מס רכישה על דירה שנייה הוא מס עקיף המוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. המס חל על כל רכישת "זכות במקרקעין" המוגדרת כדירה נוספת (נכס שאינו דירתו היחידה של הרוכש).
בעוד שרוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות מס מקלות ופטור עד לתקרה מסוימת, רכישת דירה שנייה ומעלה מחויבת במס גבוה החל מהשקל הראשון.
מטרת המס היא ויסות הביקוש בקרב משקיעים, הגדלת קופת המדינה וניסיון להוריד את מחירי הדיור עבור זוגות צעירים.
שלום לכם, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש, ובמדריך המקיף שלפניכם ננתח לעומק את כללי מס הרכישה לדירה שנייה המעודכנים לשנת 2026.
בעולם הנדל"ן הדינמי, תכנון מס אינו רק המלצה – הוא כלי קריטי לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הבנת המדרגות החדשות, הוראות השעה המורחבות והפטורים הייחודיים היא הבסיס לכל עסקה מוצלחת.
המדיניות הפיסקלית של 2026: מדוע המס נשאר גבוה?
שנת 2026 נפתחת תחת השפעת חוק ההסדרים ושינויי חקיקה שנועדו להתמודד עם הגירעון המדיני ועם מצב שוק הדיור לאחר תקופת לחימה ממושכת.
ממשלת ישראל החליטה להאריך את תוקפה של "הוראת השעה" המטילה מס רכישה מוגבר על משקיעים (בשיעור של 8%) עד לסוף שנת 2026 (קראו בהרחבה בנושא, כאן).
המשמעות עבורכם כרוכשים היא ברורה: בניגוד לשנים עברו בהן המס על דירה שנייה עמד על 5%, כעת הכניסה לשוק ההשקעות דורשת הון עצמי גבוה יותר באופן משמעותי.
הבנת המנגנון היא הצעד הראשון בתהליך קניית דירה מושכל.
מדרגות מס רכישה 2026 – דירה נוספת
נכון לשנת 2026 (ועד ליום 31.12.2026), מדרגות המס על דירת מגורים נוספת הן לינאריות ומתחילות מרף גבוה. בניגוד לדירה יחידה, כאן אין "מדרגת פטור". שימו לב – המידע עוד עשוי להשתנות.
טבלת מדרגות מס רכישה מעודכנת (תחזית 2026)
| שווי חלק הדירה הנרכשת (בש"ח) | שיעור המס | משמעות כלכלית |
| על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח | 8% | תשלום מהשקל הראשון. בסיס המס למרבית העסקאות. |
| על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח | 10% | רלוונטי לדירות יוקרה, וילות או נכסי פרימיום. |
חשוב להדגיש: הסכומים בטבלה צמודים למדד שירותי הדיור ומתעדכנים פעם בשנה ב-16 בינואר. אפשר להיעזר במחשבון לחישוב מס רכישה ו כדי לקבל את החישוב המשוער ליום הרכישה.
מי נחשב ל"בעל דירה נוספת" לפי החוק?
ההגדרה של "דירה יחידה" בחוק מיסוי מקרקעין היא לעיתים מורכבת וכוללת "חזקות" משפטיות. כדי להימנע מתשלום של 8% בטעות, עליכם להכיר את הכללים הבאים:
- התא המשפחתי כיחידה אחת: לעניין מס רכישה, הרוכש, בן זוגו (כולל ידוע בציבור) וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים כ"רוכש אחד".
אם לבן הזוג יש דירה על שמו מלפני הנישואין, ייתכן שרכישת הדירה החדשה תיחשב כדירה שנייה עבור שניכם (אלא אם נערך הסכם ממון המפריד נכסים בצורה ברורה).
-
- במקרה של דירה שהתקבלה בירושה, הרף מקל אף יותר: ניתן להחזיק עד מחצית (50%) מדירת הירושה ועדיין להיחשב כרוכשי דירה יחידה בנכס החדש.
בעלות על חלק מדירה: * אם בבעלותכם חלק מדירה שאינו עולה על שליש (33%), החוק מאפשר לכם להיחשב כמי שאין בבעלותם דירה לעניין המדרגות.
- במקרה של דירה שהתקבלה בירושה, הרף מקל אף יותר: ניתן להחזיק עד מחצית (50%) מדירת הירושה ועדיין להיחשב כרוכשי דירה יחידה בנכס החדש.
- דירה המושכרת בשכירות מוגנת: דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997 לרוב לא תיחשב כ"דירה" לעניין מניין הדירות שלכם.
אסטרטגיות לתכנון מס חכם בשנת 2026
כעורכת דין נדל"ן, אני נתקלת בלקוחות שמשלמים מס יתר פשוט מחוסר היכרות עם ה"מסלולים הירוקים" של החוק. הנה כמה דרכים להפחית את נטל המס:
1. מסלול "משפרי דיור" (דירה חליפית)
אם אתם קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה, החוק מעניק לכם ארכה. נכון לשנת 2026, תקופת ההמתנה עומדת על 18 חודשים (או 12 חודשים מקבלת המפתח בדירה מקבלן).
