בתור עורכת דין המתמחה במקרקעין מזה כ-20 שנה, אני מלווה אינספור עסקאות לרכישת דירות על הנייר. רכישה כזו יכולה להוביל לחיסכון משמעותי, אך טומנת בחובה סיכונים רבים. במאמר זה אחלוק איתכם את הסיכויים והסיכונים בעסקה מתוך הידע והניסיון המשפטי שצברתי, כדי לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת ולהימנע ממוקשים בדרך.
המשמעות והאתגרים של רכישת דירה על הנייר
אני אדגיש כי רכישת דירה על הנייר מציעה יתרונות כלכליים ברורים, אך חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות והסיכונים הכרוכים בה. כמעשים שבכל יום אני רואה כיצד לקוחות רבים מתלבטים האם להשקיע בדירה שעדיין לא קיימת. הנה האתגרים המרכזיים שעליכם להכיר:
- חוסר וודאות בלוחות זמנים – הפער בין מועד המסירה המובטח לבין המועד בפועל עלול להיות משמעותי
- סיכון כלכלי – במקרה של קריסה כלכלית של היזם או הקבלן, השקעתכם עלולה להיות בסכנה
- שינויים בעלויות הסופיות – תוספות והצמדות עשויות לייקר משמעותית את המחיר הסופי
- קשיים רגולטוריים – עיכובים באישורי בנייה ובירוקרטיה מול הרשויות עלולים לדחות את מועד המסירה גם אם הקבלן יתנהל כמו שצריך
טיפ ממני – וודאו שהשקעותיכם מוגנות כהלכה
אני רוצה לתת לכם טיפ חם אשר יכול להפחית משמעותית את הסיכונים שברכישת דירה מקבלן, במיוחד בכל הנוגע לסיכון הכלכלי שבעסקה. לפני שאתם שוקלים לרכוש דירה על הנייר, חיוני שתבינו כיצד הקבלן מבטיח את ההשקעות שלכם.
אני אזכיר כי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן להגן על ההשקעות שלכם ולהבטיח כי הכספים ששילמתם לו לא ירדו לטמיון. החוק קובע כי הקבלן חייב להבטיח את כספכם באחת מהדרכים הבאות:
- ערבות בנקאית – הבטוחה האיכותית ביותר, המבטיחה החזר מלא של כספכם ששילמתם במקרה של קריסת הפרויקט
- פוליסת ביטוח – מספקת הגנה דומה לערבות הבנקאית, פשוט מחברת ביטוח ולא מהבנק
- רישום הערת אזהרה – מונע מצב בו נושים ייפרעו מהנכס שנבנה לפניכם אך לא משיב ישירות את הכספים ששילמתם
- רישום משכנתא לטובת הרוכש – רישום המשכנתא יאפשר לכם לפתוח בהליכי הוצאה לפועל במידה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו – פוטנציאל להשבת הכסף אך לאחר דרך חתחתים
- רישום הדירה על שם הרוכש – מעניק בעלות במה שכבר נבנה בפועל אך לא מבטיח החזר כספי במקרה של קריסה
ההמלצה שלי היא לוודא, בעסקאות לרכישת דירה על הנייר, כי השקעותיכם מובטחות באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. כפי שהצגתי גם ההבטחות האחרות יצמצמו את הסיכון לאובדן השקעותיכם, אך ערבות או פוליסת ביטוח יאפשרו לכם לקבל את הכסף חזרה בצורה הנוחה ביותר ועל כן אני ממליצה, במסגרת המו"מ עם הקבלן, להתעקש עליהן כשמדובר בקניית דירה על הנייר.
זכרו – תשלומים רק לפי קצב התקדמות
לצערי, נתקלתי במקרים רבים בהם קבלנים דרשו תשלומים מוקדמים מופרזים ובניגוד להוראות החוק. זכרו כי החוק אוסר על הקבלן לדרוש תשלום העולה על 7% מסך התמורה לפני שסיפק את אחת הבטוחות הנדרשות. יתרה מכך, אם בחרתם בבטוחה שאינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, התשלומים חייבים להיות מותאמים אך ורק לקצב התקדמות הבנייה בפועל.
