שלום לכולם, אני מירי יעקב גביש, עורכת דין המתמחה במקרקעין ומסים. כמי שמלווה לקוחות רבים בעסקאות נדל"ן בישראל, אני רואה מדי יום כמה חשוב להבין את נבכי חוק מס שבח מקרקעין.
במיוחד כשמדובר בפטורים ממס זה, שיכולים לחסוך לכם סכומים משמעותיים. במאמר זה, אסביר בפירוט על הפטורים ממס שבח הצפויים בשנת 2026, בהתבסס על החקיקה הנוכחית והעדכונים האחרונים.
אם אתם שוקלים למכור נכס, כדאי לקרוא עד הסוף – זה יכול להשפיע על הכיס שלכם.
מהו מס שבח ומדוע הוא רלוונטי?
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח (השבח) שמתקבל ממכירת זכות במקרקעין, כמו דירה, מגרש או נכס מסחרי. החוק קובע כי כל מכירה כזו עלולה להיות חייבת במס, אלא אם כן קיים פטור.
הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות כמו שיפוצים, עמלות ועלויות מימון.
שיעור המס הבסיסי הוא 25% על הרווח הריאלי (מותאם לאינפלציה), אך ישנם מקרים בהם ניתן לפרוס את המס או לקבל פטור מלא.
בשנת 2026, צפויים להמשיך הפטורים העיקריים, אך עם התאמות אפשריות בעקבות עדכונים כלכליים. למשל, בהצעת החוק האחרונה, הוצע להטיל מס יסף על שבח ממכירת דירות מגורים שאינן פטורות, גם אם שווין נמוך מ-5,382,285 ש"ח.
זה עלול להשפיע על מוכרים של נכסים יקרים יותר. אם אתם מתכננים עסקה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
בדקו את זכאותכם לפטור לפחות 6 חודשים לפני המכירה. זה מאפשר תכנון אופטימלי, כמו העברה ללא תמורה או פריסת מס, ויכול לחסוך מאות אלפים. אל תחכו לרגע האחרון!
הפטורים העיקריים ממס שבח
החוק מציע מספר פטורים שמטרתם להקל על אזרחים במצבים נפוצים. הנה הסקירה העיקרית, עם התייחסות לשנת 2026:
פטור לדירה יחידה
זהו הפטור הנפוץ ביותר. אם הדירה היא הדירה היחידה שלכם (או שלכם ובני זוגכם), ואתם גרתם בה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, תוכלו לקבל פטור עד תקרה מסוימת.
נכון לשנים 2024-2027, התקרה עומדת על 5,008,000 ₪, והחלק מעליה יחויב במס. בשנת 2026, אם לא יהיו שינויים, הפטור ימשיך להתעדכן עם האינפלציה, אך יש הצעות להקפאת סכומים מסוימים.
דוגמה: נניח שמכרתם דירה ב-6 מיליון ₪, והרווח הוא 2 מיליון ₪. אם זו דירה יחידה, הפטור יחול על החלק עד 5,008,000 ₪, והיתרה תמוסה ב-25%.
למידע נוסף, ראו באתר כל זכות.
פטור לדירות נוספות
בעבר, סעיף 49ב(1) אפשר פטור מלא לדירה אחת כל 4 שנים, אך הוא בוטל. כיום, אם יש לכם יותר מדירה אחת, הפטור מוגבל. בשנת 2026, צפוי להמשיך המצב הנוכחי, עם אפשרות לפריסת מס או דחייה.
אם אתם בעלי מספר נכסים, כדאי לבדוק אפשרויות תכנון מס באמצעות מאמרי על תכנון מס במקרקעין.
פטור במכירה ליורשים או מתנה
אם אתם מעבירים דירה ללא תמורה (מתנה) לבני משפחה, הפטור מלא עבורכם כמוכרים. זה רלוונטי במיוחד בתכנון ירושה. בשנת 2026, אין שינויים צפויים, אך חשוב לוודא שהמקבל לא יחויב במס רכישה מופרז.
פטור לתושבי חוץ
תושבי חוץ יכולים לקבל פטור אם אין להם דירה במדינת התושבות, והם החזיקו בדירה 18 חודשים. זה חשוב למשקיעים זרים. בשנת 2026, עם עליית מחירי הנדל"ן, הפטור הזה עשוי להיות קריטי.
שינויים צפויים בשנת 2026
על פי טיוטת התכנית הכלכלית, יש קידום חוקים שכוללים דיווח על הכנסות שכירות והתאמות לפטורים. בנוסף, הוצע מס יסף על שבח מדירות לא פטורות. אם אתם מתכננים מכירה, בדקו עדכונים באתר רשות המסים.
דוגמאות מעשיות
דוגמה 1: זוג נשוי מוכר דירה יחידה ב-4.5 מיליון ₪. הרווח 1.5 מיליון. פטור מלא, חיסכון של 375,000 ₪.
דוגמה 2: יורש מוכר דירה שקיבל בירושה. אם זו דירה יחידה של המוריש, פטור חלקי, אך אם היה חלק מדירה נוספת – חיוב מלא.
דוגמה 3: תושב חוץ מוכר דירה בישראל. אם אין לו דירה בחו"ל, פטור מלא.
אלה רק דוגמאות; כל מקרה שונה.
במאמר זה סקרתי את הנושא בהרחבה, אך זכרו – זה לא תחליף לייעוץ אישי. אם אתם צריכים עזרה, פנו אליי לייעוץ.
מירי יעקב גביש
- מקרקעין
- ייצוג וייעוץ במשפט אזרחי
- ירושות וצוואות
- עריכת ייפוי כוח מתמשך
- ייצוג בתביעות
- עריכת הסכמים
- שירותים נוטריוניים
- דיני צבא