בפרק זמן זה, תשלמו מס רכישה כאילו מדובר בדירה יחידה. אם לא תמכרו את הדירה הראשונה בזמן, תדרשו להשלים את ההפרש ל-8% בתוספת ריבית והצמדה.
2. העברה ללא תמורה (מתנה)
העברת דירה במתנה לקרוב משפחה (הורה, צאצא, בן זוג) היא כלי נפוץ. במקרה של העברה ללא תמורה, המקבל ישלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו.
אם למקבל אין דירה אחרת, הוא עשוי לקבל פטור מלא (בתנאים מסוימים).
3. הטבות לעולים חדשים (עדכון 2026)
רפורמת המיסוי של 2025-2026 הביאה בשורות לעולים. עולה חדש הרוכש דירה (אפילו אם היא לא היחידה שלו, אך משמשת למגוריו) זכאי למדרגות מס מופחתות משמעותית של %0.
5% על חלק השווי שעד תקרה מסוימת. זהו תמריץ אדיר להשקעה בישראל.
4. פטור לנכים ומשפחות שכולות
נכים בדרגה של 100% (או 90% בנסיבות מסוימות) זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5%בלבד. הטבה זו ניתנת למימוש פעמיים במהלך החיים, וחשוב מאוד לוודא שהזכאות מעודכנת ברשות המיסים לפני הדיווח.
יךלפרטים נוספים, קראו בכל זכות על מס רכישה לנכה.
סכנות ואזהרות: מה לא לעשות?
רשות המיסים משתמשת היום בכלים טכנולוגיים מתקדמים כדי לאתר "עסקאות מלאכותיות". סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להתעלם מעסקה שכל מטרתה היא הפחתת מס בלתי נאותה.
- רישום פיקטיבי על שם הילדים: רישום דירה על שם ילד בגיר (מעל 18) כדי לקבל פטור של דירה יחידה, בזמן שההורים הם אלו שמשלמים את המשכנתא, מקבלים את השכירות ושולטים בנכס, עלול להיחשב כעסקה מלאכותית ולגרור קנסות כבדים וחקירות.
- אי דיווח על בעלות בחו"ל: למרות שחוק המקרקעין הישראלי מתמקד בנכסים בישראל, תושבי חוץ ומשקיעים זרים חייבים בדיווח שקוף. ב-2026 קיימת הקפדה יתרה על הגדרת "תושב ישראל" לעניין הפטורים.
הליכי דיווח ותשלום: המדריך הבירוקרטי
לאחר החתימה על הסכם מכר דירה, מתחיל השעון לתקתק:
- דיווח מקוון (טופס 7002): יש לדווח לרשות המיסים על העסקה תוך 30 ימים מיום החתימה.
- שומה עצמית: עורך הדין שלכם מגיש "שומה עצמית" – חישוב של המס המגיע לדעתכם.
- תשלום המס: יש לשלם את המס תוך 60 ימים מיום העסקה. איחור בתשלום יגרור ריבית והצמדה, ואף עלול לעכב את רישום ההערת אזהרה בטאבו.
- קבלת אישור מס רכישה: זהו המסמך הקריטי ביותר לצורך רישום זכויות במקרקעין. ללא אישור זה, הדירה לא תירשם על שמכם בטאבו.
מדוע ליווי משפטי הוא קריטי בשנת 2026?
עסקת נדל"ן היא לרוב העסקה הגדולה ביותר בחייכם. טעות קטנה בהגדרת הרוכש או באי-ניצול של סעיף בחוק יכולה לעלות לכם במחיר של רכב חדש.
תפקידו של עורך דין מכירת דירה או קנייה הוא לא רק לנסח חוזה, אלא לבצע "בדיקת נאותות" מיסויית.
משרדי, מתמחה בליטגציה וייצוג מול רשויות המס, ומלווה לקוחות בייצוג בתביעות הנוגעות למיסוי מקרקעין.
סיכום – צעדים ראשונים לפני רכישה:
- בצעו בדיקת בעלויות בטאבו לכל בני המשפחה.
- חשבו את מס הרכישה הצפוי כחלק מהתקציב (הון עצמי נדרש).
- בדקו זכאויות מיוחדות (נכות, עולה חדש, משפר דיור).
- התייעצו עם עורך דין מומחה לפני חתימה על כל מסמך, כולל זכרון דברים.
רוצים לוודא שאתם משלמים רק את מה שאתם חייבים? אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מזמינה אתכם לפנות למשרדי לשיחת ייעוץ אישית. נבנה עבורכם את אסטרטגיית המס המנצחת לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.
צרו קשר עוד היום בדף צור קשר או התקשרו אלינו ישירות.
