכירת קרקע שהתקבלה בירושה.
- מכירת מגרש שנרכש לפני 2001.
- רצון לבדוק פטורים או החזרי מס אפשריים.
- תכנון מס בעסקאות גדולות.
סיכום
מס שבח הוא לא עוד מס – אלא גורם מרכזי המשפיע על כדאיות כל עסקת נדל"ן. כדי להימנע מהפסדים מיותרים, חשוב להכיר את שיעורי המס ההיסטוריים, את הכללים לגבי נכסים בירושה, ואת האפשרויות לקיזוז הוצאות ולקבלת פטורים.
בזכות ליווי משפטי נכון אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים, למקסם את הרווח מהעסקה ולבצע אותה בביטחון מלא.
אם אתם עומדים בפני מכירת קרקע, דירה או מגרש – אל תחכו. פנו עוד היום למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף: צרו קשר עם המשרד שלנו!