האתגר הכלכלי – הצמדות ותוספות למחיר
בייעוץ המשפטי שאני מעניקה ללקוחותיי, אני שמה דגש מיוחד על נושא ההצמדה למדד ברכישת דירות על הנייר. חשוב לזכור כי:
- החוק קובע כי ניתן להצמיד למדד רק עד 40% מהמחיר הכולל
- 20% הראשונים מהתמורה אינם ניתנים להצמדה בכלל
- מכל תשלום מעבר לכך, ניתן להצמיד עד 50% בלבד – סה"כ עד 40% מהתמורה
עצה מהניסיון – מניסיוני בליווי מאות עסקאות מקרקעין, אני יכולה להעיד שבתקופות של האטה בשוק הנדל"ן, קבלנים נוטים להיות גמישים יותר בסעיפי ההצמדה. זהו קלף מיקוח משמעותי שכדאי לנצל! בחוזים שאני עורכת ללקוחותיי, אני מקפידה להכניס סעיף הקובע תקרת הצמדה או לחילופין הצמדה חלקית בלבד (למשל רק 20% מהסכום הכולל). אל תקבלו את נוסח החוזה הסטנדרטי של הקבלן – זהו נושא שניתן ואף רצוי לנהל עליו משא ומתן.
אל תתעלמו מהעלויות הנלוות
במשרדי, אני רואה שוב ושוב כיצד רוכשים מופתעים מהפער בין מחיר הדירה המוצהר לבין העלות הכוללת שהם שילמו בפועל. אני תמיד עורכת ללקוחותיי טבלת עלויות מפורטת הכוללת:
- המחיר הבסיסי של הדירה
- תרחישי הצמדה שונים (אופטימי, ריאלי ופסימי)
- עלויות שינויים ותוספות במפרט הטכני
- עלויות בעלי מקצוע שירצו להביא לדירה (נגר, מעצבת פנים ועוד)
- אגרות והיטלי פיתוח (שלעיתים מושתים על הרוכש)
- שכר טרחת אנשי המקצוע (עו"ד, מתווך, שמאי)
- מס רכישה והוצאות רישום בטאבו
הכנת תחשיב מדויק זה עשויה למנוע הפתעות לא נעימות ותסכול עתידי. באחד המקרים שטיפלתי בהם, חסכתי ללקוחותיי כ-180,000 ₪ רק באמצעות חישוב מדויק והתניה מתאימה בחוזה!
קבוצת רכישה מול רכישה מקבלן – כך תקבלו הכרעה מושכלת
רבים מלקוחותיי שואלים על ההבדלים בין קבוצת רכישה לרכישה ישירה מקבלן. חשוב להבין:
קבוצת רכישה מציעה לכאורה חיסכון כספי הודות לביטול הרווח היזמי וכוח מיקוח משופר. אולם, יש לזכור כי:
- אין הגנה על פי חוק המכר (דירות)
- אין ודאות לגבי המחיר הסופי שכן הוא נגזר ישירות מהעלויות שיהיו לכן בפועל
- לרוב נרשמים עיכובים משמעותיים
- אין יתרונות מס משמעותיים כפי שהיו בעבר (במיוחד חיוב במע"מ כ"עסקת אקראי")
לנוכח זאת, ההמלצה המקצועית שלי היא לשקול היטב את הכניסה לקבוצת רכישה, ולעשות זאת רק לאחר ייעוץ משפטי מעמיק.
מירי יעקב גביש – עורכת דין ונוטריון
אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מייסדת משרד הבוטיק "מירי י.ג. חברת עורכי דין ונוטריון", מתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית מאז 2006. ניסיוני העשיר בעריכת חוזים מורכבים בתחום המקרקעין, ובייצוג לקוחות בבתי משפט, מקנה לי את היכולת להעניק לכם ליווי משפטי מקיף בכל שלבי רכישת הדירה על הנייר.
אל תסתכנו ברכישת דירה על הנייר ללא ליווי משפטי מקצועי. פנו אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, והבטיחו את ההשקעה החשובה בחייכם. הנה קצת ממה שלקוחותינו חושבים עלינו:
"תודה רבה לעו"ד מירי יעקב גביש, בני וצוות המשרד על הליווי המקצועי והנחיות מדויקות במהלך כל התהליך עד השגת התוצאה. ממליצה בחום!" – ילנה
"הכי טובים שיש! מלווים בכל התהליך וזמינים לכל בעיה ועזרה שצצה. ממליץ!" – עמית
